上半年诞生“地王”200余宗

近日，南京土地拍卖会的火热场面再一次印证了土地市场的火爆。而据悉，今年上半年，中国50个主要城市中已冒出两百余宗“地王”。由此看来，楼市高烧仍未退去，而这样的热潮又将持续多久？

上半年，诞生“地王”200余宗

上半年，中国50个主要城市里的“地王”数量以每周近10宗的速度快速增长。

中原地产研究院提供的数据显示，今年1—6月份，全国50个主要城市诞生的“地王”(统计口径为单宗土地金额超过10亿元的地块)多达219宗，其中的热点城市苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗。

同时，上半年全国主要的50大城市土地出让金总额首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的6973亿元。杭州、苏州、南京、合肥成交额同比涨幅甚至超过了200%。

中原地产首席分析师张大伟分析，2016年是中国有史以来“地王”最密集的年份，而这场“地王盛宴”呈现出了一些新特点：

一是由一线城市蔓延至二线城市。南京、苏州、合肥等二线城市成了2016年“地王”出现最多的区域，这些城市恰好是今年以来房价上涨最迅速的地方。

二是超过半数为国企央企斩获。中国电建、葛洲坝、招商、华侨城、鲁能、保利等具有央企或国企背景的企业堪称上半年土地市场“地王”收割机。

三是溢价率、楼面地价等创下新高。219宗“地王”中溢价率超过100%的地块有109宗，超过50%的地块更多达167宗。

报道同时表示，“地王”频出，一二线楼市“面粉”比“面包”还贵的现象愈发凸显。3月18日，招商地产拿下南京浦口区一宅地，楼面价22320元/平米追平区域房价；4月25日，保利地产54亿元夺下厦门双料“地王”，楼面价是区域房价的1.6倍；7月8日，郑州万科美景房地产开发有限责任公司拿下的地王，楼面价13411元/平米，也超过了该区域均价。

“这么高价拿地，将来不还得买房人承担？”“地价贵房子就贵，房子贵租金就贵”……面对“地王”扎堆，众多网友担忧高地价会催涨房价，让买房、甚至租房成本进一步走高。

而希望通过“造豪宅”摆脱高价地困局的开发商日子也不好过。以北京为例，北京累计出让楼面价超3万元/平米的地块59宗，开发商们为拿下这些地块总共花了1919.38亿元，但截止6月中旬，销售额却只有224.8亿元。

张大伟说，北京的很多“地王”要想上市盈利，需要未来两年房价在目前基础上涨100%甚至更多。

然而社科院日前发布的报告认为，房地产市场 “空间错配持续加剧，住房结构性过剩与结构性短缺并存”等问题值得关注。2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。

张大伟认为，当前宽松性政策下房企不理性、不健康的抢地行为为后续楼市发展带来风险。

有市场观点认为，不排除有部分开发商通过融资举债、加杠杆等方式造“地王”，助推房价上涨以期自我解套。易居研究院智库研究中心总监严跃进提醒，在积极扩张战略下，部分企业上半年债务融资规模较大，后续需要警惕存在的偿债压力和风险。

楼市调控政策分化，“地王”或将面临生死抉择

另外，据第一财经报道，“旱的旱死，涝的涝死”，楼市仿佛天气。

一边是一线城市和二线核心城市房价高涨、地王频出而不得不推出限购、限贷等政策，一边是广大三四线城市和部分二线城市仍存在巨大的去库存压力而不断出台去库存政策，2016年夏天的楼市，分化仍是主旋律。

统计显示，今年以来的半年时间内，至少有20多个省份开出去库存的“药方”，几乎均对当地楼市去库存节奏进行了安排。如，甘肃明确，到2019年底，商品房去库存周期基本控制在18个月内；广东提出，到2018年底，全省商品房库存规模比2015年底的1.6亿平方米减少约12.5%，去库存周期基本控制在16个月以内；江苏要求，到2018年底全省住宅类商品房库存去化周期控制在14个月内。

在广大三四线城市及部分二线城市大力去库存的同时，一线城市和部分二线核心城市、环一线城市地区却因为高涨的房价，而不得不出台限贷、限购等调控政策。

在3月份上海、深圳加码调控后，最近房价上涨最迅猛的两大二线城市合肥和厦门也都出台了限贷政策。在合肥，7月1日开始执行差异化信贷政策。其中，商品房最低首付比为25%，部分情况购买商品房的首付比为40%。

厦门将于7月15日起调整住房信贷政策，其中最受关注的是二套房首付的变化，变化最大的应该是，对应于名下有1套房但未结清贷款的，或2笔及以上贷款记录的从原本执行40%首付提升到60%。此外停止向三套房发放公积金贷款。

今年下半年首次土地集中拍卖7月8日在南京市公共资源交易中心举行，这也是该市采取限价措施后的第二次土地集中拍卖会。当天，现场竞价异常激烈，但因为限价的原因，10幅出让的地块只有3幅成功找到婆家，另外7幅都终止出让。

国家统计局发布的5月份70个大中城市的住宅销售价格统计数据显示，5月份厦门房价环比涨幅高达5.5%，全国第一。合肥环比涨幅高达5.1%，同比涨幅高达23.3%，外加南京、苏州，这四城是房价上涨最为迅猛的二线“四小龙”。

中原地产首席市场分析师张大伟分析，厦门、合肥等城市纷纷出台调控举措，意味着调控趋势出现了明显改变。在过去的一年多，房地产市场调控的主要方向是去库存，所以各种宽松政策次第出台。但因为库存分化，部分一二线城市及一二线辐射地区，库存较低的区域，在系列刺激政策影响下，出现了非常明显的量价快速上涨现象。

张大伟说，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础下，调控政策也明显分化，“托底盖帽”开始出现。这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策，这些约束性政策包括上海、深圳的限购升级及部分城市的信贷收紧。未来房地产调控政策将会升级到“一城一策”。

这其中，去金融杠杆是盖帽政策的主要特征。例如，7月8日，厦门召开市政府常务会议，重点研究调整房地产市场政策的相关举措。会议指出，要加大差别化信贷政策执行力度，从严控制利用“高杠杆”金融工具进行投机性购房，切实防范各类住房按揭贷款风险。

张大伟说，类似厦门、合肥这样价格上涨过高过快的城市，未来去杠杆将成为主流政策取向。这些城市的房价涨幅有望被抑制，但整体看，大幅调整的可能性不大。

同时，据羊城晚报报道，对于房企而言，另一个资金来源———开发贷，也不断在收紧。一家股份制银行三季度的重点项目表显示，除了超大型房企项目，在十几页表格中，竟然寻觅不到其他房地产相关的项目。据透露，目前只有超大型房企或央企背景的房企项目才会被上报，即便如此，还要在审批会上反复讨论和分析风险。而一些小银行2016年上半年连一笔开发贷都没有放。银行业内人士预计，下半年银行开发贷将大幅收紧，各家银行将重点关注开发贷风险。

“今年上半年全国涌现205宗地王，6月的地王数目已再次刷新历史纪录。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，上半年制造了无数话题的“地王”房企，其潜在风险尤其需要关注。尤其是那些实力有限而又‘高溢价’拿地的房企，更有可能面临资金链断裂或债务违约的风险。“在楼市下半年将进入调整期的背景下，‘地王’或面临生与死的抉择。”