社科院：房地产市场迎来短暂调整期

由社科院财经战略研究院和社科院城市与竞争力研究中心共同主办的“财经院重大专题研究成果《中国住房2016中期报告》发布会”在京举行。

会上发布的《中国住房2016中期报告》认为，当前房地产市场的总体回升主要是由于政策促进和市场预期变化引起的。

报告预测，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。持续的政策刺激与有力的制度变革力度，将决定调整幅度和时间提前或者延后。2016年全年商品房销售有望创历史新高。市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧。

2016年下半年楼市走势又将如何？政策会不会持续保持宽松？会不会继续维持量升价涨格局？二线城市表现又会如何？一线城市有无重新夺回“领头羊”的可能……诸多问题需要找到答案。

谜题1:政策宽松到何时

下半年楼市政策是不是会继续保持宽松，这对接下来的楼市走势至关重要。

考虑到当前市场仍然面临巨大库存压力，今年下半年楼市政策整体保持宽松态势的可能性极大。截止到目前，国内楼市库存约有7亿平方米，但专家估计，这只是待售面积数量，如果加上在建面积，以及保障房、单位自建等，库存压力会更大。在这种情况下，今年下半年的基调仍然是“去库存”，所以保持政策宽松，有利于刺激住房需求。

不过在“分类调控、因城施策”的总体调控思路下，对于过热城市，调控有可能会收紧。自3月份以来，包括上海、深圳、苏州、南京、合肥等城市出台调控政策，分别从土地、银行信贷、限购等多个方面来进行调控。未来一段时间内，包括厦门、青岛等城市，如果房价出现过快上涨情形，调控极有可能会收紧。

谜题2:二线楼市会继续疯狂吗

二线城市接棒一线城市上涨，这种态势在今年下半年会不会继续下去？

根据国家统计局公布的数据显示，5月份中国70座大中城市房价上涨6.9%，较4月份的6.2%出现加速，其中二线城市贡献更大。沿海城市厦门同比上涨28%，南京、苏州和合肥涨幅也超过20%，高于北京房价涨幅。中原地产首席分析师张大伟认为，在上半年多轮救市政策刺激下，需求大量透支，这一轮量价齐升最多持续到今年上半年，下半年开始的新一轮房地产市场调整极有可能来临。

谜题3:一线楼市会否再起蓬头

受制于政策调控的一线城市，房价涨势已经放缓，但当前供不应求局面并未改变，那么在今年下半年房价会不会再次大涨？

一线城市房价涨幅放缓。根据国家统计局公布的《2016年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均计算得知，5月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为2.0%、1.3%和0.4%，而4月份分别为2.8%、1.4%和0.6%。三类城市的增幅均有收窄，其中一线城市收窄幅度更大。

不过专家表示，由于一线城市供不应求局面还将持续，所以房价仍有望上涨。据了解，除了深圳之外，包括北上广三大一线城市，其存销比在7~9个月，低于10~15个月的合理水平，处于供不应求区间。基于目前一线城市可售房源严重不足的事实，后续房价将继续上涨。但受相应政策调控的影响，增幅或继续收窄，因此基本没有可能会大涨。

谜题4:“地王”会否批量出现

“地王”会不会继续批量出现？成为今年下半年楼市又一受关注的谜题。

用“大热”来形容2016年上半年的土地市场再贴切不过。今年前5个月，全国共出现118个“地王”，仅5月份就诞生了69个“地王”，其中位于二三线城市的共有56个。观察今年的“地王”现象，特点非常明显，不仅数量多，而且溢价率也很高，对市场预期也造成了不可低估的影响。

不过地方政府已经关注到了这种现象，已经出手干预。如苏州推出“熔断”措施，合肥出台政策调整土地价款缴纳时间，南京也表示正对地价过高现象进行干预。虽然地方政府对于土地财政的依赖程度在短期内不会降低，但出于民生考虑也不会允许地价上涨过快，所以在今年下半年还会有“地王”出现，但大规模出现的可能性会已经不大。

谜题5:楼市走势放缓会否加剧

虽然楼市仍处在量升价涨阶段，但却出现放缓迹象，这种情形会不会进一步加剧，并形成反转？

根据国家统计局最近公布的数据显示，5月份，房屋新开工面积同比增速从4月的25.9%降至10.6%，房地产开发投资同比增速从4月的9.6%降至6.5%；今年1~5月，全国商品房销售面积47954万平方米，同比增长33.2%，增速比前4月回落3.3%，商品房销售额36775亿元，增长50.7%，增速回落5.2%。有市场分析人士指出，政策刺激推动下的房地产市场复苏可能无法持久，并有可能在今年三季度迎来转折点。不过考虑到当前政府仍在致力于去库存，所以不太可能会允许放缓加剧，并导致出现新一轮的低潮。

谜题6:豪宅走热会到何时

在改善型需求的推动下，沪上豪宅市场仍然火热异常，这种情形还能持续多久？

据上海链家市场研究部数据显示，截至6月中旬，上海新房市场中顶级豪宅(成交均价10万元/㎡以上)成交量为630多套，与去年同期相比大幅上涨4倍，并且已超去年全年成交量，再创历史新高。投资渠道的缺失，以及改善型需求的放量，使得市场对豪宅的需求进一步放量。不过预计这种情形还会持续一段时间至今年年底，等待市场需求完全释放之后，会逐渐趋于平稳。

谜题7:房企座次会否发生改变

城头变幻大王旗，今年第一集团有哪些房企会掉队？又有哪些房企会“弯道超车”？

根据亿翰智库发布的数据显示，今年1~5月份，万科以1440.0亿元排名榜首，有可能会捍卫老大地位。紧随其后的是恒大地产，达到1122.3亿元，碧桂园以949.2亿元排名第3，而去年的年度亚军绿地集团，仅以835.0亿元排名第4，仅超出第5名保利地产23亿元。掉队的房企可能是万达等，目前万达集团销售排名已经跌出前10，以350.4亿元排在第11位；而此前两年名声鹊起的新贵泰禾集团，已经滑落至第56位，销售额仅91.5亿元。

谜题8:房租还会上涨吗

房价的上涨传导到了房租市场，并导致房租持续上涨，这种情况还会持续多久？

自2015年初以来，房租开启了上涨模式，并持续至今。数据表明，北京、上海、深圳三地房租达到70元/平方米·月，意味着租住一套两房，月租金超过7000元，相当于一个普通白领的月收入。有调查显示，目前工薪阶层租房开销已经达到月收入的3~4成，接近了上限，这会阻碍租金水平进一步上涨，所以房租上涨态势有望放缓。