地产销售价量齐升背后是地产公司的暗淡业绩

（原标题：地产销售价量齐升背后是地产公司的暗淡业绩）

今年上半年中国地产销售一片红火，不仅销量大增，就是房价也是一飞冲天，不仅仅一线城市房价暴涨，就是二线城市也不幸免，出现了房价上涨四小龙，但是与地产价量飙升形成鲜明反差的是上市地产公司业绩不是那么令人满意，甚至是差强人意都算不上，究竟怎么了？

中国房地产报记者统计发现，在规模效应及拿地成本增加背景下，房地产企业的利润率持续走低。2016年前三季度，内地房企平均利润率跌至7.8%；2016年上半年，这一净利润率为8.15%；即使在成交相对低迷的2015年同期房企利润率也有10.1%。在A股125家上市房企中，前三季度净利润同比下滑的房企达44家，占比超过3成。而亏损房企有20家，且大部分已连续多年亏损，2016年三季度末亏损程度进一步严重化，如嘉凯城、天津松江、云南城投等企业。

而云南城投可能是一个增收不增利的典型，三季度末营业收入31.03亿元，同比增长524.79%；归属上市公司股东的净利润则为-4.93亿元，同比下降87.43%。扣除非经常性损益后的净利润更是亏损5.4亿元，创下该房企业绩亏损历史新高。

非常明显16年上半年房价飙升销量猛涨根本没有改善上市地产公司的净利润率，反而出现了明显下滑，这背后有啥说法吗？

首先是土地一级市场被政府垄断，地价越来越高，地价成本占地产公司成本越来越高。

中国土地市场是一个地方政府垄断的市场，名义上是实施市场化的招拍挂，但是土地供应量牢牢被政府控制，价格居高不下，所以就有了地产行业“不拿地，等死；拿地，找死。”的说法，腾讯网资料(上市公司)地主家也没有余粮了。对于大部分房企来说，多年前攒下来的便宜土地，已经所剩无几，如今在公开市场拿到的土地，溢价率都超过40%，利润也能维持在15%左右，已属于好项目，稍有不慎，有些项目还可能亏损销售，由于一级土地被政府牢牢控制，政府为了自身利益，实施饥饿营销策略推高土地价格，导致土地市场僧多粥少，一块较好的土地资源引发众多地产商争夺，成交价远远高于基础挂牌价，导致中国土地市场地王不断，今年全国范围内已经出现了200宗单宗地超过10亿元的高总价地块，溢价率超过100%的高达89宗。土地成本比去年同期已经上涨了50%左右，严重侵蚀了地产商利润空间。

这从下面一组数据可以得到佐证，从数据可以看出，土地成本占地产公司成本逐年在增加，可见地产上涨收益基本上被政府所掠夺，房价上涨跟不上地价上涨速度，留给市场的利益已经很少，而且是越来越少。

其次是针对地产行业税费很多，有媒体就认为多如牛毛。

媒体报道如果把房产商开发一处楼盘过程，从立项到完成销售进行分解，整个过程向各级政府机构缴纳税费涉及到七大类37项支出。据报道，以房企销售额100万元为基数，按销售额的5%征收营业税5万元，按营业税的7%征收城建税3500元，按营业税的5%征收教育附加税2500元，按利润25%征收的所得税，按土地款3%征收的契税，利润超过20%要采取累进方法计算起纳土地增值税等。加之地方养老、水利基金等不同名目，房地产开发公司总收入中的三成要用于缴纳各种税费。

全国工商联房地产商会的数据还显示，从单个城市来分析，上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%；而北京市流向政府的份额为42.42%。

为此地方政府成为地产行业强劲的最大受益者，壹房产报道，某地“十二五”以来，房地产业和制造业税收在政府税收占比出现了逆转，制造业税收占比由第一位(35.1%)降至第二位(22.8%)，房地产业税收占比则由第二位(28.4%)升至第一位(38.9%。

