掘金特色小镇

10月26日的北方已进入深秋,而地处广东的惠州市大街上满眼仍是短裤半袖,在惠州市区西南约40公里的沥林镇英光村附近,碧桂园潼湖科技小镇项目正在施工中,展示中心已经于今年5月份开放。

潼湖科技小镇是碧桂园进军特色小镇领域的第一个项目,也是中国数百个特色小镇中的一员。

从2014年首次被提出、2016年国家三部委力推后,短短几年时间,特色小镇在国内遍地开花。截至目前,住建部已经公布两批共计403个国家级特色小镇项目,整个“十三五”期间,各省、自治区、直辖市共规划了1370个特色小镇项目。

兴建热潮之下不乏警醒的声音,今年6月,住建部原副部长刘志峰呼吁,有关部门需要为特色小镇热降温,目前特色小镇同质化情况较为严重。

如何建好特色小镇,成为摆在政府、开发商、运营商和企业面前的一个终极之问。中城新产业控股(深圳)有限公司(以下简称“中城新产业控股”)董事长刘爱明认为,特色小镇简而言之就是安居乐业,一是做好产业,二是做好与产业相关的城市配套。

在刘爱明看来,特色小镇的出现可以填平产业园区和新城之间的鸿沟,将产业和城镇有机融合在一起,但特色小镇的核心是产业生态聚合,政府、开发商、运营商、人才、资本、市场均在其中扮演着重要的角色。

金融上要行得通

由于英山路改造和修建潼湖大桥,从沥林镇到潼湖科技小镇的道路坑坑洼洼,施工的卡车不时扬起一阵阵巨大的尘土,不到5公里的路程走了将近半个小时。

在潼湖南侧的一条小河边,潼湖科技小镇项目工地被围起来,由原有建筑物改造成的展示中心已经投入使用,部分建筑物已露出地面,更多的地方还在打桩,工作人员表示,目前销售中心正在建设中,预计2018年开始对外销售。

刘爱明的中城新产业控股是潼湖科技小镇的产业合作方,其认为,产业地产首先要在金融上成立。由于产业地产前期投入较大,国内缺乏成熟的REITs市场,后期仅靠租金和产业服务收入的回报周期长,“如果不成立还是没人做”。

将产业园区与特色小镇结合起来似乎有可能解决了这一问题,因为特色小镇有可以流通变现的住宅和商业部分,是产业园区的重要生活配套,开发商能够通过出售这部分资产实现投资回报。

潼湖科技小镇占地面积2.3平方公里,总投资达300亿元,主要由惠州碧科科学城发展有限公司和惠州潼湖碧桂园产城发展有限公司两家企业负责开发建设,前者为碧桂园全资子公司,主要负责小镇住宅和商业开发,后者由碧桂园出资40%、中城新产业控股出资20%、佳和资本出资40%共同成立,涵盖产业园区、住宅和商业业务。

刘爱明介绍,潼湖科技小镇的具体分工中,中城新产业控股负责产业的规划和运营,住宅、商服等生活配套由碧桂园负责开发和建设。

在各业态配比中,产业、住宅和商业金融酒店等配套分别占比1/3左右。

今年5月3日,惠州潼湖碧桂园产城发展有限公司以6.399亿元在惠州沥林镇英光村获取465.16亩建设用地,10月23日,惠州碧科科学城发展有限公司再次以1.22亿元获取了16.07亩建设用地,两次累计获取481.23亩土地。

这些土地的综合成本为760.75万元/亩。在已经获取的土地中,工业用地为246.1725亩,规划建筑面积为148798-371994平方米;住宅和商服用地235.053亩,规划建筑面积为453132平方米。

潼湖科技小镇距离惠州市区近40公里,距离深圳市龙岗区边界约25公里,目前惠州市区房价普遍在1.5万元/平方米,而深圳市龙岗区房价已经超过5万元/平方米,临近深圳,以及两地房地产的价差一定程度上给了开发商销售的预期。

除通过地产销售收回投资外,也有一些本身产业实力较强的运营商通过实业投资回报、租金、产业服务和物业升值来获得远期回报,或者通过资产证券化来收回投资,前者如古北水镇,后者如普洛斯。

产城如何融合

在刘爱明看来,上世纪80年代前后,中国开始出现相对分散的工业区;90年代开始出现工业园区,主要以政府牵头开发的工业园区和经济开发区为主,企业参与开发建设较少。到本世纪初前10年,以科技为核心的科技园区开始出现,主要是引进技术进行加工,并逐步延伸出科技新城。

