楼市“阳春”终未至“夏”

张达

持续了两个月的楼市“小阳春”终究未能进入“盛夏”，5月份多项房地产指标显示出楼市明显降温迹象，不仅全国二手房价格涨幅全面放缓，全国商品房销售面积和金额累计增速双双回调，而且房地产开发投资累计同比增速今年以来首次回落并创年内新低，土地购置面积和成交价款更是累计同比下降超三成。

楼市“小阳春”退烧，可能的原因之一是近期高层频繁对外喊话，宣示“房住不炒”的政策取向。比如3月楼市量价齐升、地王再现引起警觉后，住建部在一个月内两次对房价、地价波动幅度较大的共十个城市进行预警提示，再次强调“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”；再比如当大城市全面放开/放宽落户限制引发调控放松猜想后，国家发改委明确回应称放宽落户不等于放松对房地产的调控，“房住不炒”定位必须坚持、不能动摇。

而高层频繁对外喊话，可能是有一种对于房地产过度金融化的担忧。银保监会主席郭树清近日在陆家嘴金融论坛上是这样说的——“必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重”。

基于这种担忧，方方面面的收紧政策陆续落地。中央层面，银保监会发文要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规“输血”房地产。地方层面，北京国管公积金贷款政策收紧；西安实施资金流动性风险防控一级响应措施；苏州更是多次加码调控政策，不仅限售，而且还要求全年房价涨幅不超过5%。

除了高层的频繁喊话和方方面面的政策收紧，楼市降温还有一个原因是购房者趋于谨慎，经过一季度需求的集中释放后，市场潜在的购买力没有那么大了，在短期的脉冲现象之后，市场就归于平静。

展望后市，在高层持续强调“房住不炒”、调控政策不会放松的背景下，预计针对房地产的货币信贷“阀门”或进一步拧紧，那种再次火热的市场情况不太可能出现，但突然冷下去也不太现实。这种降温后回归理性的平静状态可能还会持续下去，既不会快速上涨，也不会很快下跌，市场平稳才是最终调控目标。