旧金山房价估值过高 多种因素可能导致价格向下调整

旧金山是目前美国房价最高的地区之一，同时也是很多经济学家担心会出现房地产泡沫的重点研究对象。瑞银集团(UBS Group AG)本周公布了一份报告，评估了可能导致旧金山房地产市场泡沫破裂的一些因素。

在UBS的房产报告中指出，旧金山房地产市场目前存在很严重的过高估价现象。当地的房地产价格与当地工资存在非常大的差距。同时，房贷整体水平与旧金山地区GDP等经济指标的比例也不协调。从历史数据的情况来看，旧金山房市即将面临调整，市场将会逐渐通过价格波动来让供需双方回到正常的水平。

UBS分析师Jon Woloshin指出，很多因素都可能引发旧金山房价的下滑。宏观经济的不景气、家庭收入增长放缓、工作机会增长减少、公司因为过高成本而搬离旧金山市区、不友好的税务政策、海外买家的离场以及出租屋供给的增加都可能导致旧金山的房价出现下滑。

Jon Woloshin表示，旧金山目前的火热房地产市场主要还是受相对宽松的货币政策、接近历史低位的贷款利率以及外部现金流的驱使保持高位。但当地目前的房价中值已经相当于家庭收入中位数的13倍，对比美国全国的4倍左右水平来说，当地房地产价格已经达到非常不可持续的局面。

旧金山近年的房价已经开始失去继续飙升的动能。此前房地产公司Zillow数据显示，当地房地产中位数在去年增长了13%之后，近年8月的同比涨幅已经降至1%。房价很难有更进一步增长。而与此同时高房价也导致居民大量外迁，限制了需求方面抬高房价的能力。

旧金山目前的平均房价已经达到美国各大都会城市中的最高水平。相比2006-2007金融危机之前的水平也有很大上涨。高房价让企业和个人更倾向于选择搬到湾区较远、较便宜的地区。房地产市场进入调整的迹象已经开始显现。

对于房贷市场来说，温和的回调将有利于房地产市场长期发展。回调尽管会产生一些冲击，但理论上对银行系统以及整个经济的冲击将会受到限制。