楼市去库存 第三波地王潮会出现在哪些城市

楼市去库存陷入“囚徒困境” 第三波地王潮会出现在哪些城市

今年的市场火爆远远超出预期，1~5月，商品房销售面积同比增长33.2%，销售额同比增长50.7%，这意味着平均房价上涨13%。

“市场如此火爆，我却忐忑不安”，很多人似乎在一季度的迷茫中变得习以为常了，这恰恰是笔者的担心，因为市场的火爆说明了市场的非理性！

事实上，全国范围的房地产去库存正陷入“囚徒困境”，市场的火爆并没有带来库存的下降，反而加大了库存，制造着房地产市场更大的危机。

很多人误解，商品房的库存是国家统计局公布的待售面积。仅仅从国家统计局公布的5月份房地产数据看，待售面积72169万平米，虽然比1-4月的72690万平米减少了521万平米，仅仅减少了0.7%，与去年同期相比更是增长了9.9%。

但是，库存绝不仅仅是待售面积，如果仅仅是待售面积，全国商品住宅只需要5个月就卖完了，库存还包含新开工面积中未被销售的面积(也包含待售面积)、房企购置的土地储备面积等。举例来说，待售面积相当于已经蒸好的、也拿到了检验合格、销售许可的馒头，新开工面积中未被销售的面积相当于正在蒸、并且没有被预订的馒头，土地储备面积相当于还没有做成馒头的面粉。

虽然2012年以来销售面积增速基本上一直高于新开工面积，但却始终小于新开工面积，今年1~5月新开工面积达到5.95亿平米，比销售面积高了1.16亿平米，这意味着这部分库存并没有下降，只是相比去年同期，剪刀差略微缩小了2800万平米，这种微幅减少是否能够保持成为趋势还未可知。

可喜的是今年住宅销售面积出现了高于新开工面积的情况，这说明住宅去库存的政策起了一定的效果，但国家统计局公布的5月份数据显示剪刀差在缩小，这意味着政策的边际效力在减弱，库存可能再次增加。

商品房库存增加主要是商业用房库存增加导致的。1~5月商业用房待售面积15219万平米，比1~4月略有增加，同比去年同期增长23.7%。1~5月新开工面积8191万平米，也远高于销售面积的2757万平米，可见商业地产去库存还未启动。

今年1~5月房企购置土地面积直追去年同期，显示房企看好后市特别是一二线城市土地市场，包括成都、郑州、杭州、天津都有可能成为第三波地王潮城市。而土地购置面积降幅在收窄，从去年底的-31.7%回升到-5.9%，显示土地储备库存减少的趋势还不明朗。

去库存是由房价上涨带动的。逻辑很简单，住宅产品去库存与工业品去库存的逻辑不一样，工业品通过降价去库存，而住宅属于大额商品，百分点的来去都是一笔不小的数字，谁不怕呢？

但是，房价上涨引出了去库存的“囚徒困境”：房价上涨导致销售增加，销售增加导致存货不足，进而房企增加新开工面积，并且增加土地购置，结果就是库存继续扩大。

去库存同时还存在两个结构性问题：一个是住宅去库存的结构化不均衡，今年1~5月，一二线城市住宅新开工面积中未被销售的面积减少量为2078万平米，但是很多一二线城市库存量本来很少，导致供求反而失衡；而二线以下城市销售面积占比达到65%，其库存仅减少了630万平米。

另一个是商业地产去库存尚未开始，1~5月，商业新开工面积8191万平米，远远高于商业销售面积2757万平米，而且商业销售均价同比仅仅增长了2.7%，远低于住宅销售均价同比14%，也显示商业去库存之路更为艰难。

今年下半年，随着住宅去库存政策力度的不断加大，住宅去库存有望加速。但商业库存更大，4月13日，笔者在微信公号“欧阳先声”演讲文稿“商业地产去库存战役与购物中心的市场机会”中强调，商业去库存需要11年，远高于住宅的6-7年。现在来看，仅有广东、四川、福建等少数几个省市意识到商业地产库存严峻的问题并出台了相关去库存政策，但在全国范围内共识尚未形成。

去库存的关键在于控制土地出让，换句话说，库存严重的地方不要再卖面粉了。有的城市政府明确三年不供地，虽然是“挥刀自宫”但却是非常英明的决策，少了土地出让金，但换来摆脱土地财政依赖，换来房地产市场健康平稳，换来环境质量改善。至于正在蒸的馒头慢慢卖总是能卖掉的。

今年房企购置土地面积将与去年基本持平，但不会再大幅增加，主要原因是一二线城市虽然供不应求但供应量不会大幅增加，因为有限资源必须要保证未来长期可持续发展，而且发改委等9部委局明确：“用地供需矛盾特别突出地区，要严格设定城乡建设用地总量控制目标”，这意味着越是供不应求的城市，越是不会增加更多的土地供应。虽然国土资源部刚刚发布的《全国土地利用总体规划纲要(2006~2020年)调整方案》减少了耕地保有量指标，但不意味着耕地占用就可以大幅度增加，超大城市、特大城市用地规模还是要严格控制，其中心城区建设用地规模原则上不增加，人口流入区域还是要逐年减少建设用地增量。

而三四线城市供大于求，房企也不会再大量购地。商业用地更是应该严格控制，并按照人均商业面积的商业规律因地制宜调整城市规划，毕竟商业与住宅不一样，住宅降价还是有人买的，大量的租房户也想拥有自己的住房。而商业过剩导致恶性竞争，做死的商业将一文不值。