荣盛发展(002146)董事长耿建明:深耕中等城市地产

当不少地产巨头在大城市里厮杀得一片血红之时，于去年8月份登陆中小板的荣盛发展，却认为自己已找到了一个适合区域房地产开发商发展的海湾，并在激烈的市场竞争中展现出良好的盈利和发展能力。
　　“关键在于，公司找到了‘立足于中等规模城市，适当选择部分大城市及经济相对发达的小城市进行开发’的准确定位。”荣盛发展董事长耿建明向记者解释公司快速发展的奥妙说。
　　荣盛发展近日披露的2007年年报显示，报告期内，公司实现房地产销售面积62.7万平方米，销售金额21.98亿元，同比分别增长8.22%和30.29%。
　　
　　主打中等城市房产开发
　　据介绍，荣盛发展独特的市场定位是，立足于京津冀环渤海地区和长三角区域有发展潜力的中等城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市；将中等城市作为创造利润的中心。
　　中小城市本身具有总体数量多、发展潜力大、房地产项目开发周期短、整体开发水平较低等特点。耿建明向记者表示，“公司未来将进一步加大对相关区域中等城市房地产市场拓展的力度，使得公司逐渐发展成为一家全国性的，以中等城市房地产开发为主业的专业化房地产供应商。”
　　我国中等城市商品住宅市场较大城市起步晚、起点低。近年来，随着中等城市经济的持续发展以及旧城改造的加快，中等城市居民改善居住条件的需求也越来越强烈。随着中等城市住宅需求量的快速上升，中等城市的房地产开发投资也成大幅增加之势。
　　耿建明介绍说，近年来，荣盛发展所涉足的中等城市的房地产开发投资保持较快增长，已经逐步超越主要一、二线城市。
　　
　　决胜存货周转和费用控制
　　荣盛发展之所以能够在竞争中保持良好的发展势头，不少分析人士认为，这源于荣盛发展中等城市发展战略、高周转、高效率的开发模式和低成本的管理模式，来自于较快的存货周转和良好的费用控制能力。
　　耿建明介绍说，公司在每一块土地投标前都做了详细的规划，大大缩短了取得土地后的前期规划时间，一般在项目投标完成3个月内基本就可以达到开工条件，实现了较高的周转效率。同时，公司制定了严格有效的生产管理系统，项目开发周期短，一般在一年半左右。
　　此外，荣盛发展的销售费用控制也非常得力。2006 年，公司的期间费用率仅为2.25％，大大低于行业平均11.97％的期间费用率水平，2007 年也只有3.06%。
　　天相投资的一份研究报告称，荣盛发展2007年期间加权平均净资产收益率达到27%，远较房地产行业8%的平均水平为高，而费用率仅为3%，相比之下，房地产行业平均费用率却达到12%。
　　
　　土地储备满足未来3年需要
　　荣盛发展董秘陈金海介绍说，目前，公司已经通过设立全资子公司和分公司，在河北、江苏、安徽、山东、湖南等省的12个城市开展了房地产业务，公司对廊坊地区经营的依赖度显著下降。
　　“截至去年底，公司在建和拟建的建筑面积约达到467.59万平米。按照年均开发150万平米计算，目前的土地储备可以满足公司未来3 年以上的发展需要。”耿建明透露。
　　荣盛发展2007年报也披露，2007年荣盛发展的存货为40亿元。2008年计划开工面积约152.01万平方米，竣工面积约95.77万平方米。
　　耿建明向记者透露，2008年，公司将加大在现有城市及目标城市获取项目的力度，一方面加大对现有城市的投资密度，由项目型公司向公司型公司转化，同时有计划进入3个左右的新城市，为公司获取230万平米左右的项目资源。