五大行抢滩住房租赁 万亿市场风口存回报率痛点

（原标题：五大行抢滩住房租赁 万亿市场风口存回报率痛点）

[摘要] 目前国有银行进入住房租赁市场仍处于摸索的阶段，盈利模式、操作运营模式、退出等一系列问题都没有成熟的模式，这也是我们行在这一块暂时没有动作的主要原因。

在2018年到来之际，多个国有银行陆续“抢滩”住房租赁市场。

2017年12月18日，交通银行(行情601328,诊股)(港股03328)宣布，该行广东省分行与多家房企及住房租赁平台签署住房租赁战略合作协议，给予了包括万科、保利和佛山市建鑫住房租赁有限公司在内的签约主体合计超过1500亿元意向性授信额度。

从建设银行(行情601939,诊股)(港股00939)2017年11月初进军住房租赁市场至今，工商银行(行情601398,诊股)(港股01398)、建设银行、农业银行(行情601288,诊股)(港股01288)、中国银行(行情601988,诊股)(港股03988)、交通银行等国有五大行都已宣布进入这块市场，同时提供了不少金融产品给开发商以及个人承租者。

据时代周报记者不完全统计，截至目前，建设银行、工商银行、农业银行、中国银行和交通银行已与大约30个省市签署了住房租赁市场发展战略合作协议，合计提供的意向性授信支持金额超过万亿元。

不过，理想很丰满，现实很骨感。华南一家股份制银行人士对时代周报记者称，国内租金的回报率普遍不高，与直接给开发商贷款相比，长租公寓的周期更长，所耗费的成本更高。

“目前国有银行进入住房租赁市场仍处于摸索的阶段，盈利模式、操作运营模式、退出等一系列问题都没有成熟的模式，这也是我们行在这一块暂时没有动作的主要原因。”上述银行人士说道。

国有大行抢先布局

进军住房租赁市场，动作最为迅速和积极的当属建设银行。

2017年11月2日，建行广东省分行与广东省住建厅、佛山市政府达成住房租赁战略合作，建行将以为政府监管提供平台、为客户交易提供保障为目标，在未来5年从技术、资金、渠道等方面给予大力支持。

同一天，中国银行宣布，该行厦门市分行与厦门市国土资源与房产管理局合作。双方将在住房租赁市场相关的土地供应、试点租赁住房建设、住房租赁金融创新等领域开展合作。

一天后，建设银行深圳分行与招商、华润、万科、恒大等11家房地产公司，以及比亚迪(行情002594,诊股)等11家企事业单位进行了住房租赁战略合作签约，推出5000余套长租房源，并发布个人住房租赁贷款产品。

2017年12月18日，建行北京分行则联合北京保障房中心、首开集团、金融街(行情000402,诊股)控股等机构共同推出了1500多套“CCB建融家园”房源。该行陆续与重庆、十堰、中山、蚌埠、长沙、辽宁等地政府和房企签订住房租赁合作协议。

工商银行也将进入住房租赁市场的首个目的地选在了广东。2017年11月16日，工商银行广东省分行营业部与广州市住房和城乡建设委员会签署《战略合作协议》，将为广州市住房租赁市场参与主体提供5000亿元授信资金支持；12月中下旬，工商银行北京分行也宣布，未来五年，将为北京住房租赁市场各参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持。

紧接着，交通银行也进入住房租赁市场。2017年12月18日，交行广东省分行与多家房企及住房租赁平台签署住房租赁战略合作协议，给予了包括万科、保利和佛山市建鑫住房租赁有限公司在内的签约主体合计超过1500亿元意向性授信额度，专项用于金融支持住房租赁业务发展。

此前，交行已经以广东为试点，为佛山市建鑫住房租赁有限公司提供20年期融资支持，实现广东地区银行业第一笔住房租赁支持融资落地，为破解住房租赁融资瓶颈给出了交行方案。

除国有大行外，股份制银行也频频在住房租赁市场亮相。中信银行(行情601998,诊股)(港股00998)在去年10月底宣布，未来三年将为碧桂园(港股02007)集团在长租住宅领域提供300亿元的保障性基金，同时提供综合化金融服务。

无独有偶，平安银行(行情000001,诊股)行长胡跃飞近日在平安银行的地产金融年会上也表示，目前平安集团正在积极开展住房租赁金融服务体系的研发和构建，希望联手各大房企共同推动主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度早日建立。

国有大行进军租房租赁市场的动力十足。有研究称，我国住房租赁市场规模约为1.1万亿元，同期房屋交易市场规模约为15万亿元，租赁市场规模仅为交易市场的7%，与美国、日本等成熟市场平均超过40%的比例相比，差距很大。

易居研究院认为，未来10年将是租赁市场快速发展的阶段，预计2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求；租金规模将达3.86万亿元，比2017年增长138%。

