谁能戳破加拿大楼市泡沫

近日,一栋位于大温哥华地区的全新住房,在香港的一家网站挂出售价——2099比特币。

温哥华,曾是全球最火爆的楼市之一。不过,眼下,加拿大最热的房地产交易市场是多伦多。最新数据显示,今年3月,多伦多平均房价涨幅创1989年2月以来的最大单月涨幅。

谁在投资这些地区的房产?

数据显示,亚协罗森咨询公司统计,2010-2015年加拿大房地产吸收了约930亿美元来自中国的投资。世邦魏理仕(CBRE)统计,去年一季度,温哥华吸收了全加72%的地产投资。

那么,加拿大房地产市场泡沫有多大?会不会被刺破?

《国际金融报》记者为此采访了加拿大lovehomerealty地产经纪公司房产投资人Diana Peng、加拿大温莎大学金融系访问学者程永林。

温哥华房价飞了

2008 年后,美国住宅房地产投资占 GDP 比重节节攀升,加拿大也一样。如今,加拿大住宅房地产投资占GDP比重高达 7.7%。

加拿大经济形势最好的几个省,包括英属哥伦比亚、安大略省等,经济增长有四成来自于房地产与相关融资。

最热的当属温哥华房地产市场。世界著名银行瑞士UBS银行指出,温哥华房地产市场从2007年就开始了价格虚高。

2016年1月份,大温哥华地区的平均房屋价格达到104万加元。由于市场过热,温哥华不得不出手管控,向买房的外国公民征收15%的房地产转让税。从2016年年中起,温哥华房屋价格开始向下走。

不过,时隔9个月,温哥华的房价又要“涨上天”。

根据大温哥华地产局的统计,今年4月,大温哥华区房屋平均价格同比增长11.4%,至941100加元,该区域也是加拿大最贵的房地产市场。

从分类来看,这个区域的公寓价格上涨最快,同比涨幅高达16.6%,环比则跳涨3.1%,至554100加元;连栋房屋的平均价格同比上涨15.3%,环比上扬2.4%,至701800加元;独立式房屋的平均价格同比增加8.1%,环比涨幅为1.8%,至1516500加元。

截至目前,独栋房屋价格已经接近去年高点,联栋房屋和公寓价格均创下历史新高。

换句话说,15%的外国人房产税仅仅抑制了房产转让的速度。而在卖家们等待更多激进买家出现时,已经有新一批买家涌现,这些人可不在乎15%的房产税。

大温哥华地产局主席Jill Oudil在报告中表示,在公寓和城市住房市场,需求已经连续几个月增长,但供给并没能跟上需求的步伐,“这种失衡正在刺激价格上涨”。

多伦多紧随其后

眼下的多伦多,正在紧追温哥华,房产泡沫不断膨胀。

官方数据显示,大多伦多地区的房价已经历连续两年的两位数增长。今年3月,多伦多平均房价较去年同期增幅达33.2%,至916567加元,为1989年2月以来的最大单月涨幅,也比2月房价环比上涨4.6%。

根据加拿大地产协会公布的数据,在大多伦多及周边地区楼市带动下,3月份加拿大全国房屋销量创下历史新高,平均价格则较去年同期上升8.2%。

面对大多伦多地区快速上涨的房价,安大略省政府4月份宣布,出台一系列楼市降温措施。

安省的新政对该省房价起到指导作用。

加拿大lovehomerealty地产经纪公司经纪、房产投资人Diana Peng告诉《国际金融报》记者,地产局4月底公报数据显示,较去年同期,安大略省售房价格增长了24.%,销售量降低3.2%,“新政是4月20日实施的,按照过往3%的月增长来计算,考虑有条件销售因素,预计4月20 日之后的房屋价格较上月同期跌了大约6.1%”。

从区域角度,目前的“受灾”最为严重的区域是New Market 、奥罗拉(Aurora) 和Vaughan ,4月20日之后的房屋价格降幅约在10%左右。比较抗跌的主要是北部的KingCity , 西区Burlington, Caledon等投资冷门区。

在Diana Peng 看来,近期房价下跌的原因有三点,新政出台后,很多售房者是硬性需求换房,必须卖房,因此引发持观望心理的投资者压价;第二, 5月和6月是安大略省楼市交易集中时段,上盘量增加引发价格降低;第三,贷款政策收紧。

“个人认为,100万加元以上的房子确实有一定的泡沫。不过,从外来人口流入数量来看,安大略省的房产还是很乐观。”Diana Peng预测,安大略省的房地产市场成交量会萧条一段时间,不过,价格继续下探的可能性不大,胶着一段时间后再慢慢回升。“但这段周期会维持多久呢?关键还是看数据的变化,以及政府的政策导向以及银行的利率变化和贷款松紧度”。

谁能戳破这个泡沫

“加拿大房地产泡沫是一大潜在危机。虽然市场系统性危机的层级与2008年美国房地产市场不可相提并论,但有许多现象雷同。”复旦大学金融学博士后、加拿大温莎大学金融系访问学者程永林告诉《国际金融报》记者,“加拿大以贸易立国,国际贸易额占GDP权重很高,外贸依存度常年保持在60%以上。金融危机后,全球贸易市场大幅萎缩,对加拿大的进出口贸易产生了较大冲击和影响。而房地产市场景气度上行,甚至适度过热,对加拿大经济的贡献不小。”

程永林认为,虽然学术界对经济泡沫的研究已有100 多年历史, 但测量房地产泡沫的困难在于,一方面,无法确定房地产基础性价格的正常值或区间,另一方面,难以在实践中区分理性交易者和噪声交易者,“对于加拿大房地产市场泡沫的研究和测度,需要甄别国内买家与国际炒家的权重。所以,政府部门倾向于采用指标法判断住房市场泡沫,其中房价收入比是更为常用的评判指标”。

在北美,一旦房价增涨速度超过居民收入的增长速度,房价上涨势头将不会持续太久。眼下,加拿大房地产价格早就已经炒作到与一般居民的经济能力完全脱节。

根据程永林介绍,国际组织Demographia所做的2017年国际住房负担能力研究报告《13th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2017》显示,加拿大房价收入比情况是:温哥华为11.8,多伦多为7.7,蒙特利尔为4.8,卡尔加里为4.6,埃德蒙顿为4.1,渥太华-加蒂诺区是3.9,魁北克是3.6。

从这一数据分析,温哥华和多伦多的房地产泡沫明显,而其它地区的楼市基本处于较为理性发展和温和上涨的状态,对于拉动经济增长有利。

再来看看加拿大家庭贷款的状况,不难发现,加拿大家庭贷款占可支配个人收入的比例已经远超美国在2008年前后的顶点,这个比例还在不断上扬。值得注意的是,这个国家的家庭贷款很大一部分是抵押贷款。

不过,加拿大家庭平均债务占可支配收入的比重超过165%,已高于美国次贷危机爆发前的负债率。

投资大师橡树资本(Oaktree)主席霍华德·马克思(Howard Marks)曾说,一个资产泡沫破灭存在两个条件:价格够高和杠杆够大。

一直认为加拿大房市有泡沫的经济学家David Madani断言,加拿大房地产市场泡沫将破灭,房价将出现断崖式猛跌,全国房价会跌30%甚至40%,一直跌到与居民收入大致相呼应,也就是符合家庭收入的水平。

不过,程永林认为,“楼市泡沫已经破灭的判断,尚缺证据支持。加拿大的楼市调控政策应当分城施策,效果会更明显”。