郭施亮：中国房价单边快速上涨时代已经结束

（原标题：郭施亮：中国房价单边快速上涨时代已经结束）

万科，作为一家老牌上市公司，它的市场关注度是相当高。如今，对于万科郁亮全面接棒后的首份全年成绩单，更是引起市场的高度重视。

谈及万科股票，给市场印象最深刻的，莫过于万科长期以来惊人的投资回报率，而对于投资者来说，如果在万科上市之初就一直持有万科的股票，那么投资者将会获得长期丰厚的现金分红以及资产价格增值的利润，而多年来万科股票 投资者的长期投资回报率足以超越同期一线房地产的增值效果。确实，对于万科多年来坚守的现金分红策略，让不少长期持有万科股票的投资者获益丰厚，而这无疑也是A股上市公司的重要榜样。从投资回报的角度来看，这些年来万科股票确实发挥了很好的引导作用。

最近几年，轰轰烈烈的万科股权之争，引起了整个市场的高度关注。与此同时，伴随着股权争夺之战的持续升级，也给部分股权结构过于分散的上市公司尤其是优质上市公司敲响了警钟。然而，经过了这一轮轰轰烈烈的股权之争事件，万科的股票价值却获得了市场的追捧，但同时也加快了万科王石时代的落幕，取而代之的则是进入了万科郁亮的时代。

虽然在万科王石时代下的市场争议不少，但不可否认的是，如果没有了万科王石过去三十年打下的坚实根基，那么就没有了当下万科的辉煌，而万科也很难有足够的实力晋升至上市房企第一梯队的地位。至于万科郁亮时代，则仍然深受王石时代的影响，而全面接棒之后的郁亮，更像是一种辉煌的延续。

2018年3月27日，万科举行了2017年年度业绩推介会。与此同时，万科2017年的全年成绩单也得以公布。

实际上，对于2017年万科的成绩单，还是非常亮眼的。其中，全年营收高达2428.97亿元，净利润同比增速达到了33.44%。至于万科净资产收益率更是创造出22.80%的高水平。随着万科全年成绩单的公布，按照基本每股收益2.54元计算，万科A股票的市盈率水平也骤减至仅有12倍左右的水平，估值优势再度展现。

不过，对于2017年的万科成绩单，在亮眼数据的背后，并非绝对的乐观。从实际数据中，2017年营收较2016年营收仅实现同比增长1.01%，这也创出了近年来营收同比增速的最低水平。至于万科业绩的持续高增长，在房地产政策环境与市场环境发生实质性变化的过程中，万科又该如何加快转型，并迎合政策环境的变化，这无疑影响到未来万科的可持续发展过程。

值得注意的是，在这一次业绩推介会上，万科郁亮的一个观点却引起了社会各界的关注。据悉，万科郁亮在会上表示，中国房价单边快速上涨时代已经结束了。或许，对于万科郁亮的这一表态，确实给买不起房子的年轻人带来了些许的曙光。

然而，翻看过去几年的资料获悉，对于房价快速上涨时代或结束的表态，万科高管也发出过不同的声音。鉴于之前几年对房价单边上涨时代结束的判断，似乎至今仍未得到实质性的结果。或许，对于国内房地产市场的走向，影响因素比我们想象得更为复杂，涉及的问题更为繁琐，已经完全超出了市场的心理预期。

但是，正如万科郁亮所言，过去房价出现大幅上涨的原因，很大程度上得益于轰轰烈烈的城市化过程，而过度旺盛的需求却加快了房价的上涨。然而，从这些年来各地方的举动来看，似乎也在积极维系房价的稳定性。就在去年上半年，受到了棚改货币化的影响，部分三四线城市的房价出现了显著的上涨，而这却进一步加剧了全国房价的分化表现。

一方面是在调控趋严的背景下一线房价稳中有降，部分热门城市炒作热潮有所降温；另一方面则是各地房地产调控政策不同，房价出现了差异化的表现，而对于刚需买家而言，原本买不起一二线的房子，如今却逐渐买不起三四线的房子。至于近年来迅速火热的住房租赁市场，也逐渐把炒房热演变为租房热，而房租价格的波动也逐渐成为社会热议的话题之一。

“房子是用来住的，而不是用来炒的”，这本身就是对国内房地产市场发展的未来定位。与此同时，随着高速城市化进程的逐渐变化，无疑逐渐影响到未来国内房价的上涨根基。由此一来，对于近年来不少上市房企也逐渐做出了不少的转型举动，而对于以往专注于住宅开发与物业服务的万科，也逐渐向城乡建设与生活服务商加快转型，并进一步实现自身的业务延伸，以更好适应未来房地产市场的发展大环境。

这些年来，万科股票在中国资本市场中确实起到了领跑者、引导者的重要角色，并给予了长期投资者非常丰厚的投资回报率。然而，在万科郁亮时代下，不仅要继续做好中国资本市场的领跑者，而且更需要在房地产市场、租赁住宅等方面做好领跑者、引导者的角色，这样才能够把万科的辉煌成绩继续延续下去。