政策环境宽松房地产市场四季度可期(附股)_财经频道

编者按：招商地产(行情000024,买入)、龙湖地产11月9日晚公布10月份销售情况，至此，包括万科A(行情000002,买入)、保利地产(行情600048,买入)、金地集团(行情600383,买入)在内的几大上市房企均已公布10月份销售业绩。数据显示，部分上市房企10月份销售面积同比出现下滑，但大多数上市房企前10个月销售面积同比实现增长。

分析人士表示，房地产市场政策环境较为宽松，且宽松环境有望延续，购房需求将继续稳步释放，四季度房地产市场可期。不过，随着需求逐步释放，明年房地产市场销售增速有可能会放缓。

前10月销售业绩靓丽

招商地产11月9日晚公告称，2015年10月，公司实现签约销售面积23.75万平方米，同比减少18.55%；签约销售金额43.89亿元，同比增加14.69%。1-10月，公司累计实现签约销售面积259.1万平方米，同比增加8%；签约销售金额420.15亿元，同比增加19.59%。

龙湖地产11月9日公布10月销售数据，公司10月实现合同销售面积45.9万平方米，合同销售金额62.1亿元，环比增长15%；前10月合同销售面积为337.1万平方米，合同金额为417.1亿元，同比增长8%。

万科A披露，2015年10月，公司实现销售面积187.4万平方米，销售金额236.5亿元，销售面积同比略有下滑，销售金额同比增长7%。2015年1-10月，公司累计实现销售面积1627.3万平方米，销售金额2041.2亿元，销售面积同比增长12%，销售金额同比增长19%。

保利地产公告，2015年10月，公司实现签约面积100.69万平方米，同比下降13.54%；实现签约金额114.11亿元，同比下降24.37%。2015年1-10月，公司实现签约面积958.32万平方米，同比增长15.23%；实现签约金额1211.99亿元，同比增长13.40%。

金地集团披露，2015年10月，公司实现签约面积44.4万平方米，签约金额58.1亿元。2015年1-10月，公司累计实现签约面积331.9万平方米，累计签约金额448.4亿元。对比金地集团2014年同期数据，今年10月公司签约面积同比增加13%，签约金额同比增加31%；2015年1-10月公司累计签约面积同比增加25%，累计签约金额同比增加36%。

热门城市土地受热捧

万科A公告称，2015年9月份销售简报披露以来，公司新增加项目19个。而2014年同期公司披露新增加项目仅为4个。这意味着万科A近期拿地力度与去年同期相比力度明显加大。在公司近期新增加的19个项目中，须支付地价款超过10亿元的项目有7个，分别为深圳车公庙项目、南宁万科城-北区项目、杭州文晖J地块、杭州城东新城彭埠23地块、南京南站万科九都荟南侧地块项目、大连博士园项目、沈阳大东区204项目。

金地集团近期新增上海市松江区车墩镇地块和天津市津南区辛庄地块两个项目，均拥有100%权益，须支付土地成本分别为6.95亿元和4.3亿元。

招商地产称，公司近期新增1个项目，即上海市森兰国际五期（D04-04）项目，成交总价为10.17亿元。公司拥有该项目60%权益。

根据中粮地产(行情000031,买入)公告，10月30日，公司全资子公司中粮地产（北京）有限公司与北京天恒房地产股份有限公司、北京中瑞凯华投资管理有限公司组成联合体，通过公开竞拍成为北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-657、659、1401-607地块（丰台区城乡一体化槐房村、新宫村旧村改造项目第一期A组团）二类居住及基础教育用地（配建“公共租赁住房”）国有建设用地使用权挂牌出让的竞得人。上述地块成交总价为85.95亿元，中粮地产（北京）有限公司拥有34%权益。

近期北京土地市场异常火热，一些地块由于金额较大，多是几家房企联合拿地。亚豪机构统计数据显示，2012年及以前，在北京土地市场经营性用地出让当中，联合拿地的比重多在30%。进入2013年之后，这一比重快速提升至39%，2015年这一比例已达到46%。亚豪机构市场总监郭毅表示，开发商拿地所需资金与日俱增，再加上政府对于土地出让金缴纳节点的严格管控，房企拿地资金压力不可避免，因此联合拿地日益增多。

四季度楼市可期

自去年5月以来，房地产行业整体政策环境呈现持续友好的态势。行政干预减少和货币信贷宽松，是政策宽松调整的两条主线。持续友好的政策环境促进成交复苏，但投资增速依然不见起色。进入9月，政策再次加码，央行决定在“非限购”城市下调首套房商贷首付比例至25%。进入10月，央行再次实施“双降”，政策环境稳中继续宽松。

