混改再进一步 起底15家上海国资上市房企

（原标题：混改再进一步 起底15家上海国资上市房企）

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近三年来几乎没能以业绩取胜，股价也鲜少有波动，在上海本地地产股中，上海地产集团旗下的中华企业，除了有最老牌地产国企的身份外，外界对其恐怕更多剩下“边缘”印象。

近日来，中华企业再度站上了资本市场关注的焦点。截至2月17日发稿，中华企业股价创一年来新高，最高于2月13日报收每股8.1元。

引入新的第二大股东—央企华润置地（01109.HK，以下简称“华润”）的重组方案仍在内部继续推进。在中华企业本次的重组方案中，需要一步完成投资者的引入和大股东的资产注入。这样的方案，在国资改革中本就不常见，亦是被视为刺激股价上涨的一大因素。

而市场更为关注的在于，中华企业的改革只是上海本轮国资改革中的一个案例。事实上，2017年，上海新一轮的国资改革浪潮已经开始翻滚。2月16日结束的上海国资国企工作会议传递了再确定不过的信号。接下来，上海国资改革工作的诸多内容均与资本市场密切相关。

上海国资的分量，不可小视。按照2016年的数据，上海市地方国企营收3.1万亿元，利润总额3058亿元，资产总额16.8万亿元，在全国省市和计划单列市中均排名首位。上海国资亦是仅次于央企的第二大国资系统。自2013年12月17日，上海市政府公布“国资国企改革20条”以来，上海担当着地方国资国企改革的“排头兵”角色。

那么，在这波汹涌的国资改革中，上海的15家国资上市房企，又会在2017年迎来哪些机遇和挑战？又能给外界怎样的亮点？

起底15家国资上市房企

每年的上海国资工作年度工作会议已经是投资的风向标之一。对于本次上海国资改革，场外资本市场给出了正面回应。2月16日，沪企改革概念股再度升温，最高报2331.31点，创历史新高。

时代周报记者的综合梳理，目前，上海房产国企上市的有15家，其中实际控制人为上海市国资委的7家、浦东新区国资委的4家、静安区国资委的2家，以及嘉定区国资委、崇明区国资委各1家。

具体来说，上海市国资委旗下包含光明地产(行情600708,买入)、城投控股(行情600649,买入)、上实发展(行情600748,买入)、中华企业、上海临港(行情600848,买入)、华鑫股份(行情600621,买入)、绿地控股(行情600606,买入)。

浦东新区国资管辖，陆家嘴(行情600663,买入)、张江高科(行情600895,买入)、浦东金桥(行情600639,买入)、外高桥(行情600648,买入)。

西藏城投(行情600773,买入)和市北高新(行情600604,买入)归属于静安区国资委旗下。剩下的嘉宝集团(行情600622,买入)和亚通股份(行情600692,买入)分别隶属嘉定区国资委和崇明区国资委。

不过，15家之间的对比差异明显。从总资产上排列，绿地控股、陆家嘴和光明地产占据前三位（因部分企业未公布2016年年报，全文按照2015年年报数据为基准，下同），其中绿地控股总资产为6004.4亿元绝对领先，其余两家为524.5亿元和499.2亿元。亚通股份最小，仅为25.1亿元，是绿地控股的0.42%。

在营业收入上，前三名分别为2072.6亿元的绿地控股、123.9亿元的光明地产、79.8亿元的城投控股。净利率的指标上，中华企业-24.9亿元排名最末，绿地控股、城投控股和陆家嘴分别以73.8亿元、36.1亿元和19亿元位列前三。

值得一提的是，在业务构成中，15家房企不少不以地产为绝对单一业务领域。一部分房企除了传统的租赁业务、酒店业务外，涉猎的产业领域多样。例如，绿地控股还包含了大消费和金融业务，光明地产则以“物流+房产”开发双轮驱动，外高桥方面则涉猎了物流、制造业和进出口贸易，通信服务在张江高科中占据了一定的比重，而市北高新、张江高科和上海临港三家以园区开发为主要业务领域。

整体上市和混改的契机

事实上，上市公司已是上海国企的重要组织形态。这样的组织形态为资本运营提供极好的平台。

按照安信证券此前的研究，上海国企改革以2012-2014年、2014-2016年和2016年至今为时间节点，已经进入了第三个发展阶段，如何通过多类型的资本运作方式提高国有企业的竞争力，是第三阶段的一大任务和特点。

