首付贷杠杆可放大至10倍 政策收紧风险“山雨欲来”

买房，永远是百姓生活绕不开的话题。对于许多心有余而“钱”不足的购房者对来说，“首付贷”这种金融产品无疑解决了燃眉之急。所谓“首付贷”，是指在购房者首付金额不足时，房屋中介或金融机构为其提供补助资金拆借，用于购房者扩大购房杠杆。从2014年开始，不少互联网金融平台包括搜易贷、广州e贷、链家理财等都相继推出了这类产品。根据网贷之家统计，目前有664家平台涉及房贷有关业务，而涉及首付贷相关业务的平台不少于15家。

然而，近期“首付贷”正在面临政策收紧的风险。据悉，央行、银监会等金融监管部门，正计划打击发放贷款用于房屋贷款首付比例的行为。并且，深圳市金融办、北京金融局也都开始对楼市场外配资进行排查。近期央行上海总部也召集了部分银行进行了解，希望各银行间在个人按揭贷款利率上不要过度竞争，并对房贷业务进行压力测试。

不可否认的是，“首付贷”放大了杠杆，若房价下跌，极易引发资不抵债的情况，加大房地产金融风险。但是对于“‘首付贷’是房价过快上涨的推手”的言论，搜易贷相关负责人在接受《证券日报》记者采访时认为，这种说法太过于片面夸大了首付贷对房产市场的作用。“通过首付贷产品，刚需购房者的确能够解决购房中的资金难题，但其成为拉动房价上涨推手的可能性非常小，目前市场上首付贷产品的规模不足以促成房价上涨。”

“首付贷”杠杆可放大至10倍

隐藏风险与房价密切相关

事实上，“首付贷”并不是一个新鲜事物。有房地产业内人士对本报记者表示，作为一个为不能完全支付房产首付的购房者提供贷款的金融工具，它最早源于房地产开发商为提高销量推出“零首付”活动，向购房者贷款购房，其本质就是“首付贷”。后来房产中介也开始推出“首付贷”，以提振业绩。近年来，除了房地产开发商、房产中介，一些互联网金融平台也介入进来。

虽然“首付贷”能够帮助购房者解决首付资金不足的问题，但其核心却是杠杆的不断放大。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉对《证券日报》记者分析道，“一般来说，从银行贷款买房，贷款者的杠杆是5倍，如果从其他房产中介或P2P平台以‘首付贷’形式购房，能获得首付价格一半以上的贷款，在银行贷款和‘首付贷’叠加之后，实际杠杆可以放大到10倍，这远远高于去年资本市场顶峰时期场外配资的数额，因此风险较大。”

对于“首付贷”所蕴藏的风险，韩长吉进一步解释道，首先是政策风险，“首付贷”处于灰色地带，随时面临被叫停的处境，目前多地正加强对“首付贷”的政策管制；其次是违约风险，“首付贷”放大了杠杠，吸引了许多投机者，若房价下跌，很可能引发资不抵债。首付贷的风险和房价密切相关，房价上涨速度越快，被高估的程度越大，“首付贷”的潜在风险就越大。

人人聚财CEO许建文在接受《证券日报》记者采访时亦认同“首付贷”存在风险。“我们平台做房产金融项目的时候也遇到过选择，但没有去碰首付贷，只涉及赎楼和红本抵押，主要考虑的就是风险。首付两成相当于5倍杠杆，再加上‘首付贷’P2P相当于让楼市杠杆变成10倍、20倍，而且还款周期还长。日本、美国都经历过高杠杆、高房价的阶段，最终元气大伤。”在他看来，在深圳、上海炒房大热的情况下，风险必然会被推高，国家抑制“首付贷”也是防患于未然的。

房价上涨是多方面原因造成

“首付贷”不是加速上涨推手

“‘首付贷’本质上是一个借贷产品，应该说任何借贷产品都不可能是零风险的，银行的借贷产品也不例外。从借贷业务的本质来说，风险并不可怕，重要的是如何通过各种专业手段将风险管理在可控的范围之内”，搜易贷相关负责人对《证券日报》记者表示，“目前首付贷产品运营正常，我们会密切关注政策层面的调整，并积极配合和推进。”

对于“首付贷”助推房价快速增长的观点，该负责人则认为，“这种说法太过于片面夸大了首付贷对房产市场的作用。通过首付贷产品，刚需购房者的确能够解决购房中的资金难题，但其成为拉动房价上涨推手的可能性非常小，目前市场上首付贷产品的规模不足以促成房价上涨。”他认为，这一轮一线城市房价上涨，是多种原因造成的，宽松的楼市政策和国家信贷政策是房价上涨的主要原因。由于一线城市对于资金层面、政策层面的敏感度较高，再加上一线城市库存不高，供需不平衡导致房价水涨船高。

“首付贷只是个中性的金融产品，绝对不是推高房价的罪魁”，许建文对《证券日报》记者表示，房产和金融是伴生关系，毕竟大部分人不会全款买房，都会求助于各种金融产品。只要借款人有能力按时还款，“首付贷”不仅可以提高楼市的成交量、推动GDP，还可以帮助大家提前购房提升生活品质。“我不认为‘首付贷’这个产品有任何问题，大量炒房人用‘首付贷’投机才是问题。不可否认，‘首付贷’在现阶段的确对楼市过热产生了一定推波助澜的作用，但不是最根本的原因，楼市过热是国家去库存政策、双降、减税、经济新常态下投资渠道匮乏和收益下滑等等问题叠加的综合反应。”

对于目前政策的收紧、各地排查力度的加大，小牛在线的相关人士在接受《证券日报》记者采访时认为，“政府非常警惕房地产领域的杠杆以及潜藏的风险，对于价格大幅上涨的城市，叠加金融杠杆丰富的区域，政府是需要挤出价格泡沫的。”

在重压之下，“首付贷”是否会从此退出金融市场？韩长吉予以了否定，“由于目前刚性需求缺口存在，房地产去库存压力大，而‘首付贷’能够弥补房贷金融工具的空缺，给刚需人群带来福音，同时在一定程度上也能减轻去库存压力，所以判断未来‘首付贷’不会消失，但有关部门将会加强监管，防止其变成炒房者投机的工具，以免其对房价起到推波助澜的作用。”