中国指数研究院公布的“百城价格指数”显示，2015年10月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10849元/平方米，环比上涨0.3%，涨幅较上月扩大0.02个百分点。同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨2.07%，涨幅较上月扩大0.71个百分点。整体来看，10月全国楼价平稳回升，百城价格指数环比、同比继续双涨，且涨幅均有所扩大。

中国指数研究院分析认为，在持续宽松的政策环境下，购房需求将继续稳步释放；随着年底临近，多数房企在年度销售目标和资金回款压力下，将采取更积极的销售策略，市场整体库存压力将继续缓解。价格方面，不同城市仍将分化，热点城市房价或将继续平稳上涨，而库存压力较大城市将保持稳定甚至有所下调。

首创证券认为，随着宽松政策效应逐步显现，销售端“银十”翘尾，市场有望在四季度维持高位成交水平。上市房企三季报显示全年业绩压力依然较大，建议关注聚焦一线城市的龙头房企、区域发展利好显著的地方龙头以及房地产综合服务商。

瑞银证券分析师丁晓表示，目前房地产库存从高位开始往下走，但二三线城市库存规模仍然很大，库存的高企将影响房地产投资增速，鉴于一些被抑制的需求得到释放、居民收入增长放缓且前景不确定，2016年销售增长将放缓。

招商地产:受结转节奏改变以及汇兑损失增加影响，公司前三季度净利润同比微降1%

结论与建议:

公司业绩:公司2015Q1-Q3共实现营业收入239.1亿，同比增长0.6%；

实现净利22.2亿，同比下降0.97%；基本每股收益为0.86元，公司业绩低于预期。其中Q3公司实现营业收入59.3亿元，同比下降23.0%，实现净利润7350万元，同比下降83.9%。

结转偏少迭加汇兑损失增多拖累业绩:由于公司Q3结转量偏少使得公司Q3营收同比下降23.0%，拖累净利润同比下降。而从结转质量来看，公司Q3单季毛利率为32.7%，环比提升2.9个百分点，同比提升4.5个百分点，公司的结转质量较为良好。公司Q3净利润大幅下降另外还主要是由于汇兑损失增加所致的财务费用激增:由于8月份外币汇率波动，公司外币借款所带来的损失大幅增加，Q3单季汇兑损失为4.28亿（去年同期仅为5015万元），使得公司Q3财务费由去年同期的1.7亿激增至7.0亿。展望未来，由于公司结算主要集中于Q4（2014年Q4营收占全年营收的45.3%），我们认为3Q单季度结转进度的减少不会对业绩造成较大影响。汇兑损失方面，公司目前已开始结合对外币资金的需求情况，陆续以人民币借款置换部分外币借款，我们预计公司未来外币汇率变动的风险将逐步降低。

销售稳定增长:公司2015年1-9月累计实现销售面积235.4万平，实现销售金额376.3亿元，分别同比增长11.7%和20.2%，公司销售业绩稳定增长。我们认为在目前政策宽松的环境下，公司4Q销售将持续增长，预计全年销售业绩将可增长13.6%至580亿。

合幷方案稳步推进，园区龙头呼之欲出:招商蛇口换股吸收合幷招商地产整体上市方案已于10月9日在股东大会顺利通过，幷于10月13日收到证监会的受理通知，预计招商蛇口将于年底前完成合幷幷实现上市。

合幷后的招商蛇口主业将整合为园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块，成为全国最大的房地产园区企业。幷且，新公司将拥有原招商地产土地储备建面1265.3万平米，土地使用权23万平米；原招商蛇口房产建面139万平米，房产开发储备建面388万平米，土地使用权590万平米（其中前海区域的土地使用权为530万平米），一跃成为前海蛇口自贸区最大的地主，未来将会充分享受到自贸区建设及一带一路建设所带来的红利。

盈利预测:由于目前吸收合幷还未完成，我们暂不调整招商地产盈利预测。基于整合完成后招商蛇口的发展前景，我们维持公司A、B股的买入建议。

万科A:单月土地购置大幅提升，持续回购稳定股价

事件:公司公告10月销售情况。

当月销售保持平稳:

1）公司10月实现销售面积187.4万平方米，比2014年同期增长-1.68%，环比增长1.74%；实现销售金额236.5亿元，比去年同期增长7.06%，环比增长-3.15%。考虑目前政策偏暖，预计公司11、12月仍将继续加大推盘为主。

