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空房泡沫杠上城镇化契机

2014-06-11 15:04:15 来源:东方早报
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有一种观点认为,空房一多,楼市就有了泡沫,泡沫一多,一碰就破。

空置率一向被认为是反映楼市泡沫的风向标。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心6月10日发布的《城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势2014》报告(下称“报告”)指出,2013年中国城镇家庭空房率高达22.4%,空置住房资产占城镇地区家庭总资产的11.8%,4.2万亿元银行房贷沉淀于空置住房。

现有住房存量完全可以满足住房需求。这份报告的一个数据更有趣,现有住房需求为3250万套,空置房4898万套,待售商品住宅供给350万套。也就是说,空置房存量甚至超过全部住房需求。

楼市交易节奏由快变慢。三、四线城市的僵持,一、二线城市的观望,新型城镇化催生的楼市契机正滞缓在波谷。

越有钱的家庭

空房率越高

越有钱的家庭住房越多,空置率也越高。报告称,收入最高的家庭住房空置率达39.7%。这类家庭的房子近一半都是空置的。

高收入家庭拥有经济适用房的比例更高,空置率也越高。报告称,经济适用房空置率为23.3%。

三线城市总体空置率略高于一、二线城市。以只拥有一套住房的家庭为例,一线城市的空置率是3%,二线城市为5.4%,三线城市为5.5%。北京、上海的住房空置率最低不足3%,重庆、成都的空置率超过20%。

空置住房的信贷可得性更高,获得贷款的规模更大。但若房价下跌,空置住房更容易资不抵债(包括银行和民间),但贷方压力不大。报告举例称,房价若下跌30%,将有0.36%的非空置住房和1.12%的空置住房资不抵债。

调查显示,近九成家庭有房,家庭自有住房拥有率世界第一。报告称,截至2014年3月底,城镇家庭自有住房拥有率已达到89%,农村地区家庭住房拥有率96.7%。城镇家庭多套房拥有率上升迅速,2014年3月底已达21%。

报告称,13.3%的城镇家庭有潜在的改善型住房需求,刚性住房需求家庭购房能力不足。根据不同的测算方法,可实现住房需求仅为总需求的18.0%~39.0%。

上述报告以抽样调查的形式,调查范围覆盖全国29个省、262个县、1048个社区。

空置率

为何缺席官方数据

官方一直未对空置率的定义做出诠释,也未将空置率的数据公之于众。

国家统计局的发言人曾在2010年回应称,目前关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。原因一方面是由于空置率包括空置的概念不清楚。房子空置也是近几年由于房地产行业发展出现的新问题,调查统计制度还没有来得及作出统计,更重要的一点是空置率和待售面积概念很清楚,但是要清楚计算出来很难。

住房城乡建设部总经济师冯俊6月5日在国新办举行的新闻发布会上,被问及“住房空置率到底有没有统计或者如何统计”时表示,现在对于空置率没有一个准确的官方定义。

冯俊指出,“国家统计局在公布的时候,对空置半年以上的住房数有个绝对数,没有说空置率。现在很多媒体、很多专业人士在讲的空置率和国际上讲的空置率是不同概念。国际上的空置率指的是,把这个城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作为分子,然后把总住房量作为分母,那是空置率。我们现在这方面是没有调查的,所以很难得出空置率的概念。”

市场人士表示,某些政府部门正在做决策,会参考民间数据。

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