降负债、重商管、转服务 王健林开辟新战场

（原标题：降负债、重商管、转服务 王健林开辟新战场）

[摘要] “看出趋势能及时调整，就是优秀公司，不犯错的企业全世界也找不到一家。”王健林和他的高管团队将要聚焦在他们的优势产业，并逐步有序退出非优势领域。

从青岛市区驱车，穿过胶州湾隧道沿海开20分钟，看到一座造型奇特的白色大桥时，就代表你到了东方影都的核心带—这座花费4亿元建造的珊瑚贝桥连接着一头的万达茂和对岸的星光岛。

这里，集结了王健林曾经的所有产业梦想。房地产、商业综合体、文旅、影视，甚至是万达的国际化，都统统凝聚于青岛市黄岛区的这个人造小岛上。

一周前，王健林在这里发表万达2018年度工作报告，台下是万达旗下1000多家公司代表。这份旨在宣读万达过去、现在及未来的万字长文，核心要义就是要还原一个真实的万达。

这也是外界能从公开渠道里获得的最后一份万达年度报告，2019年起，这家公司将停止连续十几年的主动披露动作。

过去一年，万达脚踩荆棘奔赴未知，但王健林笃定，有舍才能有得，他定了个三年赌局，来测试这一轮万达的买卖逻辑；过去一年，65岁的王健林把安全视作万达发展的第一要务，这也解释了为何短短时间里，万达就能把负债骤降30%；过去一年，王健林带领万达重新出发，他翻开的剧本是—继续重兵投入非卖品万达广场。

新的一年，31岁的万达仍在努力退去身上的钢筋水泥味，他要成为中国大型房企、大型民企、大型企业转型成功的典范，时间节点在2020年。

王健林看起来依旧雄心勃勃，他已为2019年万达2326亿元收入发出了冲击令。在全球经济形势更为复杂的2019年，王健林预计完成任务要付出更多艰辛，他不希望有人掉队，他在这一年会重奖重罚，重点抓落后公司。

“看出趋势能及时调整，就是优秀公司，不犯错的企业全世界也找不到一家。”王健林和他的高管团队将要聚焦在他们的优势产业，并逐步有序退出非优势领域。

在未来，王健林希望万达继续走在“正确的方向”上，他希望自己亲自写作的《万达之歌》能传唱下去。

“负债再降10%”

元旦过后，万达人力资源中心和财务中心照例把厚厚几大本的全集团总结材料，送到了王健林的办公室。

这是王健林30年来的老习惯—所有讲话稿都自己撰写，更遑论这事关万达举旗定向、凝神聚力的年度“体检”报告和未来行动指南。几天后，王健林“啃”完了这些材料，2018年万达万字工作报告随即出炉。

走到命运的十字路口，王健林和他身后的万达变得低调且隐忍。过去一年多里，王健林从人群中最耀眼的地方消失，不上电视、不参加论坛，他忙着让大象万达转身，在安全和成绩之间找到平衡。

在这条降速缓行的爬坡路上，王健林拉开了万达“大瘦身”的序幕—2018年，万达先后转让了4个海外项目，收回了18亿美元现金；在国内，万达与融创间的世纪大收购打上了最后的补丁，东方影都在内的13个万达城已经改名更姓。

一条看得见的瘦身曲线浮现：2018年，万达资产6257.3亿元，收入2142.8亿元，分别同比下降11.5%和5.7%。

“这种战略调整肯定不舒服，甚至是痛苦的，但万达一定要咬定青山不放松，任尔东西南北风。”王健林面对的非议无穷无尽，但他选择直面：万达要瘦身，要有舍有得，这就是万达过去、现在和今后处置一些资产的逻辑。

原因无他，这些眼花缭乱般的资产转让手段，和引入腾讯、苏宁、京东以及阿里等豪华投资方的一系列股权运作，支撑了万达去杠杆、降负债的安全生命线。

“2018年，万达资本运作合同收入高达827亿元人民币，已收回现金627亿元人民币，保证了万达现金流需要，”王健林透露，这一年，万达有息负债大幅减少，同比2017年减少约30%，是国内大型企业中有息负债率下降最多的企业之一。

这是力挽狂澜后，王健林最想告诉外界的内容：万达没有债务风险，万达已经很安全。“特别是，万达海外负债已基本解决，目前只剩下少部分没有到期的负债，但万达海外有高于（负债）额度的应收款和现金存款。”

接下来，王健林仍将采取一切资本手段降负债，他已经给万达上下立下了新一张军令状：2019年，万达有息负债要力争再降8%–10%，到2020年将有息负债降至绝对安全水平。

“守住印钞机”

