“左手倒右手”的买卖 王健林图啥

（原标题：“左手倒右手”的买卖 王健林图啥）

万达集团董事长王健林又有新动作了。

继上个月万达集团狂甩重资产业务后，8月9日晚间，万达酒店发展发布公告称，公司将以63亿元向万达文化收购万达文化旅游创意集团有限公司(万达文旅)全部股权，以7.5亿元向万达商业收购万达酒店管理(香港)有限公司(万达酒管)全部股权；并向万达商业出售在万达置业投资、万达国际地产、万达美洲、万达澳洲地产的全部权益。

这一买一卖最明显的影响是，万达酒店发展港股于8月10日复牌后，股价开盘为1.4港元，大涨超20%，盘中涨幅一度达38.79%，收涨19.83%。

而在8月11日，截至记者发稿，虽然港股大跌，万达酒店发展的股价依然表现强势，一度上涨近15%。

进行这种“左手倒右手”的交易，王健林究竟图什么？

目的一：

提万达酒店发展盈利能力

作为这场交易的主角，万达酒店发展近期的财务表现并不是那么乐观，其股价自2013年上半年达到最高价5.25港元后，就持续下滑，后续表现乏力。

记者整理历年年报发现，万达酒店发展在2012年到2016年的营业收入分别为27.73亿港元、13.48亿港元、1.86亿港元、21.77亿港元和3.74亿港元，表现十分不稳定。

年报还显示出，万达酒店发展2014年和2016年收入急剧下降，主要是因为物业销售的大幅减少。

万达酒店发展的业务包括物业销售、物业租赁、物业管理服务，其中物业销售业务在2012年到2016年的收入，分别为27.28亿港元、12.32亿港元、0.58亿港元、19.23亿港元和1.49亿港元，占总体营收比例分别为98.35%、91.39%、31.18%、88.33%、39.84%。

2014年和2016年物业销售占比从90%骤降到30%，说明物业销售的不稳定，造成了万达酒店发展收入的不稳定，进而影响到公司的盈利能力。

此外，万达酒店发展在2012年到2016年的销售净利率分别为8.77%、17.35%、-63%、-0.96%、20.33%，表现同样十分不稳定。

那么，万达酒店发展特意向母公司收购来的万达酒管和万达文旅，就能为它带来什么转机吗？

上个月，万达酒店发展的母公司万达集团将77间酒店以199.06亿元售予富力地产，将13个文旅项目以438.44亿元售予融创中国。

值得注意的是，万达酒管主要从事酒店设计、建设及营运管理业务，仍然保有出售的77家酒店的管理经营权。

对于文旅项目的管理业务，融创亦需要每年向万达支付6.5亿元管理咨询费(约合7.61亿港元)，为期20年，合共130亿元(约合152.3亿港元)。

对于万达酒店发展2016年3.74亿港元的营业收入来说，光是7.61亿港元的咨询费，就相当于原营业收入的203.48%。

虽然没有公布富力每年向万达支付多少酒店管理费用，但是有了万达文旅和万达酒管的全部股权，除了表现不稳定的物业销售业务收入，万达酒店发展以后至少能保证每年有稳定的酒店管理收入入账，加上融创支付的管理咨询费，万达酒店发展就能够保证收入有较为明显的提高，其盈利能力将得到改善。

目的二：

万达酒店发展轻资产化

除了获得更为稳定的盈利能力，万达酒店发展通过出售重资产而转型轻资产化，改善资产负债率。

公告显示，万达酒店发展向大连万达商业出售在万达置业投资、万达国际地产、万达美洲、万达澳洲地产的全部权益，包括桂林项目的51%股权、伦敦项目的60%股权、芝加哥项目的60%股权和悉尼及黄金海岸项目的60%股权，具体作价则待独立估值，并以该等项目公司的资产净值计算，最终以现金结算。

我们来看看这些被万达酒店发展出售的项目具体情况。

桂林万达广场项目的总建筑面积规划约33万平方米，其中包括15.3万平方米的购物中心和17.7万平方米的商铺、住宅和其他销售物业，已于2015年9月开业。

伦敦项目的总建筑面积规划约11万平方米，计划开发为集住宅及酒店于一体的高档综合体项目，预计于2021年完成开发。

芝加哥项目的总建筑面积规划约17.6万平方米，计划建设五星酒店(193套客房)及高档公寓项目，预计于2020年完成开发。

澳洲悉尼项目的总建筑面积规划约9.83万平方米，计划建设集酒店、住宅及零售为一体的全新高档多用途综合体项目，预计于2021年完成开发；黄金海岸项目的总建筑面积规划约14.4万平方米，计划建设一栋五星级酒店和两栋高档公寓，预计于2019年完成开发。

相对于其收购的万达酒管和万达文旅，被万达酒店发展卖出的项目属于重资产业务。

王健林曾多次强调万达集团要向轻资产模式转型，并定下了两个目标：一是2020年集团服务业收入、净利占比超过65%，房地产销售收入、净利占比低于35%；二是2020年海外收入占比超过20%。

现在，重资产业务将从上市平台转移到非上市母公司，轻资产业务将从母公司转移到上市平台，这就首先实现了上市平台的轻资产化。

另外，万达酒店发展在2012年到2016年的资产负债率分别为87.12%、72.08%、71.45%、81.18%、82.47%，从2014年起呈持续上升的状态。公司在2016年的存货为46.08亿港元，占总资产比重的28%。

这样的资产状况并不乐观。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，对于两家轻资产公司的注入，从收入和盈利等指标来看，前期预计会在高端酒店和特色文旅产业方面发力，这有助于培育高端的文旅消费需求。如果后续业务持续，那么也可以培育轻资产业务，这对于此类企业降低负债规模也是有积极作用的。

在万达集团发展战略的层面上，严跃进认为，在该交易完成后，万达酒店发展将明确其作为万达文旅产业唯一上市平台的战略地位，带有很强的资本运作的导向，有利于万达文旅后续的积极融资和扩大国际化发展战略。

目的三：

利于万达商业回A

分析完万达酒店发展，我们再来看看母公司大连万达集团。

万达集团现在的架构比较复杂，拥有四大产业集团——万达商业、万达文化、万达网络和万达金融。万达商业旗下有万达广场和万达酒店两个重资产业务，万达文化旗下有酒店管理业务、旅游业务以及影视文化和体育等业务。

根据万达集团官网公布的《2017年上半年万达集团工作简报》，2017年上半年万达集团收入1348.5亿元，其中万达商业收入735亿元(占比54.51%)、文化集团收入308亿元(占比22.84%)、金融集团收入206.1亿元(占比15.28%)、网络集团收入25.6亿元(占比1.9%)。

这次交易主要发生在万达商业板块及万达文化板块之间，万达商业注入4个地产项目，万达文化的酒店管理业务和文旅业务被剥离。

两大板块都发生了变化，会让万达集团未来的业务收入结构产生变化，万达商业收入占比增加，其余板块收入占比减小。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，万达集团的此番动作，是万达对自己旗下业务的一个规划和重组，有利于万达商业回归A股的进程。

严跃进也表示，透过类似做法，充分体现了万达商业回归A股的决心，万达背后的各类资源正加快整合，这有助于梳理业务条线，对加快回归A股有积极作用。

目前，证监会网站显示，截至8月3日，万达商业在A股的IPO最新排名已上升至第58位，状态显示“已反馈”。