楼市2019年开局不利：销售额全面下滑 偿债高峰很烫手

开年的一片冷寂似乎为楼市奠定了全年基调。数据显示，已有26家房企公布了1月销售额，合计3340亿元，同比下滑13.6%，其中13家百强房企销售额降幅超30%。有市场分析人士认为，2019年大部分房企将面临销售额同比停滞甚至下调的可能性。房企们似乎也预感到这点，拿地愈加谨慎。1月份，40个一二线城市卖地2525.9亿，同比2018年下降15.4%。

然而，对于大部分中小房企而言，维持销售额是次要，债务压力早已火烧眉头。2019年地产债相较于2018年几乎翻番，面对即将而至的偿债高峰，上市房企正在密集融资，1月融资规模近1900亿元，创2017年6月以来单月融资新高。即便如此，借来的新债也难以抵上旧债。1月23日及2月5日，新昌集团、国购投资宣布债务违约。

楼市寒冬

寒冬正侵袭着曾经叱诧市场的龙头房企。克而瑞数据显示，过去的一个月，恒大合同销售金额431.7亿元，同比下降32%；万科合同销售金额488.8亿元，同比下降28%；碧桂园销售额为460亿元，同比下跌34%。

楼市退烧由此可见一斑。克而瑞数据显示，在过去的一个月，超三成百强房企权益销售额同比下滑。其中，13家房企权益销售额降幅超30%，22家房企降幅在30%以内。

对此，中原地产首席分析师张大伟直言，2019年楼市除非信贷政策出现明显转向，否则三四线城市从春节开始将进入明显调整期，同时一二线城市继续在调控影响下表现持续低迷，大部分房企将面临销售额同比停滞甚至下调的可能性。

最新公布的数据证实了这一分析，中原地产数据显示，今年1月份，一线城市整体成交环比下降38%，其中广州成交面积环比降幅明显，达65%；北京降幅超40%；深圳降幅近三成；整体看，全国热点城市的主要城市成交面积环比下降30%，近九成城市环比下降。

不仅成交量放缓，大多数房企拿地态度也更加谨慎。据克而瑞数据，31家典型房企新增总建面达2719万平，相比去年12月下降20%，总的新增土地成交总价为1118亿元，环比下降25%。从卖地情况看，1月份，40个一二线城市卖地2525.9亿，同比下降15.4%，环比下调幅度达到了32.4%。

中小房企求生存

对于房企而言，最棘手的问题不在于冷寂的市场，而是即将到期的大笔债务。据克而瑞数据，1月85家典型房企的融资总额为1060.8亿元，环比大幅上升50.3%，同比增长20.3%。据不完全统计，房企整体融资规模约1900亿元，创2017年下半年以来单月融资新高。

更为严峻的是，国内融资环境仍旧趋于紧张。2018年年末发改委发布企业债新政，明确表示杜绝商业化房地产项目举债；证监会也明确将严格执行房地产调控，避免股权融资流入房地产行业。在此背景下，海外融资力度变得前所未有之大，CRIC数据显示，1月份房企境外融资总额740亿元，环比增长141.9%，平均融资成本7.86%。

但对于部分房企而言，这无疑是饮鸩止渴之举。梳理发现，千亿房企中，净资产负债率超过70%行业警戒线的房企不在少数。据2018年半年报，金科、富力、正荣、融信分别达到159%、187%、171%、140%，阳光城、泰禾更是达到230%、372%。

不可否认的是，负债率将随着融资不断攀升，由此引发的债务违约难以规避。1月23日，香港上市房企新昌集团宣布4.5亿美元债拖欠付款；2月5日，安徽第一大房企国购投资4.5亿债务违约……以上或许只是2019年房企债务违约的冰山一角。数据显示，今年房企债券到期规模将进一步攀升至4026亿元，比去年的2069亿元几乎翻了一番。 

龙头房企忙转型

中小房企正在寻求生存法则之时，龙头房企瞄准了“万亿目标”。对于后者而言，传统地产业务体量正在见顶，再想实现高速增长几无可能，但瓶颈期也意味着机遇。2018年以来，房地产企业扎堆改名，以求多元化转型，保利地产更名为保利发展、恒大地产更名为恒大中国、远洋地产更名为远洋集团……众多企业更名都是去除“地产”字眼，弱化地产开发主业的色彩。

行业洗牌之时，百强房企正在跨出地产边界，瞄准汽车、农业、养老教育等行业，借此突破万亿规模。具体而言，恒大计划在未来十年，投资1000亿元布局航空航天、人工智能、机器人等领域；碧桂园计划5年内在机器人领域投资至少800亿元；绿地、阳光城、蓝光等房企对人工智能等新兴产业进行了战略投资。

与此同时，房企们通过降杠杆来减少流动性风险。以阳光城为例，原本其2018年买地预算800亿元，但从3月开始买地速度陡降，并且要求项目净利润率不低于15%；融信集团提出“保盈利、降杠杆”是今年首要目标。

新一轮洗牌以后，房地产板块将呈现怎样的格局？有哪些房企将退出历史舞台？哪些将把握机遇实现弯道超车？欲进军“千亿俱乐部”的中小房企还有机会么？投资者网将持续关注。（思维财经出品）■