上海楼盘供应量开始增加了 龙湖和滨江还要做钉子户吗

（原标题：上海楼盘供应量开始增加了 龙湖和滨江还要做钉子户吗）

年初的《丁祖昱评楼市》发布会中，易居集团CEO丁祖昱在2018年看好的城市中依然押注上海，因为上海2017年楼市调控，大量项目并未入市，积压的楼盘总值超过6400亿元。

6400亿元是什么概念呢？2017年上海楼市一年的成交额差不多2600亿元，这也意味着楼市里储存的“蓄水池”已经足够两年多的去化周期。

上海中原地产首席分析师卢文曦将此比作堰塞湖，在卢文曦看来，为了防止堰塞湖承受不住湖水的强大张力而遭受破坏，预售证的闸门会适当打开，今年上半年环境相较去年会宽松些，但总基调依然还是严控的。这也意味着这些预证排队项目将陆续分时间段、分批次进入市场。

事实确实如此。

在刚刚过去的1月，14盘连开，4272套房源入市。可惜的是，在新楼盘纷涌的身影中依然未见龙湖天璞和滨江公园壹号。

卢文曦表示，开发企业入市的房源，几乎都要接受相关部门的指导价格，如果房价过高则须根据拿地和建筑成本说明缘由，如果双方差异过大，很有可能审批不过。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，预售证并不难拿，关键在于房企是否愿意割舍掉部分利益。刚需住房、首次改善住房通常价格不高，不会对全市均价产生较大压力，拿证相对容易。

从稳定价格的角度看，或采取高价盘和低价盘穿插入市的做法，这样高价盘就需要等待更长的时间入市。

《国际金融报》记者据此与上海市房管局联系，对方婉拒称相关预证信息可与各个分区房管局电话求证。随后记者联系上浦东新区房管局，对方告知项目信息不便透露，审批按照上级单位指示执行，并不了解具体政策。

这是一场开发商报价与政府指导价的博弈，是梦想和现实间的冲撞，也是房企现金流的一次重大考验。

不同房企对此展现出不同的态度。

相较于诸多遮遮掩掩的欲盖弥彰，世茂少帅许世坛倒是给出了一个颇为诚挚的回答。

许世坛曾表示，我们选择尊重市场，不对抗大势。如果政府的备案价跟市场价是九折的，我们也愿意卖，就让业主赚10%，但是我们希望是一次性付款，等于一次性给了九折优惠；如果备案价只有市场的八折、七折，我们再等等，我们的增长不能以牺牲股东利益为代价。

一语道明世茂的接受范围和条件。

相较于世茂的“软姿势”，也有房企显得坚毅不摧，但现实处境却比它们的态度更为严酷。

第一枪未响

位于宝山大场板块的滨江公园壹号便是其中的典型代表。

作为滨江集团(行情002244,诊股)进军上海的首个项目，公园壹号是滨江集团的自证之作，承载着董事长戚金兴的野心与期望，戚金兴希望公园壹号一炮打响，继续大本营杭州的荣光。

