金岩石：楼市进入房以人贵阶段

金融中心城市的人口加速流入，中心区房价连创新高，核心区的办公楼租金也加速上涨，原因何在？不是因为房产本身或所在区位的稀缺性，而是因为“房以人贵”！

楼市升温，人们常问：房价还会涨吗？现在该买还是该卖？问题的背后是房地产的价格定律：第一是区位，第二是区位，第三还是区位！而我的理论是把“区位”改为“中心”：金融中心，中心城市，中心城市的城市中心！

百万人口以下的城市通常只有一个中心，中心区或者核心区。核心区外的位置若没有较大的规划变更，房价一般就不会再涨了。尤其是人口外流的城市，房价不仅不会上涨还会下跌。千万人口级别的城市才会有两到三个中心，若流动人口持续流入，中心区的房价就很难下跌，因为城市房价主要是由流动人口决定的。金融中心城市的中心区高楼迭起，占地面积一般不会超过30平方公里。比如房价最高的城市之一英国伦敦，核心区26平方公里。东京的金融中心区不到20平方公里。我把这样一个观察定义为“30平方公里规则”，并依据这一规则，在2012年预测深圳以前海为中心的30平方公里区域内，未来10年房价将达到天价30万元/平方米，均价15万元/平方米的水平。

我曾经讲过，驱动房价上涨的刚性需求是致富需求，体现为人口和货币在流动中集聚。2012年底，我讲楼市投资的黄金时代已经结束，主要依据之一就是人口净流入的城市下降到45个，2013年下降到40个，2014年下降到30多个，如今已下降到20多个。2012年，中国人口流动的趋势变了，城市之间的人口流动超越农村人口流入城镇，因此城市开始分化：多数城镇人口外流，可称为“去城市化”；少数城市人口继续流入，可称为“再城市化”。与此同时，金融中心城市的人口加速流入，中心区房价连创新高，核心区的办公楼租金也加速上涨。原因何在？不是因为房产本身或所在区位的稀缺性，而是因为“房以人贵”！

《三字经》云：昔孟母，择邻处。讲的是当年孟子的母亲为了让孟子成才，不惜三次搬家，目的就是要给孩子找一个“高尚区”的环境。如今在二手房市场上，人们常会看到售房广告特别标示“高尚区”，房价自然要比同类房产在非高尚区的价格高出许多。“高尚区”的房产，尤其是在城市居民已形成共识的富人区，被称为“豪宅”的房价是楼市的风向标。豪宅崩盘通常是一个城市衰败的起点，而在一个经济繁荣人口集聚的城市，豪宅市场的价格走势会“领涨抗跌”。比如香港在1997~2002年间，楼市均价下跌近60%，豪宅区的房价仅下跌30%左右；2002年触底反弹，豪宅区的房价呈V型翻转，至今已上涨十几倍，而香港楼市的均价在3年前才恢复到1997年的水平。

办公楼的房价和租金也是“房以人贵”，比邻街区的办公楼常被区分为甲级或乙级，除服务水平不同之外，人们可以清晰地看到入驻公司或企业的差别。实力雄厚的跨国公司在新进入的国家选址办公，一般都有两大特征：1、只租不买；2、首选顶级办公楼。所以在外资净流入的国家，中心城市中心区的办公楼会出现房价租价快速上涨。跨国公司选址是“打工皇帝”们的决策，他们的“身价”源于老板掏钱，所以绝不会为老板省钱而降低自己的“身价”。

在城市化的早期中期，一个国家会经历几十年“人以房贵”的阶段，形成一批房地产“土豪”。此时人口流动的主流是农村流入城镇，大城小镇房价普涨，第一代移民和原住民共享房价上涨的盛宴。截至2013年，中国家庭财富总量中房地产占比高达76%。而在城市化的完成阶段，家庭财富的构成将逐渐从房地产转向证券化，于是土豪和富豪分离了，土豪房产居多，富豪证券居多。以证券化资产为主导的家庭开始集聚形成新的富人区，这就是“房以人贵”背后的经济规律：家庭财富的证券化！