当前，我国的金融业仍以银行融资为主。随着银行资本进入租赁用住房市场，将有效推进更多主体参与租赁用住房市场。

回报率难题待解

在具体模式上，国有银行除了与政府签署协议、为房企授信之外，还为承租者配以更多金融产品作为支持。

工商银行北京分行为租赁住房建设主体推出“租赁住房开发贷款”，融资金额可达项目总投资80%、期限可达25年；为个人承租者推出“个人租赁住房贷款”，融资金额可达100万元、期限可达10年。

2017年12月中旬，建设银行针对房东（出租人）推出“存房贷”，意味着房子也能“存银行”了。建行广东分行将“存房贷”分为三部曲：房东将自己的住房租赁权出售给建行，建行一次性支付全部租金，比如，5年租金为50万元一次性交付给房东；然后，建行将房源交由专业租赁运营机构出租。

在2017年12月20日举行的中国住房租赁高峰论坛上，中国建设银行广东省分行行长刘军透露，目前建行广东分行已有公司、投行、个人三大类、40个金融产品用于购租改建、装修维护、资产盘活、租房消费等一站式、全品类、有保障的租赁金融服务体系。

时代周报记者从交通银行广东分行获悉，在住房租赁领域，交行已推出从融资支持、平台建设、个人住房租赁、咨询服务等“全链条覆盖、全产品配套、整合平台支撑”的金融服务。

中原地产首席分析师张大伟分析称，银行目前提供的租赁信贷产品，很可能会出现信贷资金挪用以及二房东囤房炒租赁的可能性，需要银行增加对贷款者的审核。

此外，租金回报率也是一个问题。中国银行业协会首席经济学家巴曙松在近期一次演讲中提及他所做的调研数据：目前各大城市租金回报率确实不高，基本在3%以下，比如，上海为1.33%，深圳为1.34%。

不久前，在2017中国住房租赁行业创新发展高峰论坛上，中国银行投资银行与资产管理部副总经理杨军谈及我国住房租赁资产证券化的难点。杨军表示：“住房租赁行业运营周期长，租金回报率较低，盈利模式存在不确定性，缺乏成熟财务测算模型，证券化时租金现金流预测市场接受程度较低，大多数需要外部增信，增加融资成本；可证券化资产难寻，长期优质大量的租房资源供给比较短缺。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，虽说租赁住房市场的盈利水平暂时不高，不过国有银行积极参与其中，也是有一定的相应政策导向，改革先行，相信后续会有更大的参与者跟进。

资产证券化升温

在万亿级的住房租赁市场中，如何解决资金投入时间长、租赁回报率低、资金需求量大等问题？资产证券化或是上述问题的解决方法。

对此，安居客房产研究院首席分析师张波指出，目前国内长租公寓租金回报率仅为3%，很多项目回报甚至不达融资成本水平。未来，可加大住房金融支持力度，丰富房地产信托投资基金（REITs）的税收优惠和分红制度，拓展多元产品类型。

2017年，我国市场上相继推出了多单公寓类资产证券化产品。特别是在年底短短两个月时间里，6笔长租公寓融资计划密集落地，涉及资金近400亿元。

2017年10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”，自此打开了长租公寓的融资大门。

2017年10月23日，国内首单央企租赁住房类REITs产品获批，保利地产(行情600048,诊股)发行，额度为50亿元；12月1日，全国首单储架式长租公寓抵押贷款证券化产品获批，招商蛇口(行情001979,诊股)发行，额度60亿元。

2017年12月11日，银行间市场首单长租公寓ABN发布，招商蛇口与建设银行共同推出200亿元的“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据（ABN）；12月26日，国内首单民企长租公寓储架类权益型REITs获交易所通过，涉及金额30亿元。

“2016年整个房地产行业在新增的融资规模中，银行占比达到74%。”杨军表示，对于房地产这种资金密集型的企业而言，这种传统的融资方式有一定的局限性，而资产证券化是以基础资产未来可预测的稳定现金流为基础进行融资。

“在融资方式上解决主体信用的问题，更重要的是加快了资金的周转，对于盘活存量，提升流动性乃至改善财务状况等都有非常积极的作用。”杨军说道。

第一太平(港股00142)戴维斯上海估价部董事甘启善指出，2016年，国内以不动产为基础发行的资产证券化产品占所有的证券化产品的6%左右，到2017年，这一比例已经迅速上升到12%-13%。由于国内的投资渠道不多，因此，这类新型的金融产品在市场上很受投资者欢迎。

中国银行国际金融研究中心高级研究员李佩佳表示，当前我国租赁住房证券化市场仍处于初期探索阶段。虽然其中仍面临诸多问题，比如资产收益率偏低、配套金融工具欠缺等，但随着进一步的探索，将为后期包含政策、配套在内多方面提供经验。

“对于金融端的创新，预计2018年在租赁企业发债、进行证券化等方面会有各类政策支持。类似融资也是资金回笼的一个较好方式，有助于降低成本，也是机构类型租赁产品创新的重要体现。”严跃进对时代周报记者分析称，鉴于2017年已经有了几单类房地产信托投资基金的产品推出，预计2018年相关的支持型政策会出台，基本符合先试点后确立规范的做法。