回乡见闻｜少室山脚下 “武术之乡”的旅游地产暗潮

（原标题：回乡见闻｜少室山脚下 “武术之乡”的旅游地产暗潮）

老家登封，是河南省会郑州下辖的一个县级市，其名称来源于唐朝武则天“登嵩山而封禅”。不过，人们认识的“武术之乡”登封，更多印象在于嵩山少林寺。此外，登封又因传统豫剧《卷席筒》选段中一句“小仓娃我离了登封小县”，被戏曲爱好者所知。

记者作为在山脚下长大的孩子，记忆中为数不多的娱乐活动之一便是登山。但随着工作越来越忙，回乡探亲的时间也越来越少，今年春节，难得所剩假期较多，索性就提前回到家乡。

不过，随着城镇化建设的进程加快，越来越多的亲朋都选择住进了高楼大厦，再也难像从前一样，端着饭碗走街串巷，年味儿也越来越淡。

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商品房热成“过去式”？

犹记得去年相聚时，亲友还在讨论“楼市走向如何”、“现在是不是最佳入手时机”之类的置业话题，今年却鲜有人提起，于是记者开始询问其中缘由。

首先是供大于求。个体户李四（化名）认为，“登封现在到处都是新建商品房，而且拆迁户又多，大家手里都不缺房。并且，现在镇上超市、商场也越来越多，很少有人愿意再往市区挤了，房子卖给谁去？”

其次是房价太高。在煤矿工人王五（化名）看来，过去几年，登封房价成倍的上涨，所以大家争着买来投资，包括不少外地工作者也纷纷返乡置业；而现在房价动辄上万元，基本见顶，已远远超出这个人均月收入仅千元左右的小县城的承受能力了。

房源多，价格又高，导致目前大多数楼盘去化十分困难。一个在2017年刚买了房的朋友抱怨说：“我买房时的首付基本都是东拼西凑借来的，开发商一点都不愿意让步，甚至有些楼盘没有‘内部资源’都买不到房。现在倒好，首付贷、首付分期又开始悄悄流行起来，到处都是房子，随便挑。”

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房地产出路

事实上，在一些房企看来，全国范围内，由于一线城市土地成本高，限价政策管控严格，三四线城市普遍被认为是房企规模化发展的下一个契机。

比如新城控股(行情601155,诊股)，其战略布局正持续下沉。在其2018年年中业绩报会议上，新城控股表示，三四线城市贡献42%的销售业绩，仅次于二线城市的53%，目前土地储备也主要布局省会城市和百强县。新城控股集团董事长王振华明确表示，“三四线城市的红利还会有一段时间，未来3-5年都有比较好的机会。”

但也并非绝对，龙头房企中也有不少认为，三四线城市仍需谨慎布局。2019年，调控政策坚持“一城一策”，三四线城市同样不能幸免，更重要的是，房地产发展前景还是要以产业和人口为前景。

登封仅是一个人口只有60余万，且是一个没有任何大型产业聚集的“小县城”，其房地产行业前景令人担忧。

不过，作为一个旅游城市，登封市的旅游资源越来越受到重视，旅游地产似乎逐渐成为城市房地产行业的新支柱。

《登封市“十三五”旅游产业发展规划》明确表示，要充分发挥旅游产业的综合带动作用，进一步提升登封旅游产业核心竞争力，把旅游产业培育成战略性支柱产业。

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大型房企入驻

登封旅游地产的发展，最直观的表现就是绿地集团、正商集团等大型房企的入驻和巨额投资。

2017年开始，绿地集团邀请M.A.O.建筑事务所对于登封西城旅游发展片区进行统筹规划，基于建立未来中原旅游集散大本营的考虑，以江湖功夫文化旅游和禅意康养乐居为主题打造创新文旅休闲类旅游产品，为登封带来了一座世界级功夫禅养度假地，总投资额预计超过200亿元。项目也凭借创新的旅游产品设计理念获得了绿地集团2017年度特色小镇最佳项目金奖。

值得注意的是，小镇除了休闲、娱乐、餐饮、酒店等传统板块，还规划有大规模的度假公寓板块。

除绿地外，河南省的龙头房企正商地产也宣布，于2017年初，在登封的另一个戏曲名地——朝阳沟，以建设生态旅游村镇为目标，实现居住与文化旅游有机结合，打造号称“豫剧文化名村，乡村旅游胜地”的朝阳沟戏曲文化小镇，计划投资金额达30亿元。

尽管正商地产已在登封布局了多个项目，但涉足旅游地产还是首次。且选址虽然在豫剧中比较出名，但事实上，朝阳沟并不像少林寺等著名景点一样，具备相当高的开发程度，而是一片荒芜，未来的开发前景还有待观察。

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民营资本入局

除了大型房企，大批登封民营资本，近年来也开始斥巨资投向旅游地产。

首先，这些民营资本极力打造和修缮了不少景点，并围绕景点新建大量商品住宅。例如，磴槽集团谋划功夫演艺，号称打造国内唯一的“世界功夫竞技中心”；嵘昌集团打造铁路文化主题公园；兴峪煤业建设大熊山旅游区……

其中，登封最著名的景点当属少林寺。“少林”意指“少室山下，密林深处”，其选址称得上“嵩山之最”。近年来，从市区至少林寺间约15公里的环山公路两旁，越来越多的别墅、洋房陆续出现，且建筑规格比市区及其他片区高出不少，自然也要价不菲。

其次，当地还号召每个乡镇开始开展“美丽乡村建设”行动。例如，唐庄乡打造“美丽乡村，快乐农庄”业态，徐庄镇围绕“情人谷风景区”打造“美丽乡村，沟域旅游经济”业态，在城市和景区周边打造“规模成片乡村旅游经营单位”业态。

不得不说，对于当地人而言，最大的好处便是多了不少春节期间可以免费游玩的地方，比如北环山公路上的会善丰景园、禅心居等。

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前景如何

不过，登封的旅游地产前景究竟如何，目前仍难有定论。

毕竟，登封的名气仅限于中原地区距离较近的市县，且居住环境尤其是自然环境更加难以称得上优秀，外地人假期无聊时来旅游实属正常，但真要常住此地，甚至花高价购买附近的房子，恐意愿不高。

换言之，当地的旅游产业目前虽看似火爆，但仍停留在“观光式旅游”阶段，而要发展为类似于海南三亚、云南等地的“度假式旅游”，没有宜人的气候或秀美的风光恐难度很大。

在记者采访的周边数十位亲朋好友中，只有少数扎根当地的朋友表示将来有钱了可以考虑买来养老，而多数人则明确表示拒绝，尤其是长期工作在东南沿海等地区的朋友，其直言仅当地干燥的空气和严重的雾霾就令人难以忍受。

以徐庄乡为例，由于“情人谷风景区”的建立，各种娱乐设施相对齐全，因此，春节期间游客比肩继踵，但相应的消费项目生意却并不如意。并且，以此为依托在徐庄乡新建的众多商品房价格不涨反降，部分甚至已经从最初的定价约1000元/平方米，减半至最近的约500元/平方米。据称，不少中小开发商，也因此破产，众多烂尾楼随之而生。