2）1-10月公司实现累计销售面积1627.3万平，同比增长11.89%；实现累计销售金额2041.2亿，同比增长19.27%。从销售均价看，10月销售均价为1.26万元/平，与今年1月1.18万元/平销售价格相比有所增长。我们预计公司全年有望完成2500亿左右销售规模。

当月新增项目19处，预计公司2015年土地投资继续扩大:2015年10月公司新增项目权益建面260.48万平，同比2014年增长153.19%；新增土地权益投资134.47亿，同比2014年增长132.29%。1-10月，公司新增项目权益建面1160.69万平，新增土地权益投资451.12亿，分别同比增长122.66%和127.55%。考虑公司2014年土地投资金额相对2013年同期回落68.58%且当前销售保持扩大趋势，我们预计公司2015年2H土地投资将继续扩大。

100亿回购计划，责任企业，稳固信心:公司公告为保护投资者利益，拟使用公司自有资金回购公司股票。回购资金总额不超过人民币100亿元，回购价格不超过2015年7月3日公司A股收盘价格，即不超过人民币13.70元/股。按照以上标准测算，预计可回购股份不少于7.30亿股，占本公司目前已发行总股本的比例不低于6.60%。截至2015年10月31日，公司回购A股股份数量为12480299股，占公司总股本的比例为0.113%，成交的最高价为13.16元/股，最低价为12.57元/股，支付总金额为人民币160148519.71元（含交易费用）。

投资建议:维持“买入”评级。预计公司2015、2016年EPS分别是1.64和1.92元，RNAV在17.8元。按照公司11月3日13.66元股价计算，对应2015和2016年PE为8.33倍和7.11倍。给予公司2015年12倍市盈率，对应股价19.68元，维持对公司的“买入”评级。

风险提示:涨价引发调控风险。

保利地产:稳定增长谋转型，集团增持显信心

事件:公司公布三季度报，前三季度累计实现营收634.00亿元，同比增长21.42%，实现净利润64.70亿元，同比上升6.42%，基本每股收益0.60元，同比上升5.26%，基本符合预期。

营收增速放缓，少数股东损益占比大幅度增长:1）单季营收增速放缓、归属于母公司股东的净利润出现负增长。第三季度实现营业收入210.55亿元，同比增长15.59%，其中第1、2季度分别增长17.25%、44.10%；实现净利润15.20亿，同比减少32.66%，而一、二季度分别增长58.63%、21.60%；2）三季度毛利率同比下降，四季度依旧承压:三季度销售毛利率从2014年三季度的33.35%下降至32.65%。另外，从历史数据可以看出，通常第四季度销售毛利率全年最低，且由于公司年初至今的销售单价并未出现明显上升，预计第四季度销售毛利率将持续较低的水平。3）少数股东损益占比大幅提升，ROE处于较低位置。

与去年同期相比，少数股东损益占比从8.14%大幅上升至29.47%，主要是因为公司合作拿地项目比例增加。与往年同期相比，ROE也处于较低位置。

合作开发意愿增强，新开工面积同比减少:1）拿地优化区域布局，合作开发意愿增强:公司9月份新增土地项目八个，基本均为一二线城市。尽管有六个项目权益比例达到100%，但是除了广州地块，其余均拟引入合作方共同开发。2）项目开发节奏谨慎:前三季度新开工面积1069万平方米，竣工面积724万平方米，在建面积4681万平方米，分别比去年同期增长-16.3%、7.6%和4.5%。

证金公司成第二大股东，实际控制人计划增持:1）证金系持股超12%。三季报显示，证金公司持股占2.99%，成为第二大股东，中央汇金占比1.67%，成为第五大股东，10只中证金融资产管理计划均合计持股比例7.7%。证金系合计持股比例达到12.36%。2）保利集团计划增持不超过2%。保利集团计划自2015年8月27日起的6个月内通过上海证券交易所增持比例不超总股份2%的股票，且在此期间不减持。

投资建议:公司业绩保持稳定增长，虽然增速有所放缓，但公司通过优化区域布局，控制开发节奏等措施维持公司平稳发展，此外公司也积极在社区O2O等领域进行布局转型，我们预计公司2015-17年收入分别达到1266、1458、1675亿元，同比分别增长16.1%、15.1%和14.9%，预计EPS为1.32、1.52和1.66，当前股价对应PE为6.4X、5.6X和5.1X，估值明显低估，维持买入-A评级。

