没了王石这把伞 郁亮说要做个“安静的农民”

今天（25日）上午，万科召开业绩说明会，郁亮就投资者关注的房地产调控政策、万科未来发展方向、地产行业变化冲击等问题进行了解答。

至于发布会的具体内容，

小编先来为您划重点~~

今天是郁亮首次以万科董事长的身份出席业绩说明会。今年6月底，万科董事会换届顺利完成，郁亮当选为万科董事会主席，并出任公司总裁及首席执行官，万科就此进入“郁亮时代”。

当选董事长之后感受如何？郁亮坦言压力比以前更大，“因为以前有把伞在上面挡着风雨，现在没了。”他表示，未来要更好地做“农民”，因为农民的抗压能力最强。

万科首席财务官孙嘉将担任下一任总裁吗？对这个传言，郁亮并未正面回答，只是笑言，“我才当了总裁不到两个月，你让我做长一点好吧。”

万科未来的发展目标是什么？对此，郁亮坦言并没有做详细的数字计划。他表示，业绩增长是靠干出来的，顺应自然生长的趋势，而不是通过设定计划的方式，“万科坚决摒弃类似计划生育一样的计划模式。”

郁亮曾提出，房地产行业已经进入白银时代。万科未来的发展是否会受到影响？郁亮坦言，现在房地产行业确实压力增大比以前难做，但行业仍有机会，“黄金之后还有白银，白银之后还有青铜、甚至黑铁。”他表示，地产行业的空间格局都在发生变化，即使行业到了天花板，还有行业集中度提升带来的机会，发展机会永远都在，万科要做的就是“当好农民种好地，别的跟我没关系”。

郁亮在此次说明会上，也首次发布了万科新的业务路线图，这也是他当选董事长以来首次对万科的整体业务提出纲领性的规划。据他介绍，万科现在将旗下业务主要分为五大类：

第一类核心业务是房地产开发与物业管理，未来十年核心业务仍将占据最重要位置，保持稳定发展。

第二类是优势业务，是指万科目前处于业内领先、未来有机会做到非常大的业务，包括商业开发与运营和物流地产。商业开发与运营方面，将以印力集团作为平台，专注国内的商业地产投资、开发和运营管理。截至今年6月底，万科共管理的商业物业面积已经超过850万平方米。物流地产方面，目前已累计获取32个项目，签约锁定项目35个，总的可租赁物业建筑面积已超过500万平方米。同时，万科正在积极参与普洛斯的私有化，未来万科在物流地产方面的目标是成为国内甚至全球第一的物流地产运营商。

第三类是拓展业务，主要包括冰雪度假和长租公寓。在冰雪度假领域，万科目前已运营吉林松花湖、北大壶、北京石京龙三个滑雪场及滑雪度假区，管理面积居全国首位。长租公寓方面，万科着力打造的集中式长租公寓品牌“泊寓”截至6月底已覆盖21个城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超2万间。郁亮表示，预计年内泊寓的获取房间数将超过10万间，累计开业超3万间，明年获取房间数将超过15万间，进一步巩固行业领先优势。

第四类是摸索业务，主要包括养老和教育，这两大业务的商业模式和盈利模式仍在摸索之中。郁亮指出，毫无疑问这两个业务潜力巨大，万科不会放弃这两个领域，未来也将进一步边摸索边前进，“你现在不去摸索，等别人摸索出来，你就很难赶上去了。”

第五类是潜力业务，包括“轨道+物业”和混改业务。郁亮表示，万科现在也在研究混改，未来进行混改也不要奇怪。

上半年，在因地制宜、因城施策的指导原则下，热点城市相继出台一系列调控措施，房地场市场表现稳中有降，过热局面得到有效遏制。7月，中央政治局会议指出，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。

长效机制的核心是什么？在郁亮看来，是解决普通人居住问题。“万科非常坚决拥护国家地产调控政策，也很高兴看到房地产调控的长效机制开始回归初心，不再仅仅当作经济增长的工具，而是真正落实‘房子是用来住的’。”郁亮表示，现在用各种各样的行政手段使房地产市场暂时冷静下来是非常有必要的，但如何利用这个很好的窗口期建设长效机制还要进一步研究，目前已经可以看到很多这方面的努力，包括租售并举、租售同权，力度非常大地在推进。

“千方百计保障年轻人有房住应该是长效机制最重要的核心。同时，针对年轻人第一次买房的金融政策也应该保持稳定，社会各方面都应该帮助刚需群体，不要因为政策变动而给年轻人带来压力。”郁亮表示。

自万科计划引入深圳地铁做股东以来，“轨道+物业”就一直是双方极力看好的合作模式，王石、郁亮等也都在多个不同场合多次高度评价这一模式。如今，万科董事会换届早已顺利完成，深圳地铁也已成为万科第一大股东，双方的“轨道+物业”模式是否已经有了实质进展？

万科董秘朱旭在说明会上表示，和深圳地铁的合作一直在推进。实际上，万科2014年就和深圳地铁合作了红树湾项目，2015年又合作了深圳北站项目。预计深圳地铁2020年将运营20条地铁线路，运营线路将向惠州和东莞延伸，万科和深圳地铁也将共同拓展深圳以及深圳以外的城市。

郁亮则表示，“轨道+物业”模式并不仅限于地铁，未来万科也将推行到轻轨、高铁，甚至是比亚迪的云轨上。郁亮介绍，和比亚迪有过接洽，但合作模式还在摸索中，未来有可能是比亚迪供地，万科进行地产开发，目前暂时还不能预测未来的合作规模。