高盛：中国房地产将会企稳 房价与去年大致持平

国际著名投行高盛在2015 年投资展望报告中表示，2015年中国房地产下行的趋势将会得到遏制；欧洲、日本则通胀低迷，而新兴市场通胀两极分化的情况将在明年进一步加剧。此外，欧元将进一步大幅贬值。

高盛认为，目前全球除美国外，发达国家都在与低通胀抗争。欧洲、日本通胀低迷，而新兴市场通胀两极分化的情况将在明年进一步加剧。

现在的情况是，发达国家的通胀依然低迷，市场对一些地区低通胀和通缩风险担忧加剧。2014年底，受到大宗商品价格下跌影响，通胀受到进一步下行压力。在欧元区，通胀继续低迷，经济增长持续疲软。11月，欧元区CPI为0.3%，而核心通胀率稳定在0.7%左右。

一些欧元区成员国近月通胀为负，尤其是希腊和西班牙。由于通胀低于欧洲央行目标已经超过一年，并将在未来持续低迷，欧洲央行担心，通胀低迷时间太长，可能会导致通胀预期的下降。

在日本，年初因日元下跌而引起的通胀高于高盛的预期。日本核心通胀率在去年4月达到1.5%后，逐步下降。由于消费税的上调，日本的企业发现自己上调价格的空间有限。2014年10月，日本核心通胀率仅为0.9%，为2013年10月以来最低。现在，日本央行没有为达到通胀目标设置期限。

与之相似的是，美国核心通胀预期也开始走低。核心PCE指数近月处于1.5%上下，美元的走强给商品价格带来了下行压力。但市场的长期通胀预期自2014年9月起开始下降。通胀的低迷和通胀预期的下跌都令美联储官员感到担忧。美联储发布的12月的FOMC会议纪要展现出了美联储对通胀低于目标的担忧。会议纪要中，此前关于通胀风险减小的措辞遭到删除。

新兴市场的通胀压力也有所减小。除美国外的发达国家复苏乏力。欧元区通胀低迷，下半年食品和能源价格的下跌对欧元区造成了去通胀的影响，抵消了欧元下跌的影响。然而，新兴市场通胀依然两极分化：一些国家面临高通胀(俄罗斯、巴西)，而一些国家的通胀低迷(以色列、波兰和匈牙利).

高盛表示，在2015年，欧元区没有持续的通缩，不过风险依然存在。油价不断的下跌在2015年年初将欧元区送入通缩。2009年油价暴跌时，欧元区的通胀被推至-0.6%。然而，高盛预计2015年的核心通胀率为0.5%，并表示横跨欧元区的通缩风险依然有限，这部分受到了结构性改革缓慢的影响(比如僵化的工资制度)。西班牙等国家已经经历了通缩，将继续经历温和的通缩，而意大利等国则将面临恶性通缩的风险。

高盛预计，受美元走强以及商品价格下跌的影响，2015年美国核心PCE将维持在1.5%。美国的通胀将维持在低位，但将保持稳定。高盛不认为美国长期通胀存在大量风险。不过，如果通胀显著下滑，美联储或推迟加息。高盛预计，在基准情况下，美联储将在2015年9月加息。反之，如果通胀加速靠近美联储2%的目标，美联储可能最多提前一个季度加息。

新兴市场受到大宗商品影响，大多通胀低迷，不过通胀依然两极分化。高盛预计在一些新兴市场国家，通胀将远低于目前的水平。那些通胀极低的国家(以色列、韩国等)将会继续展现出通胀低迷的景象。而高通胀的国家(印度、土耳其和巴西)的通胀将大幅度下降，但通胀将依然处于高位。最后，另一些国家(印尼)可能通胀上涨。印尼政府此前上调了补贴燃油价格，推高了通胀。

欧元或将进一步大幅贬值

高盛在报告中表示，2015年欧元区的变化将体现在以下几个方面：

首先是低增长。随着暂时的疲软消退以及宽松政策和欧元贬值好处的叠加，高盛预计欧元区经济将会逐渐增长，德国和西班牙增速将超过欧元区的整体增速，而法国会低于此，意大利经济在结束衰退后会继续疲软。

其次是通胀持续低迷，但无持续性通缩。高盛预计欧元区核心CPI为0.5%，仍然认为欧元区全面陷入持续性通缩的风险有限。

财政紧缩拖累减少。高盛预计，相较于2014年相对中性的财政政策(2011-2013年是高度紧缩的财政政策)，2015年欧元区的财政紧缩仅是小方面的。

最后是欧元将进一步大幅贬值，欧股向上，欧元区内部息差收窄。高盛给予未来3/6/12月欧元/美元目标价分别为1.23/1.20/1.15，以反映美国和欧元区经济增长和货币政策差异。高盛认为，全球经济增长，宽松的货币政策以及欧元贬值的情况下，欧洲斯托克50指数在未来3/6/12个月内可能达到3400/3600/3800点。高盛预计，外围国家国债收益率将下跌，同时核心国家收益率期限结构将随着通胀企稳变得更为陡峭。2015年末，德国10年期国债收益率达到1.25%。

中国房地产将会企稳

高盛发布的最新报告也对2014年中国的房地产市场形势进行了回顾，高盛同时预计2015年按揭利率将会进一步下降，房地产下行的趋势将会得到遏制。房地产销售和房价与2014年大致持平，而且随着房地产投资的降温，地产部门对GDP的贡献将大幅降低。展望2015年，高盛认为，中国房地产行业将会出现按揭利率走低、开发商减少库存以及房地产业对GDP贡献度降低的变化。

自2015年1月1日起，中国所有的现有按揭利率都会根据央行11月21日的降息进行下调。在其他条件不变的情况下，高盛预期按揭利率每向下浮动10%，对于购房者的支付能力而言就相当于房价下降1%。

开发商库存降低，财务压力减轻。高盛预期固定资产投资增速将进一步放缓，大多数城市的房价将继续疲软。到了2015年下半年，高盛研究覆盖的200多个城市中约有一半城市的库存压力将会降低，房价也会随之企稳。高盛预计2015年房地产销售和房价与2014年大致持平。

房地产部门对GDP的贡献降低。虽然政府的扶持政策将会使开发商的现金流压力减小，高盛仍然认为在高库存和“影子信贷”萎缩的情况下，房地产建设活动会降温。广义房地产对真实GDP增长的贡献将由2014年的1个百分点降至2015年的0.3个百分点。