自愿签约统一出租 玉田村民当上“甩手”房东

（原标题：自愿签约统一出租 玉田村民当上“甩手”房东）

位于深圳繁华商业区的玉田社区，是“村(股)居混合型”社区，即通常意义上的城中村，包含两个自然村——祠堂村和向东围。

从小巷走入玉田社区祠堂村，看到更多的是怀抱婴儿、或推着婴儿车的老人。挂着藤蔓的凉亭坐着三五个居民正在闲聊，健康生活馆、蔬菜店、小卖部应有尽有，生活的气息扑面而来。

但是同时，这里楼间距极窄，由于年久失修，不少楼体已经老旧；一些楼房只安装了简易的安防系统，楼门贴着“注意安全”的标语。

玉田社区是深圳城中村的缩影。城中村建筑密度大、人口拥挤、配套设施不全，落后于城市发展；而城中村居民的居住体验，也不如一般的商品房小区。

那么，经过两个月综合整治的玉田社区，有些什么样的变化？未来村民的生活有什么样的改变？

自愿签约

1992年，福田上步成立全市第一家集体股份公司，玉田社区是其分公司。但经过一轮高速发展，城中村“粗放式”发展的短板开始显现，城区治理体系和治理能力亟待提升。

高德地图显示，从中国最大的电子市场华强北到玉田社区祠堂村，骑行不过十分钟。连接高楼林立的市中心和都市村庄的，是城中村中超过60%的租户。

“我好多学生家长都在华强北同一栋楼里工作，全在这儿租房子住。”在玉田社区边的南园小学，一位老师告诉21世纪经济报道记者。

“这边消防查得严，那边是华强北，很多人做手机的。”路边开小店的女店主说，这里的居住体验并不好，存在隐患。

一位有房可出租的村民也表示，出于安全考虑，他的房子不会租给别人做手机加工，只能用于日常居住。

8月份，由福田区住建局引荐，深圳万科万村发展公司开始着手对玉田社区部分合作签约物业进行基础设施建设、消防设施改善等工作。

在玉田社区祠堂村40号楼一楼门口，贴着一张9月25日贴出的通知，通知显示，因该楼达不到《福田区城中村出租屋消防安全“十必须”》的要求，需要进行维修整改，限该楼住户9月30日前搬离。

万科将对该楼进行维修整改，在此基础上，万科还将与村民协商进行统一改造出租，万科收取租户租金后返还给村民一部分，对村民采取自愿签约原则。

在这之前，村民出租自有房屋，都是以个体的形式进行，租金高低主要取决于房子的装修、家电配置。有些物业比较旧，没有翻修过，且是比较原始的户型，通常收的租金比较低。若是翻修过，配备了家具家电的则租金比较高。

而若与万科签约后，万科将以成熟的经营模式为村民打理物业，村民就可省心当上“甩手房东”。

“除了租金能够提升之外，我们更多考虑的就是企业自身管理优势、抗风险能力等，他们的专业性以及综合实力，能够最大程度减少我后顾之忧。”已与万村签约改造自家房子的玉田社区业主郑先生表示。

对于万科能给房东的租金，万村相关负责人表示，如果村民做了装修和改造，本身收租金额比较高，他的租金就可能和万科的定价脱节；万科有自己的定价体系，会根据房子本身的位置、采光等情况，对其做一个相对其他村民公平的定价。“我们会尽量公平，第一，要让村民的收益比现在的高；第二要让村民觉得相对公平。”

一位还未与万科签约的村民表示，自己现在不签约的原因，是因为给的价钱还不太合适。

还有村民持观望态度，一位拥有整栋楼所有权的村民告诉记者，自己已经花钱整改了这栋楼的消防设施，目前还不打算和万科签约。

另一位有房屋待出租的村民说，年前他还是准备自己出租，等万科找到他后，他再依据改造好的房屋决定是否签约。

“我们跟旧改不一样，不强迫百分百签约。”万村相关负责人表示，万科会主动找村民协商，在业主自愿的前提下逐步签过来。但也有村民会在听到消息后主动找到公司，希望签约。

“只要有整楼栋交给我们，我们就会改造。同时必须整栋楼签约才动工，不然对同栋楼的其他人会造成影响。”

据悉，截至目前，玉田社区有意向签约的村民超过20%，有20栋居民楼已经或正在进行清空。

“我们希望签约的比例越高越好。”上述负责人说，和万科签约的规模超过60%-70%后，整个村的物业管理才能开展得更顺利。

变与不变

在走访中，玉田社区的许多业主、居民都已经知道万科要来改造这个村子了。

对业主而言，他们首先期望改造后的出租收益率能提升。据记者了解，目前玉田社区一室一厅的房租均价在2700元-3000元之间。一位持有待出租房屋的村民推断，万科装修好后单房要3000元-4000元，优势在于拎包入住。

不过万科并没有在租金提升方面上有强烈的追求，而是首先致力于提供一个高性价比的居住体验。

不少现在居住在这里的居民则乐观期望，改造后的村子环境会很棒。

万科方面介绍，玉田社区改造后居住的部分，将由万科的长租公寓品牌“泊寓”来运营，泊寓已经在十多个城市开展工作，拥有一套成熟的改造、装修、装饰体系。

一位租户专门去看过深圳万科的泊寓，对那里的环境感觉很好。她希望，改造后的玉田社区也有那样的环境。

按照万科的计划，将对玉田社区已签约物业进行统一全方位的升级改造，对基础设施及环境进行提升，美化公共界面，优化公共步行体验及活动空间，进行房屋界面及内部改造装修；植入物业管理、长租公寓、商业物业的管理运营方式，使玉田村环境、消防、安全、管理等各方面整体提升，实现玉田村民和企业共享共赢，可持续发展，变成模范村。

在上述体系中，万科的城中村综合整治的规划指导原则，是“一村一特色、一村一规划”。那么这个特色要如何实现？

当记者来到祠堂村时，一栋准备用做展厅的大楼有装修工人出入，这栋楼将从“能给村里带来什么变化的角度”对相关情况进行展览。

据悉，所有万科参与整治运营的社区，都会保留原有的名字。万村相关负责人表示，“要让从远方归来的原村民，还能找到原来的记忆和传承。”

在祠堂村入口的不远处，21世纪经济报道记者看到了一座约1.6米高的小庙，旁边一中年女士正在上香。万村负责人表示，“祠堂村现在还保留了几座小庙，还有南山区桃源街道平山村，也有祠堂和小观音庙，这些建筑都不会拆除或者改造，我们会保留并稍微古色古香地修缮。”

“所谓一村一特色，文化是一个重要的传承；另外一方面，我们会基于村庄的自然条件打造一些特色产品。比如有些村离山体公园比较近，我们会考虑把村庄和公园做一个合适的连接，提高村民的生活品质。”上述人士介绍说，一村一特色是发散的，有可能是文化，是一个图书馆、博物馆，也有可能是和周围的环境产生联动的设计。