万科众筹模式应对自持难题 效果有待验证
“众筹方案很简单。比如我们和海淀、中关村片区的企业共同开发，然后将房屋交给企业，由企业租给未来的核心员工。” 北京万科总经理刘肖说。
作为万科破解自持难题的关键，北京万科将会负责房屋建设和配套引进，合作的企业进行众筹投资，同时向万科提交项目运营费。项目完成后，企业员工可以租房，租金由众筹平台直接返回相应企业，万科负责为社区提供物业管理和配套经营服务。
万科此次尝试自持众筹模式，是从传统的“房地产开发销售模式”到“经营服务模式”的转变，实现政府、众筹企业、开发商协同联动，共同推动区域发展。
但也有不少业内对此提出了质疑。首先，有能力并且有意愿参与进来的合作伙伴去哪里找？其次，众筹模式本身就存在着争议，政策层面对房地产融资日益趋紧，能否通过审核尚存变数；此外，无利不起早，参与者之间如何合理的分配收益，也是需要着重考量的问题。
做第一个吃螃蟹的人 万科的底气在哪里
就目前的情况来看，自持商品住房模式确实是我国房地产市场的空白点。本次万科自持拿地，敢于做行业里的“第一个吃螃蟹的人”，并非一时的“心血来潮”。
针对外界质疑的合作对象的选取，刘肖表示，北京万科向符合京津冀一体化发展和海淀区的产业规划相一致的优质企业抛出了橄榄枝，在接触的企业中，有70%的都乐意参与。
虽然最终能够合作的企业数量是个未知数，但作为行业的标杆房企，万科所取得的成绩及品牌影响力，也将成为这次创新尝试的有利因素。
并且，有业内指出，众筹本身是很好的工具，要看房企怎么利用。万科很早就是众筹的实践者，有成功案例，按照万科对于自身城市运营者的定位来看，可以引用非常多的资源来对后期的成本进行平衡。
就本次拿下北京海淀100%自持地块的开发，刘肖表示:“我们对海淀做过调研，大部分客户的痛点不是租房贵，而是租不到好房子，找不到房子好、配套好、服务好的社区。我们发现，企业自持商品住房在海淀确实是一个市场空白点，非常适合承担创新实验。”刘肖表示。
后房地产时代 房企转战租赁市场
近期，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中称，鼓励房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。由此可见，租房市场的规模化和专业化发展是未来的大势所趋。
租赁市场的潜在价值有多大？万科前副总裁、优创空间创始人毛大庆表示, 未来十年，中国整个租赁市场的租金GMV（租赁总收入价值）会超过3万亿元，整个参与租赁的业主（使用人口）会达到2.3亿人；2030年，这个GMV数值会达到4.6万亿元，接近5万亿元，参与租赁的人口总数会达到3亿人。
本次万科自持拿地，也可以看做是公司在租赁领域的又一次尝试。从2008年开始，直到今年5月长租公寓业务统一品牌“泊寓”的推出，万科在租房领域不断探索、尝试，所取得的成果有目共睹。
万科泊寓的运营方式是与合作方签订长期房屋租赁合同，一般是在10年以上，万科方负责装修改造及公寓运营管理；或者万科泊寓与合作方签订运营托管协议，项目持有方负责项目建设，泊寓负责公寓日常运营；受众服务对象是年轻的有固定工作的年轻人或在校学生。但在实际经营过程中，也有一些难点，主要是成本高、利润回收周期比较长、存在一定空置率。
现阶段，虽然我国住房租赁市场仍处于初期阶段，发展过程中有很多问题有待解决。但是，这样一个万亿级的大市场，在后房地产时代，成为企业实现从重资产到轻资产、服务对象从客户到用户、从开发商到运营商转变的重要平台之一，市场发展前景不容小觑。
在房地产行业进入存量时代之后，也有像龙湖、金地、远洋、招商蛇口等房企也都同万科一样，进军长租公寓领域，探索租赁市场新蓝海。
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