50宗地王货值万亿难入市 销售回款不足地价一成

（原标题：50宗地王货值万亿难入市 销售回款不足地价一成）

近三年抢地王的房企，喜者少，忧者甚。徘徊于“割肉”还是“等待”的路上，多数地王项目仍在被动“等待”入市。

据中原地产研究中心统计数据显示，2015年以来，全国住宅类高总价地王地块单宗地块成交金额超过65亿元的合计50宗，其中20宗于2017年成交，20宗于2016年成交，另外还有10宗是2015年成交的。

值得注意的是，据中原地产研究中心统计数据显示，这50宗地王土地款总价合计为4178亿元，货值接近1万亿元，目前网签销售额合计仅为277.5亿元，占支付土地款总价尚不足7%。

能够变现已经算走出了一步，更重要的是，大多数地王仍“趴着”未动，再退一步说，即使将来入市，亏本也已是大概率事件。

六成地王股权变动

曾几何时，一个地王可以成就一家企业。12年前，华润置地(港股01109)以25.65亿元摘得北京地王，到2015年底，这个项目销售额突破了145.39亿元。彼时，拿地款与其产生的销售货值的比例尚能高达1：5.6，现如今，在北京楼市，这一比例已降至1：1.4，甚至货值更低。

曾经尝到地王甜头的另一家房企是中国金茂(港股00817)。8年前，中国金茂拍得北京广渠路地王时还名为中化方兴，支付40.6亿元的地价换来了131亿元的销售额，也给中国金茂带来了金茂府的高端产品线，可谓造就了一家标杆房企。

然而，2015年之后，高价地将不再是房企淘来的一桶金，反之，或将成为开发商的“噩梦”。

以现在开发商的能力来看，一般一个住宅项目，从拿地到销售可以控制在6个月-8个月之间，高价地可能稍微缓慢一些，但依然可以实现高周转。简言之，根据地产项目开发周期，大部分去年招拍挂诞生的“地王”，都会在今年或是明年上市销售，更不要提三年前的项目了。

“2015年以来，多宗地王地价超过房价，大多数都在‘晒太阳’。50个项目中，有29个项目基本确定了案名。” 中原地产首席分析师张大伟向记者表示，除北京与上海的个别项目因为入市较早而产生销售额外，大多数高价地都难以入市。

“限价”政策压制下，高价地变现举步维艰。张大伟称，2016年下半年集中成交的高价地，恰好多分布在调控最严格的15个热点核心城市，目前看，拿地时的“过于乐观”很难在短时间内转变为“销售数字”。

更重要的是，因涉及资金体量大，在50宗高总价地块中，有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%，其中部分项目都由拿地时的单个企业变成了联合体操盘，上海、北京、武汉等城市的高总价地块大部分都出现了股权变动。

张大伟表示，2017年房企融资难度越来越大，过去2年拿地过于激进的企业只能选择卖股求生，预计后续还有更多项目抛售股权。

再难卖出“高溢价”

近期，有媒体报道称，南京出现了首个亏本的地王。据报道称，京奥港未来墅近期自贴“封条”停工，施工方称项目拖欠了两千多万元的工程款。与此同时，该项目一笔34亿元融资即将到期，而其今年销售额最高不超过5.6亿元。

对此，同策研究院表示，在今年银行信贷紧缩、成交量普遍下滑的持续影响下，短期内确实令这些“地王”尚未开建便已“被破发”，或难以以盈利方式推盘入市，高昂的地价和趋稳的房价将形成尖锐矛盾，让绝大部分地王项目亏本。

“近两年成交的土地，销售利润可达5%的并不是很多。”某房企高管接受《证券日报》记者采访时表示，市场已经变了，土地红利时代已经结束，房企拿地前要做功课，要不然代价会很大。

盘点2016年争抢地王的房企，《证券日报》记者发现，有扩张需求的中小房企更为激进。事实上，这类房企信用评级较低，拿到低成本借款的能力比大型房企更差，判断市场和操盘能力更弱，甚至没有产品IP的现状，使其高价地在手无法快速变成现金，其被拖进危机之中的概率也就更高。

“拿高价地的房企可能有两种死法”，上述房企高管向《证券日报》记者表示，一种是猝死，比如猛拿高价地，拖几年仍没变成现金，在这种局势下，假如明天从银行贷不出款，就可能马上破产；另一种是慢死，比如一家房企有400亿元净资产，每年亏损10亿元，可以亏40年，外界似乎看不出来，但这是温水煮青蛙式的死法。

“2018年，资金链告急将成为近三年拿高价地的房企最大的压力。”张大伟直言，大部分企业鉴于开发周期计算，都预判2017年下半年项目进入回款阶段，因此借款融资都集中在2015年-2016年之间，而2018年则是其还债期。届时，旧债因销售回款率低难以偿还，新债又难借，多重压力齐至，不排除比亏本更严重的被逼出房地产市场的可能性。