万达商管领到的任务最为“苛刻”：从今年开始，有息负债不能再增加，但收入要逐年增加。

他们的办法只有一个，将万达广场的轻资产路线进行到底。2016年年初，王健林就作出了这个大胆的决定，让万达摘掉“地产商”标签，要靠“空手道”赚钱。这个“空手道”不是“空手套白狼”，而是“一分钱不出，凭品牌就能挣钱”。

要达到这个境界很难，王健林也在努力一步一步靠近，他说：“过去靠卖住宅、商铺的钱来建万达广场，现在设计、运营就可以分得很大一杯羹。”

过去一年，高喊着要减肥瘦身的万达，并没有放慢拳头产品万达广场的扩张脚步。全年新开业的万达广场达49座，几乎是以一周新开一座的速度在狂飙，并“重仓”在三四线城市。这当中，轻资产万达广场就有19座。

对方出地又出钱，万达只需负责设计、招商、运营等，净租金7∶3分成。这种合作类万达广场，王健林称之为万达轻资产模式的最高级形式，“连资本化环节都省掉了，还解决了集体用地问题”。

“今年以后，新开业万达广场至少70%以上是轻资产，新开业酒店原则上全是轻资产，”但王健林也有不得不面对的新课题—2018年，万达每年开业50个万达广场的KPI硬指标没有完成。

王健林知道症结所在，个别轻资产投资方的执行力弱，这才拖沓了万达商管团队的前行速度。万达强势的管理文化必须也要走出去，从2019年起，原本只针对万达内部的计划模块管理，要拓宽到所有轻资产投资方身上。

“每年开业计划要有富余量，至少增长10%，确保每年不低于50个万达广场开业，”王健林有过通盘考虑，“万达商管2019年全面剥离房地产业务，一平方米房地产也不能开发，但地产集团要力争每年上马10–15个重资产项目，来保证每年的万达广场开业量。”

一年前，在万达商业回A关键战役的前线，马化腾、孙宏斌、张近东、刘强东等大佬带着340亿元向王健林走来。这笔协议，解开了万达商业私有化后的对赌难题，万达商管和万达地产也由此拆分而来。

王健林对万达商管的筹谋，是做一个纯粹的商业物业持有和运营管理商，而地产集团就是为（服务）商管而存在，不追求销售额，但为保证万达广场的规模，而要在万达有息负债总体逐年减少的情况下做重资产。

这背后，含金量极高的收租生意，才是王健林的关心所在。2018年，万达租金收入328.8亿元，占总收入的15.3%，同比增长28.8%，连续十年环比增长超过20%。若是除去资产规模庞大的房地产REITs，万达应是全球头号包租公。

“这也是我们最希望看到增长，也是最可靠的收入部分，”吃到资产收益，王健林理应得意，“建一个商业项目费时费力，但一旦建成，两三年培育期后就能成为稳定的印钞机。举个例子，上海五角场万达广场12年前开业，当时投资成本大约21亿元，现在一年租金7亿元，而且每年还在增长。”

近300个万达广场，是王健林优质的核心资产和核心现金流。在万达内外，他都反复表态，“万达商管是非卖品，我什么企业都能丢，这个不能丢”。

把资产做轻，把利润做实，王健林顺势提出了万达广场的千店计划，这也是万达的护城河计划，“再过几年，万达租金收入达到千亿。单凭这一条，我们就能任凭风浪起，稳坐钓鱼船”。

吹响资本号角

如今看来，5年前那场要让万达脱胎换骨的转型“大手术”，已经要到验收阶段。

作家周璇在《王健林—万达广场的背后》一书中曾指出，过去的30年，中国经济的飞速发展是万达集团崛起的重要环境因素，未来经济下行趋势或将同样对万达构成致命威胁。

王健林深以为然，万达一定要坚决转型，发展拥有长期稳定现金流、有科技含量的产业。彼时，不顾管理层的疑虑，王健林拍板，为未来万达开出药方，除了轻资产，就锁定在多元化三个字。万达的优势兵力很快就转移到了新型服务产业，文化就是王健林圈下的重点之一。

“房地产行业有两大缺陷，其一，强周期性，大企业可以一定程度熨平周期，但不能完全周期；其二，现金流不长远，城市化率达到70%左右后，市场就会萎缩，”王健林对地产，对经济形势都有过系统解读，“中国经济正发生两大深刻变化，一是内需成为经济发展主动能，二是由商品消费为主转向服务消费为主。”

万达在做的，就是在全力解决、培养内需，万达广场、宝贝王、万达影视、万达体育等就是内需最典型的代表，万达瞄准的，就是赚娱乐的钱，赚消费的钱，赚孩子和家长的钱。

2018年，万达服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%，房地产收入仅占24.9%。从这一点看，万达的转型之路已经渐渐清晰，离成功只剩下时间问题。

