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住房租赁监管要力避破坏市场机制

2017-05-23 11:13:02 来源:证券时报
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黄小鹏

住建部5月19日下午发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》。住建部称,立法是为了建立购租并举的住房制度,规范住房租赁和销售行为,保护当事人合法权益,保障交易安全。

由于住房租赁涉及到许多人的切身利益,世界各国对此都有相应的法律或法规进行监管规范,但从西方一些国家实践看,管制造成的不良后果远远大于其正面作用。

住房租赁市场和其它任何市场都一样,发挥价格信号才能有效衔接供求,监管首先必须尊重市场。西方国家实行租赁管制有两大动机:一是抑制租金上涨,避免租客承担过重负担,二是避免租客在支付不起房租时被驱离。其动机不可谓不好,但实施的结果却南辕北辙。

美国纽约市的住房租金管制,已作为政府干预破坏价格机制最典型案例写进了教科书。价格管制的直接后果,就是供给短缺和房屋质量低劣。尽管纽约公寓十分短缺,但开发商没有增加供应的积极性,加剧了供需失衡。租金管制之下,出租人也没有任何动机去维护好房屋质量,而是年久失修替代了变相涨价。

由于租金不能上涨或涨幅低于市场,所以,租到房的人相当于占了便宜,一般不愿搬走,而房东也不是傻子,它会把房客长期不走的因素一次性计入租金标准,所以新签订的租房合同价格高于合理价格成为常态,这又导致已租到房的人就算换了工作也不敢搬家。管制本来是为了保护租房人,但它让市场失去了灵活性,反而极大地损害了其利益,房难租、不敢搬家成为常态。

限制房东驱赶不支付房租的租客,效果也是适得其反。因为无力支付房租或故意不支付房租的人主要是穷人或某些族裔人士,结果是房东要么拒绝租房给这些人,要么对其进行成本高昂的调查,或者由租客提供复杂的简历、资料、证明。这极大地增加了穷人租房的难度,提高了租房的成本。

比较《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》与国外住房租赁管制,可以发现,意见稿总体上是尊重市场的,但也有一些对价格和交易行为的干预。例如第十一条规定,对于房东是租赁企业的,租期不得低于三年,承租人另有要求除外。这一期限限制初衷是为了保护承租人,但却让租赁企业失去了经营上的灵活性。看不出这条规定有什么必要。

再例如,出租人不得单方面提高租金,这属于一般合同法的原则,没有必要在《管理条例》中单列,因为这很容易给人造成租金不能上涨的误解。

再如第七条,“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房。”这也是属于一般性合同原则,单独列出同样会造成一些误解,甚至不良后果。

意见稿第十六条规定“自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记”,这相当于认可了“二房东”的合法性。近年来,在南方一些城市出现了一种新经营模式,房地产中介或其他人员租下整个片区的住房,然后将其散租出去,租金往往上涨一大截。这种经营行为是否涉及垄断,如何制定垄断标准,如果属于垄断该采取什么措施,意见稿对此没有作出规定,这可以说是监管上的一个盲区。

值得强调的是,中国住房租赁市场具有高度的灵活性,这是一个相当大的优点,我们切不可轻易丢弃,切不可染上其它国家政府管制的毛病。近些年来住房租赁市场出租方过于强势已成一个社会问题,征求意见稿如此受关注与一些人对其解决这些问题的作用抱过高期望有关。其实,出租方强势问题主要是宏观层面问题,是通货膨胀问题,是货币滥发问题,要解决这些问题要从宏观方面下手,麻袋破了要赶紧补麻袋,千万不要试图在麻袋上绣花来掩盖,千万不要指望微观管制能解决宏观问题。

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