张平：楼市“金九银十”难重现

（原标题：张平：楼市“金九银十”难重现）

“今年楼市很难重现以往‘金九银十’的盛况，这主要是受到房贷利率上升、各地房地产调控加码的影响。”

进入9月，全国楼市迎来惯例的黄金期，但“金九”首周一线城市整体成交量平均环比下调20%。其中，北京环比下跌28%，同比跌幅达60%。上海环比下跌22%，同比跌幅达27%。

与此同时，二线城市环比也下调8%，同比跌幅达32%。不过，部分三线城市成交量却有所上升。从整体来看，今年“金九”期间，全国房地产市场的成交量要低于预期。

对此，业内专家提醒广大购房者，从全国的成交量大幅萎缩情况来看，今年“金九银十”肯定低于预期。在未来房地产步入调整阶段后，如果购房者带着投资属性购房，未来风险会越来越大。而对于刚需自住型购房者来说，9月、10月买房恰好是相对较好的时机。

那么，国内一二线城市房产成交量为何会出现大幅萎缩？一方面，一二线城市的房贷难度和成本在增加。七八月以来，个人房贷利率不断攀升，首套房贷利率优惠几近消失，多数银行已上浮。据统计，深圳8月的首套房贷平均利率达到5.04%，而7月的平均利率为4.98%。到了9月，国有大行也加入了首套房贷利率上浮的阵营。房贷利率的上升提高了购房者月供和资金成本，直接影响到购房者的积极性。

另一方面，各地楼市调控层层加码，让投资性购房者望而却步。近日，各地楼市调控频频发力，西安严打弄虚作假规避楼市限购政策行为，南昌卖房禁用“名校”、“学区房”等字眼宣传，长沙推出万套定向限价房力保刚需……在楼市调控层层收紧的情况下，房地产总体成交量明显回落。

实际上，由于一二线城市受调控政策影响，成交量放缓，楼市低迷，而且部分三线城市成交量虽有回升，也难力挽狂澜。所以，今年的九十月，全国房地产市场将持续调控，市场成交量将不容乐观。

首先，一二线城市成交量低迷，而部分三四线城市出现了“量价齐涨”的局面。为了遏制游资过多地涌入部分三四线城市，下半年将会有更多的三四线城市推出限购、限贷等调控措施，在鼓励自住型购房需求的同时，遏制投机、投资性购房需求。

再者，国内房地产的长效机制正在逐步完善中。之前中央倡导“租售并举”的理念，随后部分地区也推出“租购同权”新政。近期，北京市出台共有产权房政策，上海集中出让租赁住宅用地。下半年，将会有更多的城市加入到楼市长效机制的建设中来。

未来我国多层次的住房结构体系应该是：高收入群体购买商品房，中等及偏低收入群体购买“限价房”（或共有产权房），而低收入群体则租住廉租房。通过多种途径，加大房地产的供给量，以满足不同层次居民的住房需求。

再次，增加土地供给，降低拍地成本，改变市场预期。继北京、上海等一线城市纷纷公布五年供地计划，并大力增加年内供应后，国土部近日对热点城市的住宅用地出让合同执行情况开展大检查。除了加大供地之外，热点城市的住宅也加速入市。

最后，目前房贷利率呈现上升趋势，炒房者的投机成本还将会增加。日前，江苏、北京、深圳三地银监局和人民银行分行先后发文，要求加强个人消费贷款管理，防范信贷资金违规进入房地产市场。而随着对个人消费贷款的清查，通过消费贷、装修贷等形式，进入房地产市场的资金通道将被封堵。

从“金九”房地产急剧萎缩的成交数据看，今年楼市很难重现以往“金九银十”的盛况。这主要是受到房贷利率上升、各地房地产调控加码的影响。未来房地产调控还会有针对性地在三四线热点城市加码，而全国房地产市场也将会受到房贷、长效机制建立、土地供应增加等方面影响，房地产市场将进入平稳发展期。

（作者系上海新沪商企业家俱乐部战略投资顾问、高级经济师）