旭辉销售“大跃进”70%，营销老总却离奇辞职，高增长背后还有其他问题……

（原标题：旭辉销售“大跃进”70%，营销老总却离奇辞职，高增长背后还有其他问题……）

旭辉集团最近可谓喜忧参半。

根据克而瑞近日公布的《2017年上半年中国房地产企业销售TOP200》，旭辉集团以471.5亿元的销售金额排名第17，业绩较去年同期增长70.9%。

旭辉8月9日发布的2017年半年报显示，由于市场表现良好，公司将2017年合同销售目标由原定的650亿元，调升至800亿元，上调幅度达23%。

然而，高兴中的旭辉并不是一切OK，一则离奇的高管辞职事件，令旭辉蒙上了一层迷惑：旭辉有什么隐情吗？

营销老总离奇辞职

近日，有报道称，旭辉集团副总裁、集团营销中心总经理周琦嘉已提出辞职申请，并将于近期正式离职。周琦嘉离职后，旭辉天津公司副总经理王正调任至营销中心担任副总。

这距离周琦嘉加入旭辉，前前后后大约只有两年的时间。

那么，周琦嘉究竟是因何种原因辞职？是业绩不行，还是有其他考虑？辞职是否会影响到公司的未来经营？

我们先来回顾一下旭辉最近5年来的经营情况。

旭辉在2012年到2016年的合同销售收入分别为95.44亿元、153.19亿元、212.06亿元、302.09亿元、530.02亿元，其中2016年的年度销售收入增长率最高，高达75.45%。

这在一定程度上说明，以周琦嘉为首的团队为公司实现“500亿计划”做出了不小的贡献，也排除了周琦嘉离职的原因是业绩不行。

那么，业绩亮眼的周琦嘉为何突然离职？前不久，旭辉集团董事长林中提出，未来五年要实现3000亿的目标，让公司高层管理者收入过亿。如此高薪前景都留不住周琦嘉？

对此，有消息直指周琦嘉的离职是因为其下属在上海某花园等项目非法牟利了数百万元。

《国际金融报》记者向旭辉集团求证，其公关部负责人表示确有其事。公司在自查的时候发现周琦嘉负责的营销中心中，几位工作人员存在非法牟利的不良行为，公司对此进行了严肃处理。

拿地拉低盈利能力

除了高管的突然离职，记者发现，高增长的旭辉还面临着其他问题，比如盈利能力相对较低。

东方财富数据显示，房地产业2016年销售毛利率的行业均值为29.34%，行业中值为30.18%。而旭辉集团2016年销售毛利率为25.4%，明显低于行业均值和中值。

在毛利率低于平均水平的情况下，旭辉集团却加大了拿地的力度。

2016年，旭辉集团收购了共36个新项目，新增的土地建筑面积为650万平方米，总代价为241.14亿元，平均土地收购成本为3700元/平方米。

进入2017年，旭辉开始加大拿地力度，1月到7月公司累计获取土地建筑面积349.7万平方米，土地价值为335亿元，平均土地收购成本为9580元/平方米，是2016年的2.6倍。

旭辉集团投资者部相关负责人表示，单价提高是因为拿地城市的转变。去年是在弱二线城市拿地比较多，今年更多在强二线城市拿地。

对此，一位不愿具名的地产分析人士表示，在拿地成本比较高的情况下，盈利空间就会快速压缩，而且很多高价土地背后的经营成本也会快速上升。所以如果没有一个全盘的考虑，类似土地成本的上升会带来很多不确定性，对于房企来说，后续压缩成本也只能在类似项目开发等环节进行。

旭辉发力土地市场，似乎与旭辉集团董事长林中一贯强调的“节制、理性、不拿错地、不拿贵地”的策略相矛盾。

旭辉集团投资部负责人坦承，不可否认，拿地成本的提高会让毛利率有往下走的趋势，但是行业整体都面临这样的问题。

旭辉集团投资部负责人表示，另外，在房地产行业内，港股房地产企业的销售毛利率总体来说会更低一些。

旭辉集团的存货不断增加，负债率高于行业平均水平，这可能令其资金状况存在一定隐忧。

旭辉集团2016年的土地储备总建筑面积约为1750万平方米。其中已竣工的建筑面积为446万平方米，开发中及未开发的建筑面积为1304万平方米，已竣工建筑面积占比为25.49%。

而在2013年，公司土地储备总建筑面积约为920万平方米，其中已竣工的建筑面积为68万平方米，占比为7.36%。四年内，旭辉的已竣工建筑面积占比上升了18个百分点。

同策咨询研究部总监张宏伟在接受《国际金融报》记者采访时表示，在核心一二线城市出现这种情况，很大程度上是受到了政策面的影响。政策限制交易、限房限价导致供应量无法入市，所以有一部分企业会调整自己的策略。

“短期内企业这样操作没有问题，但是从长远的角度来看，如果已竣工建筑面积占比持续增加，企业的存货会增加，回款速度会降低，运营压力逐渐加大，尤其对于民营企业，会有很大的资金兑付压力。”张宏伟表示了他的担心。

记者发现，旭辉从2012年到2016年的存货分别为158.09亿元、169.96亿元、152.23亿元、270.85亿元、280.84亿元，五年内存货占总资产比例从17.09%上涨到了22.97%，提高了5个百分点。

记者还发现，2016年年报显示，旭辉当年向公司客户提供按揭担保额约为76.45亿元，比2015年增长了109.8%。当年公司的净资产为172.83亿元，担保额已经占到净资产的44.23%。

同时，在旭辉2016年的负债中，有23.68亿元一年内到期的借款、20.89亿元一年内到期的公司债券，总计44.57亿元。而旭辉2016年的净利润为31.64亿元，无法覆盖一年内到期的借款和公司债券。

不过，对旭辉集团来说，也不是没有好消息，近日其进行了一笔不小的融资。公司分别以每股3.5和3.82港元向中国平安及其他投资者配售5.45亿和1.35亿股，分别筹集19.07亿和5.16亿港元，公司所得款项累计净额为24.07亿港元，将用于公司发展及一般运营资金，这在一定程度上改善了旭辉的资金状况。

此外，旭辉在2016年的资产负债率为80.47%，高于同年行业均值77.05%，大大高于行业中值57.66%。

面对高负债率，上述投资者部负责人解释，公司会努力将资产负债率在合理范围内，但是无法和国企、港企比较。一般企业内部对规模、利润率和负债率三者会有一个平衡，而对于旭辉这样的民营企业来说，相较于规模，更加注重利润。

上述地产分析人士表示，和其他行业不同，因为房地产行业的特殊性，一般资产负债率低于80%的都属于正常水平。不过，在后续融资环境收紧的大趋势下，类似指标的风险或加大。