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万科刘肖:房企转型发展要顺应供给侧改革之势

2016-12-23 13:24:57 来源:新华社
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(原标题:万科刘肖:房企转型发展要顺应供给侧改革之势)

刘肖:房企转型发展要顺应供给侧改革之势

刚于16日闭幕的中央经济工作会议重申了房子的“居住”定位,提出建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。可以预见,这一调控原则和方向的确定将对未来房地产市场产生深远影响。2017年房地产市场走势将如何变化?在供给侧改革背景下,房企如何转型突围?带着这些问题,记者采访了万科集团高级副总裁、北京区域本部首席执行官兼北京公司总经理刘肖。

“2017年房地产市场将回归理性增长,市场平稳是企业主动提升产品品质的前提和基础。过去万科一直秉持的理念就是为普通人造好房子,现在我们要探索通过产品创新、运营模式创新,在供给侧改革中收获更多发展的动能。”刘肖说。

房地产市场步入理性增长的“白银时代”

经过多年发展,当前我国房地产市场已基本告别“极度短缺”时代。据国务院发展研究中心测算,2012年至2013年前后,我国城镇家庭整体上实现户均一套房。去年以来,在住房供需结构发生重要变化的背景下,一线城市和部分热点城市房价的快速上涨,很大程度是缘于投机和投资需求,由此积聚的房地产泡沫风险不容忽视。

刘肖认为,“在此关键节点,中央经济工作会议重申房子的‘居住’定位,强调要抑制房地产泡沫,对于房地产市场的平稳健康发展具有重要意义。”

对于未来房地产市场走势,刘肖表示,短期看供求,长期看基本面。他认为,我国仍处于城镇化进程中,经济发展的水平和质量不断提升、居民收入水平不断提高、消费需求升级和对良好居住条件向往的大趋势没有改变,房地产市场发展的基本面仍然向好。但与过去不同的是,支撑房地产市场快速发展的城镇化进程、居民收入增长等势能经过前期集中释放,已经呈现放缓态势,房地产市场也相应地从超速增长的“黄金时代”步入理性增长的“白银时代”。

刘肖对2017年房地产市场走势的判断是“理性的增长”。他认为,要想在“白银时代”获得持续发展,需要把握城市发展节奏与趋势,以购房者的消费需求为导向,把企业运营的重心放在产品上,做好为城市发展与客户消费升级的服务,才能赢得长远的发展。

“去年以来,一些开发企业看到市场向好,迎合投机者激进开发,甚至大举加杠杆炒地、捂盘惜售,这些企业在短期繁荣中能挣到钱,但长远看,他们并未培养自己的品牌与真正的用户,不利于企业长期发展。”

当前房地产市场区域分化加剧。刘肖表示,“因城施策”的调控思路非常正确,区域公共服务资源的差异化决定了房地产市场发展的差异化,只有“分类调控”“因城施策”才是符合国情的调控方向。他进一步表示,“因城施策”不仅体现在限购、限贷,还应根据城市发展需要,优化土地供应结构,增加土地供应弹性。

刘肖认为,近期北京市土地出让方式改“价高者得”为“限房价、竞地价、竞自持、评方案”,就是政府因城施策,在完善土地出让制度、培育租赁市场供应主体、引导资源合理配置方面一次重要的供给侧改革探索,而选择以众筹破题,则是万科顺应制度创新的实践共鸣。

以需求为导向寻求转型发展着力点

当前,供需结构变化、居民住房消费升级正在促使房地产行业从“规模增长”向“质量升级”加快转型。中国房地产业协会会长刘志峰曾表示,未来房地产市场面临的不再是需求不足或没有需求的问题,而是需求改变了,产品却没有变,质量和服务跟不上的问题。

刘肖对此非常认同,他表示,万科已经认识到市场的变化,并且从战略上进行了调整,以需求为导向寻求转型升级发力点。“规模增长遭遇天花板不等于市场遭遇天花板。”

据了解,万科在数年前就开始布局养老、家装等细分市场。与链家携手创建万链公司,正是其掘金装修市场的一个举措。数据显示,在成立不到一年时间,万链已经在北京市场做到规模第一,单月接单量升至1000套,并有望达到一年1万套的目标。

此外,万科开始重新审视养老产业,将业务理念定位于生活照护、特色康复、社区活动与情感互动等方面,并以此打造养老产品线。北京怡园光熙长者公寓正是北控与万科合作,资源互补共同打造的北京市医养结合的标杆养老项目。刘肖透露,未来几年时间,将以北京为主,拓展约20个养老项目,基本完成万科北京区域养老产业的布局。

在项目开发上,万科也开始探索从传统的“开发销售模式”转变到“经营服务模式”。刘肖透露,近期万科拍下的海淀永丰两块“100%自持”地块,就将成为以管理和经营服务为主要收入来源的试验田。刘肖表示,公司拟邀请共建合作企业加入到开发环节,建成后共同持有,通过2B或2C的模式租赁。“这样,从一开始就把需求和供给对接,既解决了前期投资开发资金成本高的问题,也节省了推广销售等中间环节的高额成本,从而尝试降低一线核心城市居住成本。”

房地产行业集中度还将进一步提升

在房地产市场快速发展阶段,由于准入门槛低、利润水平高,大量资质不高、资金链脆弱、管理不规范的中小房企出现。据住建部门不完全统计,全国约13.6万家房地产开发企业,其中绝大多数是中小企业。

去年的中央经济工作会议提出,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。此前,重庆市市长黄奇帆透露,从2016年开始三年内,重庆市每年将关闭500家房地产公司,3年关掉1500家。

刘肖认为,集中度的提升能够有效解决住宅品质低、生产管理粗放、交付纠纷多等市场乱象,让企业更加重视产品、设计、服务的溢价,对行业转型升级意义重大。“近年来销售收入排名行业第一的万科仅占到市场销售额不到3%,行业前十名加在一起也不到20%,说明行业集中度提升还有较大空间。”

刘肖认为,平稳理性的房地产市场是企业主动提升产品品质的前提和基础。长期来看,他建议,政府可以通过推进住宅产业化、提高绿色建筑的比重、追溯土地出让金资金来源等方式,提高技术和资金门槛,促进行业优胜劣汰。

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