小商品城：“二房东”转租价离谱 摊主利润遭鲸吞

记者近期了解到，小商品城（600415）的核心收益项目国际商贸城陷入“二房东”怪圈：一期、二期部分早年租户并不实际经营商铺，而是将从公司处承租的商铺以几十倍甚至几百倍的溢价予以转租给经营者，不仅“吞噬”了经营者利润，亦无法体现为上市公司业绩。而签订的长期租约对上述情况并无解决方案。

“半个摊位单是摊位费年租金就要20万元，辛苦一年就只能支付租金。”一位创业不久的经营者向当地市长信箱反映心中的痛苦。据了解，国际商贸城的经营者有相当一部分早在一期开张时就已进入经营，但其并非商铺真正承租人，而是通过从“二房东”处转租所得。由于早年商贸城租金低廉优惠，租金溢价的成本并不高，转租价格也为大多数经营者所能承受。但这些年市场需求的增加使得商铺转租价格“水涨船高”，让诸多本身就是“小本经营”的摊主承受了巨大的成本压力，甚至有人以“摊奴”一词自嘲。

国际商贸城的租金涨幅是否系上市公司与“二房东”原始租约价格上涨所致？答案并非如此。据了解，商贸城一期和二期的四个区域中，一区于2002年投入运营，后几区逐年开始招租，尽管近年来市场火爆，但为降低租户经营成本，市场出租价格并未有过大的升幅。一区出租均价1600元/平方米/年，主要以9平方米的商铺为主，以此计算年租金为1.44万元；二到四区商位面积主要为14平方米，其中二区、三区年租金为1985元/平方米，年租金为2.779万元，四区出租均价为2343元/平方米/年，商位年租金约3.28万元。

尽管上述价格均系均价，实际价格较之有所增减，但上市公司初始的出租价格与使用权的再次转让价格依然相去甚远。目前商贸城一区行业最为兴旺，其商铺转租价格最高，有据可查的最高成交价格为饰品单位，9平方米的年转租价格达到数百万元，而其租约合同价格仅为1.5万元不到。即使不以最高价论，一般商铺转租价格也有几十万元。由于运营较早等历史原因，一区租赁价格的确最低，但不到十年的时间里，“二房东”的转租价格早已上涨超过十倍。

上述租约合同均为长期合约，且条款中并未预见上述情况发生的可能性，因此，转租行为虽然存在经营和法律隐患，但也的确是市场供需情况的折射。随着义乌市场影响力的扩大，商铺转租价格的上涨亦是市场供需矛盾的反应，虽亦难说全无泡沫炒作之成分。据了解，浙江省政府正在全力争取义乌市国际贸易改革综合试点，如获批，将进一步增加义乌市场的影响力和集聚力，也会进一步加剧供求关系。

对此，有业内人士昨日向记者表示，这一情况一方面或可以通过提高小商品城与转租方之间的租约价格得到改善。一者通过压缩“二房东”利润空间加速商位流通，使市场真正经营者能取得商位使用权；二者，即使是提高后的租金较之目前转租价格还存在很大让利空间，但上市公司可获得一定收益，从而更好地促进国际商贸城的发展。另一方面可以通过加快一区市场扩容工程以改善供需。