地产业内人士曾经炮轰政府拿走老百姓的买房钱的七成以上。房价上涨税费比例不变，税费自然水涨船高。

三是激进的投资策略，让财务费用倍增。

地产行业是一个周期较长的行业，换一句话就是一个高度资金密集型行业，地产拼的是与政府的关系，拼的就是资金实力。因此地产行业财务成本往往较高，而一旦地产公司负债率较高的话就会导致财务费用蚕食利润空间，所以就有业内人士认为地产是给银行打工，是给资本打工。

据中国地产报，上市房企普遍采用高杠杆、高资金成本驱动的以债养债模式，致使部分房企资产负债率风险攀上新高，对127家上市房企统计发现，三季度末上市房企总负债额达到4.48万亿元，同比增长幅度约23%。房地产行业平均资产负债率达到77.59%。在127家上市房企中，有29家资产负债率超过80%红线。

资产负债率最高的房企是*ST珠江，高达116.88%，比去年同期增加了8.6个百分点，剔除预收款项后的资产负债率为131.18%，同比增加了21.15个百分点。嘉凯城资产负债率为94.6%，同比增加9个百分点。鲁商置业资产负债率为94%，同比增长近2个百分点。京投发展资产负债率为90.68%；天津松江资产负债率为90.39%。

大型房地产上市公司也不能例外，万科、绿地、保利、华夏幸福5家上市房企负债均超过2000亿元，分别为6123.96亿元、5899.70亿元、3267.73亿元和2002.41亿元。截至2016年9月底，万科资产负债率为81.01%，比去年同期增加2.2个百分点，剔除预收款项后的资产负债率为67.62%，比去年同期增加3.3个百分点；绿地控股资产负债率为88.8%，比去年同期增加0.94个百分点，剔除预收款项后的资产负债率为84.94%，比去年同期增加0.5个百分点；华夏幸福资产负债率亦高达84.99%。

万科融资成本在业内是比较低的，发债成本基本与国债等同，15年9月29日发行的5年期债券，最终票面利率为3.50%，银行信贷利率暂时无从得知，按照平均4%年化融资成本计算，不扣除预售款，按照6123.96亿元负债测算，每年财务支出250亿元左右，相当于15年180亿元净利润的139%，财务费费用多过净利润。但实际 财务费用与此数据会有误差，因为地产行业负债是包含地产销售预售款的，因此计算数据只是一种参考而已。

中国经济整体杠杆率较高，M2/GDP已经超过200，达到248，基于汇率下跌资产泡沫严重，央行货币政策已经开始适度收紧，市场资金利率升高，地产公司融资成本还将增加，财务支出还将增加，利润空间有可能进一步被压缩。

四是汇兑损失也是不可低估。

15年以来，人民币对美元进入贬值通道，汇率不断创出新低，美元债务成本快速升高，成为某些地产公司难以承载之中。

中国地产开发商有大量的未偿海外债务，其中一些公司的海外债务在其债务总额中的占比超过20%，而大多数公司杠杆率都很高，现金流状况也都比较差，据搜狐财经8.11汇改开启人民币贬值后，香港上市中国房企披露的汇兑损失，最近一年已超过135亿人民币，并随半年报披露进程继续增加，彭 博数据显示，截至2016年4月1日下午4时，若根据已经公布全年业绩的中国地产企业来看，其最近一年来的外汇损失是一年前的约19倍。

香港上市公司就是内地公司上市的一个缩影，虽然笔者没有查阅到准确的内地127家上市公司汇兑损失，但估计也不会少。比如万科等也有美元融资。

五是综合成本上升过快。

地产行业综合成本较多，人工成本近年来上升较快，一些泥瓦工木工装修工的日均工资已经接近300元，可能是上市公司没有估计到的。销售费用 、广告费用等增加蚕食地产利润也是不可低估的。

上半年房地产一片热火朝天，价量齐升都不能带来整个地产行业的景气度提高，未来一旦地产价格下跌销量下跌，一些实力不强的地产公司可能陷入绝境，但万科等一流地产可能会受益，业绩有更多的弹性。