银监会重拳调控房地产信贷 首付五成要成现实?

银监会重拳调控房地产信贷 首付五成要成现实?

银监会主席刘明康日前要求，各商业银行“要大力发展实质性首套住房消费贷款，严格审批非自用型购房贷款，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要大幅度提高首付比例和严控授信。”刘明康同时要求各商业银行利用资本杠杆有效调控房地产信贷。
　　房地产业界人士和相关专家认为，银监会的上述政策实施后，将对房地产市场带来一些显著影响。　　
　　房地产投机、投资性行为和房地产开发贷款，以及银政合作已经引起政府高度关注，而中国银监会的紧缩“重拳”即将出台。
　　中国银监会主席刘明康近日在主要商业银行负责人当前经济形势通报会上说，将严格管控房地产放贷增长，对多套房屋以及高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要大幅度提高首付比例和严控授信，并建议高风险的房地产贷款风险权重提高到150%至200%。
　　投机性购房首付将大幅提高
　　据悉，近日银监会召集了主要商业银行负责人召开当前经济形势通报会议，进一步贯彻国务院第132次常务会议精神，研究部署银行业宏观调控措施。刘明康在会上指出当前各银行业应突出六大工作重点，其中第四点尤其引人注目。
　　刘明康称，各家银行必须坚持“区别对待，有保有压”，有效管控房地产放贷增长。“各商业银行要加强房地产贷款风险管理，严格区分房地产开发贷款和个人住宅消费贷款并进行贷后检查，严格审查住房消费者的还款能力、还款意愿和还款记录。”
　　其中两“大”政策立场鲜明：刘明康要求银行“大力发展实质性首套住房消费贷款”；同时严格审批非自用型购房贷款，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要“大幅度提高首付比例和严控授信”。
　　此外，刘明康还要求银行调整风险权重，强化资本约束，利用资本杠杆有效调控房地产信贷。对于个人抵押房地产信贷的风险权重维持50%不变，“对于其他类较高风险的房地产贷款可由目前的100%提高到150%至200%，”以提高风险贷款的资本占用，限制银行房地产开发信贷业务。
　　整顿打捆贷款
　　除了对房地产行业进行严格调控之外，银监会还强调，银行必须严控贷款总量，确保贷款投放的平稳增长，当前首要任务是减少不良贷款，紧紧扭住不良贷款“双下降”不放松。
　　刘明康强调，对各类打捆贷款要实施整顿和规范，贯彻五部委规定，停止与各地政府签订授信合作协议。对银行各类打捆贷款进行整顿和规范；各类银行业机构要遵循审慎经营的原则，对有关贷款的使用实行全过程跟踪和严密监控，对挪用贷款的借款人采取信贷制裁措施。
　　刘明康同时要求，银行按照资本充足和拨备充分的监管要求审慎经营。资本充足率在8%以下、拨备覆盖率低于70%的商业银行，要严格控制贷款投放速率。在坚持不良贷款比例下降的同时，重点关注不良贷款余额是否下降，同时关注贷款偏离水平和迁徙情况。
　　此外还包括，银行必须优化贷款结构，大力开拓中间业务，扩大小企业贷款、消费信贷和银团贷款；建立按月或按季研究分析相关风险的信息体系。
　　首付五成要成现实？
　　多位商业银行人士对记者表示，目前尚无具体文件下达，但他们表示，无论房贷首付提高到四成还是五成，都可能对投资者信心造成严重打击，银行资产质量也可能因此受到冲击。
　　昨日，中国银监会宣称将严格管控房地产放贷增长，对高档商品房、别墅、商业用房大幅度提高首付比例，而业界猜测该比例最高可能达到五成。
　　“银监会的做法无疑是响应了最新的‘国六条’。”徐滇庆表示，目前我国房产空置率过高，空置面积高达1.2万亿平方米，主要在于金融纪律不够严格，开发商才敢于囤积居奇，并进而演变成房地产泡沫。
“银监会采取措施希望紧缩开发商的资金，严格查处违规房地产开发贷款，这将逼迫开发商降低空置率，稳定房地产价格。”他说。
　　但是他认为，银监会建议银行提高投资性购房的首付比例，虽然目标很明确，操作效果可能并不好，因为难以对“多套房屋”进行判断。而对高档商品房、别墅、商业用房大幅度提高首付比例和严控授信，则需要银行加强自身风险意识。
