去年16家房企销售过千亿 龙头房企估值还要提升？

（原标题：去年16家房企销售过千亿，增速最快的三家房企你肯定猜不到！龙头房企估值还要提升？）

去年严厉的楼市调控，没有阻挡大型房企加速奔跑的脚步，无论是规模还是增速都表现亮眼。

记者统计，目前已公布去年销售业绩的上市房企中，有16家超过千亿，合计销售额达到39829.23亿。以国家统计局最新公布的2017年全国商品房销售额133701亿计算，这16家千亿房企的市场份额已经达到29.8%。而从增速来看，16家千亿房企中，有10家房企同比增速超过40%，占比高达62.5%。

已公布2017年销售业绩的千亿上市房企名单：

大房企逆势增长的原因是什么？这种高增长在未来能否持续？接受证券时报记者采访的业内人士认为，“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权”已成行业共识，行业集中度越来越高，大房企争相加速奔跑，加上全国化布局及资源、产品等优势，强者恒强更加明显。预计龙头房企业绩高增长仍将持续，市场份额加速提升的趋势不会改变。

千亿房企销售增速远高行业平均

国家统计局的最新数据显示，2017年1-12月，全国商品房销售额133701亿元，同比增长13.7%，增速比1-11月提高1个百分点。而2016年1-12月，全国商品房销售额同比增速高达34%。受去年全国各地严厉调控影响，全国商品房销售额累计增速逐步回落，至年底，累计回落幅度达到了20.3个百分点。

尽管全国商品房销售额增速大幅下降，但是大型房企的销售额增速仍保持了较高的增长。证券时报记者统计，16家千亿房企中，除中海外，销售额增速均超过了全行业增速(13.7%)，并且有11家房企增速超过了2016年全行业34%的高增长水平，更有10家房企增速超过40%。其中，融创增速最快，高达140%；旭辉第二，达96%；新城第三，达94%。另外，龙湖和碧桂园的增速也都超过了70%，增速分列第四和第五。

与去年“期中考试”成绩排名对比来看，16家千亿房企中，前三强均突破5000亿，分别是碧桂园5500.1亿、万科5298.8亿、恒大5009.5亿，规模排名与去年“期中考试”成绩排名保持一致。融创则从去年“期中考试”的第7名跃升为第4名，达到3620.1亿。另外，保利和绿地销售额均超过3000亿，中海超过2000亿，由于融创的超越，这3家房企规模排名均较“期中考试”退后一位。此外，龙湖、华润、华夏幸福销售额均超过1500亿，其中，龙湖排名未变，仍为第8名，华润则从去年“期中考试”的第11名升至第9名，华夏幸福由第9名降为第10名。

中原地产研究中心统计数据显示，公布2017年销售业绩的上市房企合计42家，合计2017年销售额高达43897亿，同比涨幅高达50%，刷新历史记录。

加速奔跑抓住三四线放量契机

尽管去年楼市调控史上最严，但“大象”赛跑并没有止步，而且跑的速度越来越快。那么，这些大房企逆势高增长的原因是什么？

“行业集中度在不断提升，如果你不加速奔跑，你就不进则没了。” 新城控股高级副总裁欧阳捷接受证券时报记者采访时说，未来大房企市场规模会越来越大，预计到2020年，20强房企市场份额将占60-70%，百强房企市场份额将占80%以上，这是必然趋势，所以大企业必须加速跑。另外，因为客户、银行、基金、供应商、地方政府等所有资源都在向大企业集中，大企业自然跑得快。

对于大房企业绩高增长的原因，中国指数研究院企业研究总监蒋云峰接受证券时报记者采访时表示：

首先，从布局来看，龙头房企提前以较低成本布局全国区域增长极，在去年一线和重点二线城市严厉调控的背景下，抢抓非热点二三四线城市放量契机，特别是靠近长三角、珠三角及北京周边城市群的三四线城市成交出现较大增长。碧桂园的高增长就与其在三四线城市布局较多有关。

第二，从产品来看，龙头房企牢牢把握市场需求变化和结构性机遇，刚需、改善型产品销售较好，融创一定程度上受益于改善型产品，碧桂园在一些三四线城市做的高端项目，由于本身拿地便宜，销售价格没那么贵，所以卖得好。

第三，从营销角度看，去年大房企营销力度加大，电商、全民营销等营销手段纯熟。特别是万科、碧桂园等大房企实行的合伙人制比较有效，把销售利益与经纪人等企业相关人员利益捆绑，形成利益共同体，大家积极销售，销售量大增。第四从企业收并购来看，市场集中度越来越高，有些大企业收购小企业或小企业的项目，这些收购项目大多是半拉子工程，能迅速转变为业绩。融创就是典型案例。

欧阳捷则认为，布局面宽的大房企，在市场东方不亮西方亮的情况下，能够保证业绩增长可持续，特别是以长三角为核心的市场增长最快，而且增量最大。但战略布局只是一个方面，是一个结果，最重要的是企业家的意愿，推动企业不断向前跑。“因为希望更快增长，逼着他进驻更多的城市。现在大家都意识到，有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权。”他说。

龙头房企业绩高增长或持续

在地产行业集中度持续提升的大背景下，强者恒强成为共识，业绩亮眼的龙头房企也被资本市场看好。今年以来，龙头房企股价持续上涨，多家上市房企股价涨幅超过20%，多位券商分析师继续看好今年龙头房企的业绩表现。

广发证券房地产行业分析师乐加栋认为，行业政策边际改善将带动重点城市成交结构性向好，一二线龙头公司将充分受益，销售规模将持续增长，加上拿地利润率的改善、资金成本的相对稳定以及管控效率的提升则保障了销售规模增长向业绩增长的最终兑现，一二线龙头可持续经营增强，龙头房企估值将提升。

中信建投房地产行业分析师陈慎也认为，虽然“调控思路不动摇”，但是差别化调控思路确实在稳定整个房地产市场，在2018 年整体市场量价稳定的基础上，行业集中度的提升仍将带来优质企业业绩持续释放的机会。

“分析师看好地产股，是因为头部效应，行业集中度不断提升，所有资源向大企业集中，特别是上市公司，业绩回报越来越高。比如千亿房企即便利润率只有10%，利润仍可以达到100亿元，百亿房企即便利润率有15%，也不过15亿元利润，企业要的终究还是利润。”欧阳捷说。

对于龙头房企业绩高增长能否持续，欧阳捷认为，这种增长至少还要持续3年。2016年底，前23强房企市场份额为26.8%，2017年上半年提升至36.3%，预计2017年底占比会到35%，略降一点，但仍比26.8%提升了近9个百分点，相信它们未来会保持这个增长速度，到2020年市场份额将达50%以上，龙头房企市场份额加速提升的趋势不会改变。

克而瑞研究中心也预计，2018年龙头房企将依靠出色的品牌、稳健的运营能力继续快速发展，碧桂园、恒大、万科、融创四家房企的业绩总规模或将近3万亿。此外，房企集中度将继续大幅上升，并且更向排名靠前的房企靠拢。其中，TOP10房企的行业集中度有望达35%。同时，2018年2000亿房企和1000亿房企有望继续扩容，2020年至少产生30家千亿房企，TOP10和TOP30房企的集中度将分别达到47%和70%。

不过，蒋云峰则认为，今年大型房企的销售业绩仍将保持增长，但是增速或有所放缓。