大量资金脱离信贷流入房地产 银行紧急刹车

导读：“影子银行的盛行，使房地产开发商拿地突破了原有央行贷款通则关于信贷资金不得支付土地款的限制，潘多拉魔盒被打开。”有银行业资深人士直指这是土地价格暴涨的本质逻辑，而非市场作用。

随着融信以110亿元拿下上海静安中兴地块，创下目前的地王纪录，房地产企业融资，尤其是土地融资，再次令市场神经紧绷。

8月24日，21世纪经济报道记者独家获悉，有股份行近期下发通知，要求原则上不支持地王、异地、纯商业体和别墅项目。此前，还有一家华北股份行已下发通知，提示地王项目风险，“不做成本过高的项目”。

“在房地产开发商准入上，原则上要2015年销售百强；项目方面，刚需或首改住宅是首选，综合体项目的话，原则上可售住宅类销售收入要覆盖贷款金额的2倍(含)以上。”前述股份行内部人士表示。

银行大量资金涌入地产领域，已经相当程度上脱离了央行和银监的信贷数据所反映的情况。

央行数据显示，7月非金融企业对公贷款减少26亿元。上海地区今年以来，房地产开发贷也一路下跌。

但这仅是银行表内信贷的数据，这些数据并不意味着银行实际流入房地产的资金在减少。大量银行资金通过表外自营投资和理财，以“明股实债”的方式参与房地产开发商的拿地和开发。另外，通过委托贷款，大量国企的资金也在进入这一领域。

“影子银行的盛行，使房地产开发商拿地突破了原有央行贷款通则关于信贷资金不得支付土地款的限制，潘多拉魔盒被打开。”有银行业资深人士直指这是土地价格暴涨的本质逻辑，而非市场作用。

“我们土地融资是做的，但是现在委托贷款的这个通道总行批不过了，因为委托贷款要严格参照表内贷款来”，某华北股份行资管人士表示：“现在还是对接理财资金比较多，注入资管计划。但是银行理财新规(意见征求中)后，可能就只能对接信托计划了。”另有江浙地区信托人士透露，对于房地产公司拿地阶段的融资，也在收紧。

有接近监管人士告诉21世纪经济报道记者，今年以来正在开展银行表外业务检查。就银行为土地融资配资，涉及资金来源较为复杂，跨区特点突出，在监管上确实存在难点。“关键问题，还在于资管这一块，明股实债究竟合不合规。”该人士表示。

此外，发行债券也是房企融资的重要方式之一。房地产发行公司债利率进入3时代已有一段时间，甚至跌破过3%。

保利地产去年就发行过票面利率3.4%的公司债，而今年初甚至发行了5年期，票面利率仅为2.95%的公司债。7年期的票面利率也仅为3.19%。最新的一只房企债，是8月中海地产刚刚发行的今年第一期公司债，票面利率3.10%。

“特别的是房地产公司发行的长期债，利率低的，现在会出掉一些。”谈及债券市场波动，有股份行资管部人士如是应对。

据21世纪经济报道记者了解，一些银行投资债券，作为海外配置的一部分，会把国内房企在境外发行的美元债作为重点投向。“同样的发行主体，因为在境外评级比较低，所以同期限的发行利率会比较高。”一名银行系基金研究部人士表示，其受托银行委外资金，投向海外债，对象主要是这些银行本身授信的一些房地产公司。

“不过现在我们确实非常谨慎，定期财务报告就不用说了，每次有区域销售数据出来，就要全面分析，但凡有一点不好的迹象，投资就要注意了。”该研究部人士甚至用“刀上舔蜜”，来形容当下的海外境内地产公司债投资。