在前一轮改革中，上海国资房企采取的路径是将内部资产重组以实现整体上市或者核心资产上市。绿地控股、光明地产、上海临港和城投控股，遵循的就是这样一个路径。

从上海本次会议来看，接下来，发展混合所有制经济被列为工作首位。而在去年年底召开的中央经济工作会议已经释放了信号，“混合所有制改革是国企改革的重要突破口”。

综合来看，上海的办法大致归为三点：一是推进国有企业公司制股份制改革，推动具备条件的企业集团实现整体上市，成为公众公司；二是加快开放性市场化联合重组，支持国有企业通过合资合作、战略联盟等方式，聚焦产业链、价值链，与各类所有制企业实施双向联合重组；三是推动实施国企股权激励和员工持股。

对于已经实现整体上市的房企绿地控股和城投控股来说，混改再进了一步。2017年，这两家企业已经被选为首批进入上海市员工持股计划试点7家企业中的2家。

值得一提的是，上海国资方面已经释放信息，预计2017年一些重点国企的混改将加快推进，此前的员工持股试点有望继续扩大事实范围。

此外，“一企一策”正在被抓紧落实到上海国资改革的进程中，有媒体报道指出，对于一些改革相对先行的国企，启动“二次混改”将是今年的重点。另据时代周报记者了解，不少上海国资房企自身已经进入产业结构调整的过程中，比如绿地控股以“大基建、大金融、大消费”为另外重要的驱动力。

在整个上海国有资产改革中，除了混改，提高国有资产证券化水平，国有集团整体上市或者是上市公司资产注入，也备受投资者关注。

从目前15家房企的情况来看，除了已经整体上市的企业外，上实发展、市北高新、陆家嘴、中华企业四家正在进行资产整合。典型的案例为上海地产集团旗下的中华企业引入华润的重组方案。

而存在资产整合预期的包含了华鑫股份、亚通股份和西藏城投。具体来看，华鑫股份本就是上海仪电集团的上市地产平台，其大股东华鑫置业目前在上海中心城区拥有约78万平方米建筑面积的已建成及在建物业，后续有资产注入预期。亚通股份方面尽管盘子较小，但不容忽视的身份是为上海崇明岛的地主，崇明大片的土地存在升值的空间。西藏城投除了参与西藏的基础设施建设之外，公司本身亦在积极对外收购酒店资产强化自身的房地产业务。

优化国资运营平台

“今年，这方面的力度要进一步加大”。上海市国资委主任金兴明在2月16日会上表示。其所指的正是开放性市场化联合重组方面的力度。

上海国资历来重视开放性市场化联合重组，去年更在这一领域动作频频。华鑫股份所在的上海仪电系统对喜万年集团发起了收购、光明地产所在的光明食品集团对新西兰银蕨牧场进行收购，当中均以上市公司为平台进行展开。

但加大开放性市场化联合重组力度的逻辑背后，离不开一套更加健全和完善的国资运营平台运作机制和配套制度。

实际上，上海是国内最早探索国资投资运营公司的区域之一。2015年初，上海成立上海国盛与上海国际两家国有资产流动平台。在持有上市公司股权方面，上海国际是以金融类企业为主，产业为辅，并且划入的资产 类型相对集中，而上海国盛则是以产业类企业为主。

目前在平台运作上，上海交出了不错的成绩表：2016年上海优化国资运营平台的运营机制，注入价值300亿元的国有股权，盘活存量近50亿元。

金兴明表示，2017年上海将进一步健全完善国资运营平台的运作机制和配套制度，推动新一批流动性强、市场价值大的国有股权进入国资运营平台，组合运用协议转让、大宗交易、发行可交换债等方式，盘活存量资产，推进国资有序流动。

放诸浦东金桥和张江高科，国资运营平台本就是其先天的优势。具体来说，浦东金桥的控股股东本就定位于政府功能性业务运行载体，为区级国资流动平台。张江高科方面亦有成为高科技产业投资商与科技园区集成服务商的任务。两者本就存在股权转让至国资流动平台的特性。未来如何更好地进行资源优化配置（爱基,净值,资讯）亦是题中之义。

上海国资手握一手好牌，改革的大幕已经拉开，结果也有待检验。