无论是工业园区、经济开发区还是科技园区、科技新城,均出现一个重要问题即产业和城市隔离,工作和居住不在一个地方,交通成本高。

2010年前后兴起的产业新城抱持着弥补产业和城市鸿沟的愿景,但由于产业新城规划面积较大,所要聚集的产业和人口规模也往往存在规划与现实之间的不匹配,难以在短期内形成有效的聚合。

近年兴起的特色小镇,规模基本在2-10平方公里,与产业新城相比,产业和人才的聚合成本更低,而且由于投资规模相对较小、形式灵活、有投资回报机制,吸引大量民营企业和社会资本参与。

位于河北香河产业新城的机器人小镇由华夏幸福基业开发,作为香河产业新城内的一个特色产业园区,在产业方面,目前已经有安川都林、美国ATI、德国尼玛克、太库科技、汇天威、星和众工等国内外多家机器人相关企业入驻,2016年总产值接近10亿元,产业规模初步形成。

不同于潼湖科技小镇,香河机器人小镇作为香河产业新城一部分,本身并不存在住宅,而安居部分主要由产业新城提供,虽然小镇内部短期内无法实现自身投资回报,但华夏幸福通过开发、建设、运营产业新城,可以在公司层面实现投资回报和盈利。

潼湖科技小镇总建筑规模大约在100万平方米左右,目前产业园区和相关生活配套都在同步建设中,部分相关建设用地已经通过招拍挂获得,住宅和商服部分规模为63万平方米,商业、酒店、学校、医院等配套与住宅将在首期工程动工建设。产业部分总体规模在25万平方米左右,首期工程大约为15万平方米,碧桂园方面介绍,目前已有思科、浪潮、创新工场等16家企业签订入驻协议,同时与80多家企业达成入驻意向。

完整的产业生态和完善的生活配套是一个特色小镇不可或缺的两个重要构成部分,在多数业内人士看来,除了已有的生活配套区域之外,产业部分同时需要配置一定的生活服务功能和企业交流服务功能。

仁恒置地执行副总裁王曦在招商地产供职时曾主导一个工业园区改造为产业园区的项目,“当时做了一个非常大胆的决定,把所有一楼全部空出来做停车,把停车场外面一圈拿出来做生活区域,里面最好的几个金角留出来,一个给星巴克做交流,一个给企业做展廊。”

避免地产魔咒

无论是产业地产还是特色小镇领域,有关地产的争议一直不断,如何在特色小镇建设过程中避免产业新城式的产业空置和鬼城、空城困局,有效实现产业聚合和城市同步发展,也在不断考验着监管者、开发商和运营商的智慧和能力。

无论产业地产还是特色小镇,主要有四大参与主体,分别为政府、开发商、运营商和企业,政府监管在其中扮演着重要的角色,在潼湖科技小镇项目中,惠州市政府在功能定位上,明确潼湖生态智慧城高新企业聚集创新小镇项目为广东省2016年重点项目,主要产业为“融智慧城市、移动互联网、云计算服务、创新金融和创新孵化为一体的科技创新小镇。”

同时在土地出让过程中设置了极为严苛的条件:

第一,竞得人必须在仲恺高新区注册成立企业法人,引进10家及以上新能源、移动互联、智能控制等相关企业在区内注册,并在5年内达到年产值10亿元以上,须将该区域建设成研发孵化及配套服务等产业聚集地,不得用于其他工业制造项目。

第二,竞得人必须根据建筑物使用功能按比例无偿提供1500平方米商业用房给沥林镇人民政府,用于村镇经济发展,在办理房屋产权证时同步办理给该镇人民政府。

第三,竞得人须建设展示中心,并在签约土地成交确认书之日三个月内建成投入使用,用于展示智慧园区、数据中心等内容,否则出让人有权解除《国有建设用地使用权出让合同》,收回建设用地使用权,没收出让合同约定的订金,竞得人不得再次参与该地块的竞买。

开发商和运营商为特色小镇建设和运营主体,现实中两者通常为一体,由于建设和运营主体背景、动机、商业模式、收入构成等因素的不同,特色小镇和产业地产的开发商也形成不同的类型,目前主要有两种类型。

第一种是以地产为主,运营为辅,主要通过产业园区厂房、办公楼租售为主要收益,或者以产业为手段获取住宅用地通过销售获得收益,同时也为入驻企业提供一定的产业服务。这类开发商通常以地产开发为主,比如天安数码城地产销售收入占比达到93%。

