"国六条"与"国八条"有什么不同?

"国六条"与"国八条"有什么不同?

在“国八条”出台一周年之际，今年5月17日“国六条”的出台，这标志着房地产新一轮调控序幕的开启。国土、金融、税收、建设等九部委积极回应，5月29日联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。尽管“国六条”是“国八条”政策的延续和完善，但二者有两个方面存在明显的差异。
“国六条”与“国八条”出台的宏观经济背景有差异。“国八条”出台的宏观经济背景是房地产投资过快。2005年之前，我国房地产投资一直偏快，一直在30%左右的高位运行：2003年的房地产投资增长速度是30.3%，2004年的房地产投资增长速度是28.1%，2005年2月份的房地产投资增长速度为同比27%。因此，在“国八条”出台前后的一段时期，几乎所有关于房地产的官方表述中都有“房地产投资增长速度过快”的结论。
但受“国八条”的影响，房地产投资增长速度从2005年4月份后就逐渐下降，到2005年12月份，房地产投资增长速度已经降到20%以下。从2006年第一季度的统计数据看，城镇固定资产投资增长速度为29%，而房地产投资增长速度只有20%，房地产投资增长速度已经降到合理的区间。如果对房地产行业的调控力度过大，房地产投资增长速度会下滑过快，对钢铁等产能过剩的行业会产生严重的影响。因此，“国六条”出台的宏观经济形势与“国八条”相比有很大的差异。
正因为宏观经济环境已经发生了明显的变化，因此对房地产的再次调控就有些进退两难。在“国六条”的措辞中的确包含着调控部门矛盾的心态，例如，一方面强调房地产行业存在的问题：“中央去年实施加强房地产市场调控的决策和部署以来，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。”而另外一方面又强调房地产行业的重要性：“会议指出，房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长。”
这直接决定着政策的落实力度，希望“国六条”完成“国八条”没有完成的使命是不现实的。这是分析新一轮房地产调控政策时需要着重强调的地方。
其次，“国六条”的重点是住房结构的调整，而“国八条”的核心是稳定房价。“国八条”出台的背景不仅是房地产投资过热，而且部分城市的房价上涨过快，所以“国八条”的主要措施是严控土地和信贷“两个闸门”，打击房地产投机，目的是降低房地产投资增长速度和房价上涨速度。简单来说，“国八条”的核心是控制房地产投资增长速度和房价上涨速度，是双重目标。
但“国六条”的目标变了，房地产投资增长速度不再是政策调控的目标，原因是当前的房地产投资增长速度已经回落到合理的水平。控制房价成为“国六条”的历史使命。但在投资增长速度已经放慢的背景下，要控制房价是十分棘手的事情，调整住房结构就成为唯一的选择。
我们看到，“国六条”的实施细则中对于调整住房结构有大量的量化指标，例如：强调重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，并把该原则落实在政府编制住房建设规划中，同时规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；对过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
在税收政策、信贷政策上同样强调住房结构的调整。“国六条”的实施细则规定，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
笔者以为，调整住房结构固然重要，但根据目前的状况，即使完成了住房结构的调整，低收入群体还是存在买不起住房的困难。正确的解决思路是完善住房保障制度，让至少30%的城市居民住在政府资助的住宅里。否则，房地产市场的矛盾不可能得到解决。