5月北京仅9盘预计入市 住宅品质或步入转折期

自3月深度调控后，北京住宅市场供应低迷趋势由4月延续至5月。亚豪君岳会统计数据显示，5月北京住宅市场仅有9个项目预计入市，其中包括3个纯新盘，以及6个老项目后期。业内人士预计，今年北京住宅市场供应低迷状况将持续至下半年，北京住宅产品品质或进入转折期。

亚豪机构市场总监郭毅析认为，除去收紧调控的直接影响外，供应的低迷还受到两方面的影响，首先是去年住宅用地成交不足，将使得今年住宅市场供应乏力，虽然供地计划大举增加，且实际供地明显加速，但毕竟“远水解不了近渴”，当下市场供应不足的现状仍在短期内持续。另外，前两年在北京住宅市场“泛高端化”的过程中，新上市项目普遍定价较高，而调控收紧开始“限价”管制后，高端项目大都面对着难以取得预售许可的窘境，无法为供应“添砖加瓦”。受到上述三方面的影响，预计今年北京住宅市场供应低迷状况将持续至下半年。

从入市项目报价特征来看，9个项目中有7个尚未发布价格，而发布价格的两个项目调控前均有入市，此次入市的预计价格均与前期基本持平。“北京价格管制的严厉性由此可见一斑，而合理的价格策略也成为项目是否能够成功入市，以及占领市场的关键点。”郭毅说。

从未来住宅市场发展趋势来看，郭毅认为，北京住宅产品品质或将进入转折期。

郭毅表示，近两年随着北京住宅价格水平的一路走高，住宅的产品品质也出现跨越式提升，科技住宅、智能家居、精致园林等已成标配，更有甚者耗费巨资打造独具特色的产品亮点，同时结合业主的切身生活所需，针对性地升级社区服务的外延和内涵，诸多项目通过引入第三方合作机构，为社区配备了教育、健康、餐饮等配套资源。而今年以来，北京出让的住宅用地当中不仅加大自住房等带有住房保障性质的用地供应，商品住宅也均限定了未来上市后的售价上限，而且与目前周边在售住宅项目的价格水平相比，基本上低了15%-30%左右。

“土地市场竞价规则的改变并未阻止房企在京拿地的积极性，对于全国化发展的房企而言，在北京打造代表性楼盘对其全国化扩张的意义重大，因此，尽管限定未来售价，但土地市场竞争依旧较为激烈。”郭毅说，在“狼多肉少”的惯性作用下，房企竞地造成地价成本虽有所控制但仍居高位。

郭毅认为，成本与限价的刚性门槛导致开发商的利润被大幅压缩，在双重压力叠加下，这些现阶段摘得的土地，开发商为保证基本的利润，很有可能会出现集体减配产品的现象，压缩设计成本、扣减产品及营销投入，受此影响，未来北京楼市的供应主力恐将重回面向刚需、刚改的产品时代。