旭辉：不提3000亿 目标更激进

旭辉控股集团(00884.HK,下称“旭辉”)于3月14日公布了2017年业绩。

年报数据显示,2017年旭辉合同销售额为1040亿元人民币,按年增长96%,全年合同销售面积629万平方米,同比增加116%;毛利率29.7%,核心净利率12.8%。

首次跻身千亿俱乐部的旭辉在2017年明显扩大了战略半径,这家在过去宣称主要深耕一二线城市的闽系房企,在2017年新进入18座城市,布局城市超过40个,其中包含了数个一线城市周边的三四线城市。

在旭辉尚未达到千亿规模的2017年年中,林中曾经对外公布旭辉的“新五年战略”:未来五年保持复合增长率40%,向3000亿元销售规模进军;力争在2020年之前进入行业TOP8;完善全国化布局,从目前的31个大中城市扩展到70个大中城市。

在此次年报公布之际,旭辉管理层已经绝口不提3000亿元的“大跃进”目标,对外仅公布了2018年销售目标为保守的1400亿元,增长率为35%。被问及规模时,旭辉总裁林峰则改口表示:“据组织要求我们不谈规模,规模不是最重要的,重要的是有质量的规模,规模也不是绝对的,有时候还是相对的。”

值得一提的是,虽然未提3000亿元,从林中的表述看,旭辉对于未来的规模设立了更高的目标。林中强调,旭辉的战略是进入Top8,未来维持在50%的复合增长率。若按照此复合增长率测算,旭辉会提前完成五年3000亿元的目标。

提速

加快了步伐的旭辉,在2017年的一个主要表现便是加大土储。

年报显示,2017年旭辉收购了78幅地块,新增面积1320万平方米,新增货值达3000亿元。林峰透露,截至2017年,旭辉的土地储备面积约为3100万平方米,而截至2018年2月,加上新收购及旧城改造尚待挂牌项目,旭辉土地储备约为5100万平方米。

土地储备的增加,来源于城市布局的扩大。旭辉2017年新进入18个二三四线城市,分别是中西部的郑州、成都、西安,环渤海的青岛、济南、临沂、大连、石家庄,长三角的无锡、太仓、嘉善、平湖及温州,粤港澳大弯区的香港、东莞、中山、南京以及福建厦门。“中西部这些二线的省会城市,未来有巨大发展机会。在这种二线的省会城市拿个两三千块楼板价的项目,一万块以内的售价,你基本上输不掉,未来不可能有风险。我们拿完以后,当地的房价就涨了一千块钱。最大的机会就在于这些城市化率低,又属于国家战略层面未来政策会有倾斜的城市。这些城市是我们未来重点加强的城市。”在投资者会议上,林中透露,2018年旭辉拿地金额将是动态的,不会少于销售额的50%。这意味着,2018年旭辉至少会投入700亿元拿地资金。

林中还透露,旭辉在2018年的投资策略是增加土地储备、扩大全国布局纵深以及市场纵深,所以旭辉会扩大布局强三四线城市,“坚持旭辉的不错、不贵、不漏,地买错了对旭辉来说就是最大的灾难。”

此外,旭辉计划扩大权益比例,短期内新增项目权益比例在60%。多年来,由于大量开展合作项目,旭辉的权益比例一直处于较低水平,这也让外界质疑其销售金额的含金量。在2017年的销售额中,归属旭辉的权益比例仅为53%,比2016年的55%进一步降低。

值得一提的是,年报数据也显示,在纵深全国化布局的过程中,旭辉的管理半径有所加大,但是它在一线城市的优势在逐步消失。2016年,一线城市在旭辉的合同销售额里贡献了36%的业绩,2017年这一数字则下降到15%。

此前,旭辉主要布局的一线城市是上海和北京,虽然在深圳成立了区域事业部,但目前在深圳尚无任何项目。在2016年,旭辉大本营上海和北京都为其贡献了不小的业绩,2016年年报显示,上海区域销售额达到102亿元,占集团整体销售额的19.2%,稳居旭辉各区域公司第一,上海也是旭辉历史上首个过百亿的城市;北京公司则以超过87亿元的销售额,占比16.5%,位居第三。

