访珠江实业(600684)董事长郑暑平

珠江实业蓄势待发 重现辉煌指日可待———访珠江实业董事长郑暑平
一向低调、几乎不接受媒体采访的珠江实业董事长郑暑平,其实是个对珠江实业发展战略思路异常清晰、非常年轻干练、十分健谈的人。郑暑平在与笔者谈到珠江实业的过去、现在和未来战略,是坦诚而充满信心的。
“珠江实业目前年销售两亿元、年盈利一两千万元,和业内的领军企业相比有很大的差距。但是经过这几年的充分调整和蓄势,我相信公司业绩已形成了从持续下降、徘徊到持续上升的拐点！”郑暑平见笔者后开门见山地说。
从辉煌到漫长的调整
“其实,我见证和体验到了珠江实业从辉煌跌入谷底的过程。1985年我毕业分配到珠江实业的前身—广州珠江房产公司,该公司从1985年成立到1992年改制、1993年上市,迎来了历史的辉煌时期,”郑暑平感叹,此后不久,郑调到珠江实业集团工作。
1985年,为了迎接六运会的举行,珠江实业通过承担建设恒福路及一些市政配套项目,取得了广州市淘金北18多万平方米的土地,并开发建成了当时广州的“富人区”。1993年推出十几栋高层的住宅(华侨乐园),主要面向港澳人士销售,当时售价高达9000港币/平方米(当时港币/人民币汇价约1/1.1),成为广州当时顶尖级的楼盘。珠江实业在这个楼盘上赚了大钱！珠江实业也正是在到达顶峰前的1993年10月上市的,当时就募集资金达1.5亿元,可谓是“锦上添花”。
然而,也就是1994年,广州市房地产价格也从顶峰一路下跌,经历了长达十年的调整,直到2004年广州市老城区房价才出现明显的回升。郑暑平举了个例子,2004年,公司在淘金路开发的淘金华庭比十年前开发的华侨乐园,只是一路之隔,而且楼盘档次更高、理念更新,但房屋销售均价不到6500元/平方米,比十年前同地段的的9000港币/平方米相差甚远,这也正反应了广州房价大调整的过程。1998年,郑暑平又回到珠江实业,此时的他已经是珠江实业的副总经理,后又任公司总经理,2003年,年仅39岁的郑暑平当选为珠江实业董事长。
“我回来的时候,珠江实业的发展正面临诸多困难”,郑暑平说。由于广州市老城区房地产价格从1994年到顶后经历了漫漫熊途。公司在房价、地价的高峰期开发的几个项目由于成本太高都卖不动,积压了大量的资金。此后几年,珠江实业就只能靠开发单体楼、小楼盘维持经营。2000年,珠江实业痛定思痛,通过资产处置、会计计提等形式,甩掉了历史形成的包袱和一些不成功的项目,当年公司巨亏上亿元。
“2000年到2005年,是珠江实业不断调整的过程。公司经过单体楼和小盘的滚动开发,逐步消化了历史高位接盘的土地,回收了大量资金。目前公司账面现金充裕、资产负债率只有30%；同时改善了经营机制,人才结构大大优化；从公司近年开发的淘金华庭、金盛大厦等项目看,项目品质与公司以前开发的楼盘有质的飞跃；珠江实业投资能力大幅提升,启动总建筑面积高达100万平方米的长沙新世纪‘超级项目’———珠江花城,一改公司多年只能做单体楼的历史。当前的珠江实业,无论在资产结构、投资能力、人才储备、利润增长点等各个方面,都发生了质的飞跃；再加上广州市成功申办亚运会,将进一步推进广州的城市建设及社会发展,可以说是天时、地利、人和,将为公司再创辉煌提供良好的机遇。”郑暑平很有信心地说。
商业出租和优质楼盘齐发力
珠江实业经过多年调整,目前能赚钱的项目和利润增长点又在哪里呢?谈到当前,郑暑平信心十足。
商业物业经营是珠江实业最稳定的主营业务之一,目前公司拥有裙楼商场物业及停车场57000平方米,停车位近900个。2006年,公司的商业出租经营额预计将超过2000万元,计划利润超过1000万元。由于2006年之前的物业经营收入主要来自小区的临街商铺出租,上述裙楼商场均在招租中而未能真正取得效益。今年将把总面积约7000平方米的空置裙楼商用物业全部出租,所以,2006年到2008年期间,预计公司物业的租金收入将进入一个新的上升期,2006年将是这次上升期的拐点。其实,对此郑暑平并不满足,他正谋划着进军广州市数万平方米的地铁商业物业。
未来三到五年,对珠江实业业绩形成支撑的主要是广州的两个楼盘,而且这两个楼盘均处于广州市当前和未来五年房地产最热点的区域。一是广州市海珠区的赤岗项目,项目占地8000多平方米土地,可售面积约50000平方米。该项目已完成前期的策划及开工的准备工作,将于2006年上半年开工,2007年将实现销售,预计可实现利润8000万元左右。二是珠江新城项目,“公司珠江新城项目的启动和销售将是公司业绩飞跃的开始,该项目计划总建筑面积约10万平方米,”郑暑平介绍。该项目历经“磨难”,公司在1997年以来共投入资金1.85亿元,因为历史遗留问题,一直未取得全部产权。日前这一问题终于彻底解决,手续正在办理中,总算“修成正果”。珠江新城是广州市未来的“中央商务区”,并且为了迎接2010年广州亚运会,该区域内规划的双子塔、图书馆、歌剧院、少年宫等标志性的建筑将在2010年前陆续建成。珠江实业在珠江新城地块的周围房地产项目如凯旋新世纪等楼盘的住房均价已高达14000元/平方米。“珠江新城项目将结束珠江实业在广州开发单体楼的历史！我们目前正在做项目的前期工作,计划在2007年上半年启动该项目,预计能带来3亿元左右的收益。广州项目的总利润预计在3亿元,再加上这些项目土地上投入的约4亿元,到时候公司将收回大量现金,最近3到5年,公司业绩将有质的飞跃”,郑暑平十分有信心。
重现辉煌指日可待
“长沙新世纪项目是珠江实业着眼未来布下的最重要一步棋子,我们并不指望这块土地在最近三年就给公司带来超级回报,但它奠定了公司今后五到十年长期发展的基础”。郑暑平说。
2004年,珠江实业控股子公司成功以不到40万元/亩的价格,拿下长沙新世纪项目390亩土地,同时,还有近600亩地的合作计划,经湖南省长沙市开福区人民政府鉴证,公司与长沙市开福区城市建设投资有限公司签订了《新世纪片区项目投资协议书》,该协议书可以使公司优先取得土地使用权。这将为公司储备未来长期发展的土地。
“目前公司在广州市的土地储备原值达4亿元之巨,但面积不大,也就够公司开发两三年,公司必须要储备土地。长沙新世纪项目是珠江实业失去在广州大量储备土地的机会后作出的战略决策。公司在1994年投标得到赤岗项目,每亩地价高达1100万元；相比之下,长沙项目将有极大的升值潜力”。郑暑平解释说。长沙新世纪项目首期建筑面积约7万平方米,今年将建成交付使用,这将是公司今年业绩增长的一个保证。而长沙新世纪项目总开发面积将超过100万平方米,这将使珠江实业迅速进入“大盘时代”。
采访结束时,郑暑平对笔者说：“重现珠江实业的辉煌,给予股民更多的回报,是我们义不容辞的使命和责任,我们对未来充满信心！”