净利大增301.84% 中粮地产全业态发力

8月28日，中粮地产（000031.SZ）发布了2018年半年业绩报告，各项经营指标稳步增长，值得一提的是，中粮地产的利润指标录得了超高的增长率。

2018年上半年，中粮地产实现营业收入49.94亿元，同比增长8.86%；实现归属上市公司股东净利润6.24亿元，同比大涨301.84%。

超高的净利润增长源于本期结转商品房资源的高毛利率，使得净利润同比增加，得益于此，中粮地产基本每股收益0.34元，较上年大幅增长277.78%。

8月24日，中粮地产与大悦城地产的整合方案获证监会受理。

中粮集团旗下地产平台的整合旷日持久，今年终于取得了突破性进展，中粮地产拟以发行股份的方式购买中粮集团全资子公司明毅持有的大悦城地产64.18%的股权，本次发行股份购买资产的交易对价为144.47亿元，中粮地产拟向明毅发行21.12亿股普通股股份。

如果一切顺利，中粮集团旗下地产板块长达10年的整合将画上一个圆满的句点，同时，它也预示着一个全新的开始。

中粮地产板块掌舵人——中粮集团副总裁、中粮地产（000031.SZ）董事长、大悦城地产（00207.HK）董事长周政表示：“我管地产的这十年，整合这件事最让我骄傲，未来可以甩开膀子干。”

上半年业绩稳定增长

面对市场的激烈竞争，中粮地产加强对市场形势的研判，总部与城市公司直面问题、群策群力，灵活把握营销策略，应对政策风险，实现半年度签约金额的新突破。

上半年，中粮地产实现签约金额106.07亿元，营业收入49.94亿元，利润总额12.63亿元，净利润8.75亿元，利润总额及净利润同比大幅上扬。

目前，中粮地产立足环北京、环上海、环深圳三大核心城市群，已拥有壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列等住宅产品，较强的产品打造能力成为公司的一大制胜法宝。

中粮地产中期业绩之所以稳步增长，一方面是由于以营销为龙头的大运营战略，实现了半年度签约金额的新突破；另一方面，得益于快速高效的运营能力和精细化管理水平，贯彻“优化系统”的年度经营方针要求，初步构建了大运营标准与管理体系。

通过提质增效、精细运营，2018　年上半年，中粮地产运营效率较以往提升显著。商品房销售毛利率从去年同期的33.35%上升14.12个百分点至47.47%，处于行业较高水平。

除此之外，中粮地产多元化、低成本的融资能力和318.20亿元未使用的银行借款额度为公司下一步发展提供了稳健保障。

积极拓展土地资源

2018年上半年，中粮地产新增8个项目，建筑面积122.42万平方米。新增项目位于北京、天津、杭州、南京、苏州、沈阳、嘉兴等核心一二线城市。

依托于高超的资源整合能力，中粮地产充分挖掘区域价值、地块价值，广开合作渠道，实现“快拿地、巧拿地、拿好地”。

一方面，公开市场与非公开市场并重，加大合作力度，增加项目获取的成功率；另一方面，充分盘活内外部资源，更新存量土地，争取投资回报最大化。

凭借突出的土地获取能力，中粮地产在深圳拥有多个城市更新项目，各个项目正在有序推进中。

除在售的深圳中粮天悦壹号、深圳祥云国际、等城市更新项目外，中粮地产还申报了深圳宝安25区城市更新项目、深圳金帝食品厂城市更新项目、深圳宝安区福海街道的大洋工业统筹片区启动区城市更新项目、深圳宝安区航城街道长营地块城市更新单元项目等项目。

此外，深圳宝安区西乡街道全一地块项目已开展拆迁谈判等前期工作，将择机进行城市更新申报并进行项目开发。

截至2018年6月30日，公司在深圳宝安区拥有物业建筑面积约131万平方米。其中新安片区建筑面积约26万平方米；福永片区（含长营、全一项目）建筑面积约106万平方米。

目前，除传统的住宅业务之外，中粮地产积极响应国家在“租售并举”等领域的号召，利用深圳工业地产基础，在长租公寓领域先行先试，对部分老旧厂房进行升级改造、在深圳中粮商务公园项目创立了长租公寓“悦+公寓”品牌。

积极推进重组打造全业态地产公司

过去十年，中粮集团形成了中粮地产和大悦城地产两个上市地产公司，北京、深圳、香港三地办公。

目前，中粮地产正在积极推进收购大悦城地产股权，重构集团地产资源。据了解，重组完成后，中粮地产将成为中粮集团旗下涵盖住宅地产和商业地产的唯一专业化平台。

周政详细解读了这一整合的意义。

首先，两个平台、几个业务统一品牌，在消费端，持有和销售相结合，可以有品牌溢价。

除了品牌统一，整合的第二点价值在于统一一张报表。中粮地产可借助大悦城地产实现境内外两个融资平台的打通，将有效降低融资成本，促进业务发展。从战略发展方面，整合后，中粮地产是控股公司，未来给大悦城地产配点住宅，短期内注入盈利，概念上没有问题。所以销售持有相结合的模式，既能够赚到未来15~20年开发收益，同时又有一个尖兵——资产运营。实际上，美国主流的早就是资产运营公司，几乎没有开发公司了。

第三，现在地方政府越来越强调区域的高质量增长，更希望引进企业做片区改造。中粮拥有多种业务能力，又能统一品牌，跟政府去谈发展是没有技术障碍的。这种项目收益，未来在两个平台可以从容分配，两边的业绩和股价都会有支撑。

另外，对人才的吸引力、在行业中重组并购的机会，都会因为两个平台整合成功而产生更好的协同效应。