但是,2017年旭辉上海和北京公司的销售业绩并不理想。年报数据显示,杭州、合肥和苏州公司跃居前三,排名第四的上海公司销售额约为103亿元,占集团整体销售额下降到9.9%,北京公司排名下降到第八,占比仅4.9%。

旭辉在一线城市面临的困境,主要的原因在于这些城市严格的限售限价政策。以上海为例,旭辉有数个项目在2017年未能拿到预售证,此外,旭辉在上海布局了多个商办项目,这部分项目的销售也一定程度上受到政策的影响,比如旭辉和恒基兆业合作的恒基旭辉中心,虽然宣称在售的都是纯写字楼,但由于所售写字楼户型较小,同样于去年被暂停了销售。

一线城市的拿地难度也越来越高,旭辉2017年在大本营上海获取两幅土地,包括长宁区一住宅项目和黄浦区一办公楼项目。在这种背景下,旭辉只能向上海周边如嘉兴、太仓、平湖、昆山、南通、湖州等城市扩散。

对于旭辉在上海面临的问题,林峰解释称,上海有大量的商办项目,为了转型旭辉特别成立了商办事业部,“按照中央的想法,不希望特大城市人口继续导入。所以上海2017年有几个特点,一方面住宅用地减少且价格很高,还有限价很难做,这也是我们一线城市占比减少的原因。但是在一线城市更新是有机会的,上海北京这样的城市大量去做长租公寓、商办综合体是未来的趋势。做好一个商业综合体是有稳定租金收益的,这是我们在战略布局上对一线城市不同的思考。”

高管变动

旭辉一向是闽系中的稳健型选手,负债率保持在相对的低位。截至2016年底,旭辉的净资产负债率为50.4%,2017年这一数字为50.9%,远低于大多数同体量房企。

但是,2017年旭辉使用了优先永久资本证券,如果计算上永续债,旭辉的净资产负债率则大幅提升到70%。对此,林中表示,即使地买多了,旭辉也会守住财务纪律,在旭辉内部,负债率红线为95%,警戒线是85%,“旭辉永远都不会去用到红线警戒线”。

经经济观察报记者梳理发现,2017年以来,旭辉融资动作频繁。2017年2月,公司完成提早赎回全部本金额为4亿美元、票息率8.875%的2019年到期美元债券;2017年7月,向中国平安人寿保险股份有限公司(下称“平安人寿”)增发新股,平安人寿成为旭辉的第二大股东;2017年8月和12月,先后发行一笔3亿美元的永续债;2017年9月,签署总额为2.89亿元的3年期银团贷款;今年1月,完成发行3亿元美元、票息率5.5%的五年期美元债券;2月,发行27.9亿港元、于2019年到期的可换股债券。

在频繁融资的情况下,2017年旭辉的流动负债和非流动负债相较于2016年均大幅提升。其中,流动负债总额约为791.8亿元,超过2016年的2倍多;非流动负债为383亿元,比2016年增加了120余亿元。

在扩张之下,旭辉还面临着人事上的频繁变动。

2012年,为了实现销售规模的突破,林中团队先后挖来了“万科帮”和“绿地帮”,万科帮的代表人物是曾经担任万科集团上海公司副总经理的傅明磊,他于2012年加入旭辉后,任旭辉集团副总裁、上海区域事业部总经理。在旭辉冲击500亿元的2016年,傅明磊离职,而在傅离职前,旭辉上海事业部的营销、企划条线已有数人离职。

2015年,原绿地集团事业二部副总经理周琦嘉加入旭辉,并为旭辉带来了一批绿地系营销骨干。周琦嘉加盟旭辉后,关于万科帮和绿地帮不和的消息屡屡传出。但在傅明磊离职一年多后,旭辉冲击千亿规模的关键时刻,已是旭辉集团副总裁、集团营销中心总经理周琦嘉也宣布离职。

目前来看,旭辉在上海的管理层变动风波并未停息。2018年1月,掌管上海的旭辉集团副总裁、上海区域事业部总裁、海南事业部董事长蒋达强宣告辞职,他将加入弘阳集团担任总裁。而在此之前,前旭辉集团副总裁兼首席人力资源官张良也已辞职加盟弘阳。