第二种是以运营为主,地产为辅,这类开发主体通常在租金收益相对较高的一线城市较多,可以一定程度依靠租金、服务和物业升值等实现长期回报,这类开发商通常以科技或实业驱动,比如启迪控股旗下的清华科技园区,通过投资入驻企业股权和物业升值获得回报。

刘爱明认为,这两种分类更多是侧重,并不是全部,其中还存在一定模糊地带,也有一些侧重地产的开发商逐步向侧重运营服务方向转变。以华夏幸福产业新城模式为例,前期主要以地产销售为主要收入,但是近年来开始逐步向产业服务倾斜。

明晰各方使命和职责在特色小镇建设中非常重要。潼湖科技小镇中,惠州市政府规划和监管、碧桂园开发建设、中城新产业控股运营服务,强调“专业的事让专业人来干”。即便华夏幸福这类综合性开发商也逐步在内部业务构架上进行明确分工,园区建设、地产开发、园区招商、园区运营、产业孵化、实业投资均由不同主体承担,从集团内部对地产和产业进行切割及投资收益平衡。

如何培育产业

在刘爱明看来,特色小镇的核心是产业集聚。

与传统住宅、商业相比,产业地产参与主体和构成要素更为庞杂,人才、资金、技术、市场等资源较为丰富的一二线城市无疑具有发展产业的先天优势,其次是一二线城市郊区和周边地区。

另外,吸引龙头企业入驻聚集产业是一个重要途径,一家行业领先企业入驻不仅可以带来直接的税收、就业等效益,同时也带动上下游相关配套产业的进入,从而形成一个完整的产业生态链条。

刘爱明认为,产业聚集有七大要素:

第一、路径依赖,这是一个传统产业聚集模式,比如景德镇的陶瓷行业、江西、湖南等地的鞭炮制造等产业。

第二、政府,一个产业从无到有,需要依赖政府政策强有力的支持,在河北大厂影视小镇内,河北省广电局专门设立影视作品审批机构,可以让入驻影视企业获得审批上的便捷性。同时政府在土地、税收等方面的政策手段也关系着产业成本等因素。

第三、市场因素,市场对一个产业起着决定性作用,“技术再好,生产效率再高,产品性价比再好也没用,你要卖掉才行。”而市场又与区位和专业化交易有很大关系,例如,深圳临近香港,方便出口;佛山陶瓷、中山灯具自发形成专业化市场。

第四,智力资本,智力资本就是人才和技术,两者聚集起来很容易形成产业集聚,中关村科技园区就是依托中科院、清华大学等科研单位和高效的人才和技术聚集,最后形成高科技、互联网等相关产业高度发展。

第五,资本要素,资本要素会一定程度促成产业聚集,尤其像广东、浙江等民间资本较为活跃的地区,对于两地产业经济的形成有着极大的关联。

第六,土地和劳动力成本,刘爱明认为,不同土地和劳动力成本可以聚集不同的产业,对于低成本的地区来说,劳动密集度较高的企业可以极大降低成本;对于北上广高成本地区来说,可以吸引更高层次的智力密集型和资本密集型产业的聚集。

第七,产业生态,以手机生产为例,深圳一个城市能独自完成手机生产,依靠的就是产业上下游人才、技术和配件等供应链。同时产业生态有助于降低成本、抢占市场,深圳华强北组装一台3D打印机成本只有880元。

如何吸引一个企业客户前来落户?如何培育一个产业出来?刘爱明认为,以人才、技术、金融、市场等为主的产业服务是一家产业运营商的核心竞争力,也是吸引产业聚集的主要条件。

他举了苏州生物纳米园区的案例,该园区主要为从事医药和医疗器械生产的企业,具备纳米公共技术平台、生物医药公共技术平台,还有金融、人力等服务资源,同时与海关合作成立实验室,将医药生产的试剂等入关时间从三周缩短至三天,“所以医药企业肯定会选择这里,这个逻辑战胜了政府的政策优惠”。

刘爱明认为,目前国内在产业服务相关领域还存在着巨大的市场空白,包括人才引进、技术落地转化、金融资本支持和市场培育辅导,这些服务能力恰恰是吸引产业落地、建立产业生态的重要因素。

启迪控股副总裁胡波也表达了类似看法,启迪运营管理上坚持连锁、业态化运营模式,形成了众创、孵化、社交公寓、餐饮、知识产权服务、金融服务等标准化配置,以促进科技实业的发展,同时自身产业体系建立、产业生态建立也有助于产业园区的发展。