毕竟，滨江在品牌知名度上，稳坐杭州房企第二把交椅，仅次于“一哥”绿城。

半道杀向上海，戚金兴也有自己的无奈。作为主场和票仓的杭州，已成为众多房企争抢的焦点，滨江地位岌岌可危。

2016年杭州房企的年度之战中，随着绿城稳坐销售冠军之位，万科与滨江的榜眼之争进入白热化，最终双方以并列之姿告终。但面对万科连续五个月的强劲，滨江压力剧增。

更让滨江董事长戚金兴不安的是，此前偏安诸暨的祥生，也发起了猛烈的赶超之势。

滨江决定走出原先的安全地带，去上海拓展疆域。媒体质疑滨江的“姗姗来迟”，戚金兴却乐观表态“对于有实力的企业，进驻上海永远不会迟”。

滨江急需一个自证之作以此在申城站稳脚跟。即便此时的上海地价早已日益高涨，凭借杭州当地“地王”项目的成功操盘，戚金兴仍大胆“追高进入”。

2015年底，滨江集团联合平安不动产以34.65亿夺得上海宝山区大场镇祁连社区一地块，楼板价每平方米28755元，溢价率91.7%，成为彼时的“地王”。

随后，滨江集团将这一项目命名为滨江公园壹号，计划2016年下半年推出。彼时，市场一致认为，一旦公园壹号开售，戚金兴的首个上海“地王”项目将顺利解套。没有等到解套，滨江迎来的是上海楼市的调控。其销售人员此前向《国际金融报》记者透露，滨江自身预期的单价为5.8万元左右，与政府的指导价5.4万元存在一定出入，故预售证迟迟未能申请成功。而一掷千金抢地、导致造价高，也成为其不愿降价的根本原因。

公园壹号尚未有回款，滨江集团在上海古北、崇明的其他项目也需要投入，苦撑一年多后，压力倍增的滨江终于决定调整性妥协，先降低装修成本，再申请项目预售证。

根据《国际金融报》记者实地走访了解到的情况，滨江公园壹号正在调整装修，重新做样板房，从原本宣传的“高科技住宅”变为普通住宅，以此降低成本。

其销售人员对于申请预售证颇有心得，认为上半年环境恐比下半年轻松些，2月过年，3月全国两会，结合滨江公园壹号的装修情况和预证大环境，上半年后程不失为一个好时机。

改装也意味着这个项目此前最大的噱头：引进同步欧洲国际标准的八大科技系统，享受地源热泵、恒温恒湿的高科技生态住宅将大打折扣，甚至不复存在。《国际金融报》记者据此向滨江集团上海公司总经理王赞煜求证，王赞煜对此不予置评。

龙湖上海之殇

当然，滨江不是一个人在战斗。距离它13公里之外的龙湖天璞雅筑因其自身的特殊性，成了预证“钉子户”的一员。

2017年，龙湖地产(港股00960)的签约销售额为926亿元，然而上海地区仅贡献23.32亿元，同比下降57%，在上海房企的排名中跌至46位，差点没迈进50强的门槛。

这一表现也让上海在龙湖内部城市公司排名由第3骤降到17。

此次上海龙湖的“滑铁卢”主要源于龙湖天璞项目。

2015年12月，龙湖地产以46.5亿元夺得上海嘉定区江桥镇北社区地块，溢价108.34%，楼板价27084元/平方米，以“高端盘”的标准打造龙湖天璞项目。

这个项目对于龙湖在上海的业绩有多重要？

2017年龙湖在上海一共有8个项目有销售计划，目标销售额100亿元，仅龙湖天璞一个项目，销售目标就占80亿元。换言之，天璞的表现决定了龙湖上海今年的业绩。

可实际情况却是，自2016年底举办了一场盛大的发布会后，销售市场上迟迟未等来天璞的身影。龙湖天璞项目的销售人员表示，项目开盘的手续齐全，正在排队等预售证。

一位地产界人士将龙湖预售证难题始末表述为：踏错节拍导致的“亦步亦错”。

政府指导价6万时，龙湖一心向8万，不肯低下高傲的头颅，思虑再三同意后，指导价又下跌至4万至5万元。龙湖痛定思痛回头接受时，被告知需排队，前面已经挤满了等待预售证的项目。

卢中曦认为，如果龙湖没有咬定价格不放松，2016年底调控刚开始时便看清形势，拿证销售，天璞项目早已实现高周转。

原本想在年底前拿证冲一把的龙湖，终究还是没能如愿挽救下惨淡的业绩。

要知道，去年上海龙湖高管大洗牌，最大的传言便是业绩未达标，随后龙湖地产董事长吴亚军将其颇为欣赏的门生——温介邦调任上海，如今来看，温介邦依然没能扭转龙湖在上海的局面。

记者与龙湖相关人员求证天璞项目的开盘时间，被告知尚未确定，还在争取预证中。

“君问开期未有期”的龙湖和滨江何时能够入市？