　　至于首付比例可能提高到何种程度，徐滇庆称现在还难以判断，但是从前一阶段的舆论来看，最高可能达到5成。多位商业银行人士则对记者表示，目前尚无具体文件下达，但他们表示，无论首付提高到四成还是五成，都可能对投资者信心造成严重打击，银行资产质量也可能因此受到冲击。
　　“可以放心的是，本轮银行紧缩房地产信贷，并不会造成不良贷款的大量增加，因为目前房价依然处于上涨阶段，调控可谓正当其时。”徐滇庆如是表示。
　　不过对于银监会此番调控，社科院金融研究所刘煜辉存在不同看法。他认为单纯对房地产信贷口进行调控，难以遏制房地产的过热势头。
　　刘煜辉认为房地产资金主要来自三大领域：海外资金、体外循环资金和期房预售资金。其中目前对海外资金不设防，而体外循环资金难以统计和控制。
　　“最大的问题可能在于期房预售。”他认为，在购房者交纳20%首付，以及银行按揭贷款到位之后，开发商便已经完成资金周转，这时候即便控制开发商贷款，也不会对其资金链造成太大影响。
　　“银监会建议，对较高风险的房地产贷款，风险权重可由目前的100%提高到150%至200%。”刘煜辉表示，该项措施对银行信贷的供给将起到遏制作用，鉴于多数大中型银行的资本充足率徘徊在8%左右，提高该类房地产贷款的资本占用，将起到紧箍咒的作用。
　　昨日，央行在2005年货币政策执行报告的增刊中统计，2005年末，全国商业性房地产贷款余额为2.77 万亿元，同比增长16.1%，增幅比上年下降12.6个百分点。其中房地产开发商贷款余额9141亿元（占商业性房地产贷款余额的33%），增长17%；个人住房贷款余额1.84万亿元（占商业性房地产贷款余额的67%），增长15.8%。
　　借钱炒房面临毁灭性打击
　　业界人士和专家认为，银监会的政策实施后，将对房地产市场带来一些显著影响，包括：加剧高端市场竞争；优质项目将受银行追捧；借钱炒房者将面临毁灭性打击等。但如何界定投资性和投机性购房将是操作中的一大障碍。　　
　　“金融系统有针对性的紧缩调控措施，有利于房地产市场‘软着陆’，但房价不会马上回落。”今典集团董事长张宝全向上海证券报表示，如果各商业银行加大对投资性和投机性购房的控制，将有利于控制房地产消费市场的过度膨胀；针对房地产开发贷款的严格检查，将提高房地产行业的“门槛”。
　　北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲分析认为，对投资和投机性需求大幅度提高首付比例和严格控授信将挤掉“需求泡沫”，因为目前许多住房需求显得超前且不理性。
　　范小冲还认为，上述措施“对于开发的项目种类肯定有影响，特别是高端市场的竞争将会加剧。”范小冲说，高档市场消费需求可能走低，开发商的开发热情会有较大下降。同时，银行系统对放贷风险系数提高，对实力较差的开发商而言是“雪上加霜”。
　　北京万年花城房地产开发有限责任公司某副总经理则表示，上述措施“将是对开发企业融资能力和整体实力的考验。”因为国内融资渠道有限，如果“各商业银行加强房地产贷款风险管理，严格区分房地产开发贷款”，将加快优质资本向优质企业的流动，“银行更愿意把钱贷给好的项目和有实力的开发商。”
　　范小冲预测，房地产行业由此将出现“好公司越做越强，差公司越来越难的局面。”“大浪淘沙，房地产并不是想进来就进来，不是所有人都能赚钱的。”
　　但是，“如何界定投资性和投机性购房是一大障碍。”张宝全直言不讳地向上海证券报记者表示，在中国个人信用体系尚未完善的情况下，“发展实质性首套住房消费贷款，严格审批非自用型购房贷款”等政策的操作上难以掌控。
　　在采访中，许多业界人士都对此表现出担忧。“如果操作性差，很有可能导致按房价‘一刀切’的放贷政策出台。”中原地产华北区董事总经理李文杰认为，这样一来将会产生“双刃剑、两面伤”的结果。在控制投资性、投机性购房的同时，也把一部分真实的自住型高档需求“泼掉”。
　　对此，全国工商联房地产商会会长聂梅生教授持乐观态度。她认为，购买第二套或以上住房的人，“有一部分是高收入人群，他们自有存款量大，大幅度提高首付比例不会产生大的影响。”聂梅生告诉记者，据她掌握的数据，在二次性购房中，已经拥有一套住宅的群体占相当比例。但大幅度提高首付比例“对于借钱炒房的人将是毁灭性打击。