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万科股权的诱人之处

2016-08-09 22:04:37 来源:第一财经
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万 科A个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询

万科的股权之争,对于绝大多数基金和小散而言,无异于看阎王打架。看得见的剧情曲折离奇,看不见的剧情更加精彩,茶余饭后是不乏谈资的。至于这场股权与控制权的争夺是否会改变甚至改善中国公司的治理,也不是我等小散该关心的。

站得远,不等于什么也看不见。先是宝能、安邦,后是恒大,还有传说中的融创,都对万科的股权垂涎三尺。万科的股权为何这么有吸引力?坊间广为流传的说法,是万科的业绩好、管理团队好。

万科的业绩有目共睹,但是管理团队到底有多大的吸引力?倘若是管理团队令人垂涎,宝能、华润这些大股东为何会与管理团队闹得这么僵?没听说哪个小伙子追求人家大姑娘,会先把关系搞僵的。一个巴掌定终身,既不如一支玫瑰定终身来得浪漫,也不如一栋房子定终身来得实在。看起来,人家看上的,未必是万科的团队,而是万科的资产。

问题换个问法,或者会清楚一点:在地产类公司当中,万科是一枝独秀吗?万科的业绩是好,但是不是鹤立鸡群,把别人甩出几条街?倘若是鹤立鸡群,那是万科团队牛。现实的情况看起来未必,其他一些大地产商,比如保利、远洋、招商、华润、恒大、碧桂园等,看起来都不错,大家半斤八两的样子。万科的ROE(净资产收益率)高达18%,格力、保利的ROE也都超过17%,差距并不是很大。

显微镜下看细节,望远镜下看格局。据统计,至少有54家A股上市房企被险资重仓持有。如果包括碧桂园等在香港上市的房企,则超过了60家。看起来,在保险资金增加权益投资比重的大背景下,房地产企业广泛受到青睐,并不是万科一家独享殊荣。只不过,万科宫斗剧精彩纷呈,吸引了人们太多的注意力而已。

那么,险资为何如此青睐房地产类股票?我等散户,是否可以跟风投一点?

这样的问题问出来本身就需要一点勇气。你看,市场上几乎一边倒的声音,是中国房地产的“黄金时代”已经过去,城市房价已经过高,房地产泡沫严重。可是,作为长线资金的险资,为何青睐地产类股票呢?是这些声音错了?还是拿着真金白银的险资错了?

一般来说,笼着袖子清谈的人,比拿着钱下注的人,更加值得怀疑。很多房地产类企业的ROE很高,说明现阶段的利润很不错。未来呢?根据大多数分析师的预测,每年12万平方米的销售,大约还能维持5年。5年以后呢?那么遥远的事情,不想也罢。

一眼看去,这是一个每年容量大约15万亿元的市场。强者恒强的市场定律下,里面的几家大鳄还会活得很舒服。这么大个蛋糕,切到1%,或者多切1%,就是1500亿元,这才是真正的蓝海。怪不得财主们挥舞着支票簿往里冲。

今年年初以来的房价上涨,也和房地产泡沫的说法不符。既然早就泡沫了,为何价格还涨那么多,而且还长得那么快?至少拿着钱买房的人,不认为已经是泡沫了。

一种说法,是货币超发推高房价。不能说完全没有道理。可是,货币超发为什么不推高股市?为什么只推高“北上深”房价而不推高三四线城市房价?钱是聪明的,拿着钱投票的人不笨。要推,也会有选择地推。房价上去容易下来难,股价下来容易上去难。倘若说有泡沫,看起来股市泡沫可能性更大。在股市里挣了钱的投资客,更有理由怀疑“房价泡沫”一说。

轻言泡沫的人,无非就是说在这个价位上买房子的人不理性。重要的话不怕重复:我更愿意相信拿钱下注的人。至少过去十多年的经验,是买房的都不后悔,没买的都在后悔。据说,很多家庭的太太们力主买房,结果家庭地位迅速上升。

格林斯潘曾经说过,在泡沫破灭之前我们并不知道。这句话估计很多人不是完全同意,但至少有一点值得我们认真借鉴:我们对于自己不知道、不确定的东西,最好保持足够的敬畏。

很多人说房价高,无非是比自己认为合理的水平高。可是,什么是合理的水平?13.7亿人口的国家在快速城市化,在人类历史上并无先例。完全没有事实经验的事情,严格说我们无法判别什么是合理的。所谓的国际比较,是研究的起点,而不是终点。何况,国际比较也没有说我们的房价一定有泡沫。

大的背景,是中国的城镇化依然没有完成。我们现在的城镇化率,只有56%左右。离70%的基本完成的水平,还有相当的距离。离90%的高度城市化水平,还有很远的距离。在这个背景下,轻言房地产泡沫,恐怕是有问题的。实际上,这几年大城市租金水平快速上涨,远超通货膨胀的增速,说明房价上涨依然有实际需求的支撑。

在“负利率”、“资产荒”的时代,其实有一个很简单的办法看房地产股票的合理性。万科、保利、金地、金融街几大地产商的分红率,都在4%左右。换句话说,买了这几只股票,坐享4%的分红率不算,还有股价上涨的不定期期权。一边拿着超过理财产品的收益率,一边坐等股票升值,何乐而不为呢?

举几个例子,看看大地产商这几年的表现。当红头牌万科,2015年销售增长30%左右。恒大、碧桂园的销售增速分别为19%和33%。崛起的新贵华夏幸福,2015年销售增速为43%。这些都是2015年的增速,2015年并不是地产的大年,2016年还会更好些。再看分红,哪个行业都有高有低,我们看些高的。万科、保利、金地、金融街等,分红率在4%左右。恒大、富力等在香港上市的地产,分红率则达到了8%以上。

投资高手对8%的回报率不一定满意,对附加的期权也有疑虑,毕竟这是个双向的期权。要是稳赚不赔,也就不是股票了。可是,看着8%的分红,比照着3%~4%的理财产品收益率,低头想想这个“负利率”、“资产荒”的年代,你可以理解为何这么多人觊觎高增长、高分红的万科股权了吧?

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