“万达已经不是房地产企业，而是以服务业为主、有房地产业务的综合性企业集团，”王健林宣布，这当中，万达文化成为最大收入单元，692.4亿元的总量占集团比重32.3%，这也是万达转型成果最重要的标志之一。

文化产业，归根结底还是人的生意，有人流量，就有一切。2018年，1641家万达影城，16576块万达银幕，成为万达现金流的硬支撑；宝贝王年度人流量2亿，仅用3年时间就达到万达电影(行情002739,诊股)13年才达到的客流量，也是万达未来潜在的利润增长来源。

但王健林也清楚，“万达文化产业规模已经较大，收入想持续以往那种高速增长难度很大，今后要把提高质量、提升利润作为重点。”

除了IP化运作之外，万达枝叶繁多的细分业务，都要努力登上资本列车。万达广场的资产证券化重任，在今年被提上日程。王健林想要看到在资本市场出成绩的，还有万达影视和万达体育。

影视产业是万达文化的核心产业，从收购传奇影业开始，万达的文娱梦就一路做到了底。做全产业链，打通上下游，集制片、放映等体系为一身，是万达电影的愿望。经过一年多的腾挪、一次收购中止、三个版本的收购方案，万达电影收购万达影视的目标、“影视生态圈全产业链”宏志仍在等待实现。

“万达体育号”的航程也已启动。消息人士称，万达体育或已提交了赴美IPO申请，最高可能融资5亿美元，上市资产可能包括盈方体育传媒和世界铁人公司。时代周报记者最新获知，纳斯达克向投资者推荐的2019年三只国际股票中，就包括万达体育。

决战大健康

2019年，万达提出的目标收入为2326亿元，这是一个够得着的数字。除了抓住服务消费、体验消费产业，把这些产业做大做强之外，王健林还在创新路上不断探索。在过往，他不止一次强调“创新不怕失败”，甚至把万达取得的成功归结于“创新，失败，总结”三部曲。

做高门槛的生意，这是万达试错路上的最新答案。

“万达这些年，一直在创新，一直被模仿，一直被挖人，各产业都是这样。甚至有一些大企业的人力资源在万达总部的文华酒店长期包房，成天找万达的管理人员谈话，”这让王健林很苦恼，但也提醒了他，“不仅要创新产业、培养人才，还要防止被简单模仿、防止被不断挖人。”

在王健林看来，科技、创意、人才、资源等方面都要求高的这类高门槛产业，就是万达今后发展产业的方向，“比如，大学和医院就是服务产业上两颗皇冠明珠”。

历时3年探索，先后与英国、亚洲等企业洽谈合作后，万达最终决定在此刻正式进军健康产业。

“以顶级医院为核心，综合医药、康养、商业、培训多种产业为一体的中国大健康产业新模式，这种模式也可叫做大健康综合体、大健康综合园，”王健林在等待，“只要有两个项目实践验证创新是正确的， 万达就又有了一门绝活，一个大产业。”

2018年12月底，占地约200亩、总投资约60亿元的广州万达UPMC国际医院正式签约落户广州黄埔，这是万达布局大健康的前哨。从洽谈、选址到签约，这个项目只用了两个月，这令王健林感到惊叹。他在拜会广州市委书记时候就说，“这是新广州速度”。

王健林宣布，2019年在广州、成都等5个城市大健康国际(港股02211)医院将全部落地，至少3个项目开工建设；尽早完成单个国际医院管理合同模板；设计世界一流的花园式国际医院，组建国际医院的中方团队骨干人才全部都要赴美国培训。

在外界看来，万达大健康也是基于弥补内需的重要短板，战略意义非常重要。对比来看，发达国家健康产业增加值占GDP比重超过15%，而在我国仅占国内生产总值的4%–5%，低于许多发展中国家。目前，中国健康产业的年收益约为900亿美元，而美国健康产业产值已经超过了1万亿美元。

“健康中国”战略必将成为我国医疗健康产业发展的重要引擎。2016年10月，《“健康中国2030”规划纲要》明确提出健康服务业总规模于2020年、2030年超过8万亿元和16万亿元。

万达从高端医院来切入，背后是差异化路线和抢占潜力市场话语权的商业逻辑，但社会办医本身是高门槛、长周期的投资。万达的这个高门槛生意，从一开始就背负着巨大的风险。在此之前，万科、恒大、绿城等房企都已涉足这个行业，但鲜有社会效益与经济效益都非常成功的样本。

王健林曾表示，要在5年之内，让医疗产业成为万达新的支柱产业。而这条路上，还有很多荆棘要踩平。