风险提示:地产市场持续下行

金地集团:聚焦主流，快速去化

金地集团2015年前三季度实现营收156.7亿，同比增长5.2%；归母净利润8.33亿元，同比增长87%；EPS0.19元。

小股拿地进入收获期，全年预计稳定增长:前三季度营收小幅增长，而业绩同比大幅增长，主要是自13年起合作拿地比例提升，小股拿地部分逐步释放业绩，形成6.5亿的投资收益。从公司近三年拿地策略来看，与其他开发商合作，小股拿地的比例逐年增加，因此未来直接以投资收益形式实现业绩贡献的比例还会继续提升，期待公司未来能够输出品牌实现溢价。结算高峰依旧集中在四季度，我们预计全年业绩将实现小幅增长。

销售去化超预期，货值充足:今年尤其是二三季度公司销售去化大幅提速，前三季度销售额达390亿，同比增长36.8%，我们认为得益于公司城市布局、充沛货量以及积极去化态度。第四季度还将有150亿新推货值，加上存量预计总货值逾700亿，我们认为今年突破600亿销售额是大概率事件。

坚定主流市场聚焦，低息融资助力补库存:公司第三季度拿地态度较上半年积极，控股拿地口径土地投资额达118亿，拿地销售额占比31%，较去年略有提升。从区域来看，控股拿地项目区域全部集中在一二线城市。今年公司已经发行两期中票，总额55亿，此外还成功发行了30亿规模公司债，受益于市场资金成本中枢下移以及公司品牌影响力，发行利率分别为4.6%、4.9%与4.18%。作为A股市场的代表房企，在进一步降低资金成本方面存在改进的空间。公司所具备的港股平台以及金融平台稳盛投资都能够为实现融资方式多元化铺垫。

投资评级与盈利预测:公司过去几年致力于产品结构调整已经颇具成效，可售货值充足，主流城市聚焦策略有助于公司在政策改善，市场回升的背景下施展弹性。我们预计公司15-16年EPS分别为1.02、1.19元，维持“买入”评级。

投资收益推动净利大增:8月29日公司发布半年报，2015年上半年公司实现营收27.86亿元（+18.42%），归属于母公司净利润19.7亿元（+43.28%），EPS0.11元（+37.50%）。净利增速大幅高于营收增速，为公司期内处置可供出售金融资产（招商证券(行情600999,买入)股票等）实现投资收益5.9亿（+691.52%）所致，其扣非后归母净利润下降1554%。同时，由于收入占比较大的成都（占25%）、沈阳（占11%）等地区毛利率下滑，公司商品房销售毛利率同比下降17.87个百分点，仅为18.29%。

销售表现抢眼、产品结构优化:报告期内，公司住宅签约销售额为66.96亿元（+84.69%）；签约面积41.91万方（+112.61%），已售待结转面积92.88万方。公司在经历14年H1销售下滑的阵痛后适时调整战略，产品由中高端适度转向刚需和改善性产品（目前占比达60%-70%）。下半年公司将利用政策宽松窗口期加速刚需项目去化，同时逐步增加改善性产品占比:今年公司在其高端项目销售较好的南京地区重新拿地，预计总建面将达18.4万方，同时随着毛利较高、开发灵活性更强的深圳城市改造项目不断推进，未来产品结构有望不断优化。

财务指标稳健、资金成本改善:期末公司总负债率为78.42%，扣除预收账款后公司的资产负债率为53.7%；净负债率为101.1%，较去年同期下降11.5个百分点。货币资金相比短期借款和一年内到期的有息负债比例微升至0.92倍，高于行业水平。上半年公司资金成本仅为6.9%，其中60%来自于中粮集团；公司7月后分别发行一期公司债及中票实际发行规模合计26亿元，利率仅分别为4.4%和4.3%。同时，公司在项目层面探索“股权+债权”融资方式，报告期内，公司在城市更新项目深圳祥云国际引入战略投资者近12.5亿元的资金支持，显著降低了资金成本。

站在国企改革风口:2014年末国资委公布“四项改革”试点6家央企，中粮集团为开展改组国有资本投资公司试点，未来主要通过资本手段优化资源配置，以各业务上市平台为核心引入其他产业资本、社会集合资本、私募股权等多元化混合所有制元素。公司作为中粮集团旗下地产上市公司，有望成为集团地产资源整合平台。引入战投实施混改重组、获集团资产注入等想象空间无限。

给与推荐评级:公司基本面良好、项目布局合理、资金成本低于行业平均水平，具有成为集团资源整合平台的实力，显著受益于国企改革。我们预计公司15-17年EPS分别为0.41、0.52和0.66元，首次给予推荐评级。

政策环境宽松 房地产市场四季度可期(附股)

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