接盘“烫手山芋”董家渡地王 绿地控股高负债上再加码

一则公告引起一场“外滩风云”。

近日，绿地控股集团股份有限公司（以下简称“绿地控股”，600606.SH）发布公告称，公司收购中国民生投资股份有限公司（以下简称“中民投”）及其子公司上海佳渡置业有限公司持有的中民外滩房地产开发有限公司50%股权及转让方对标的公司的全部债权，交易价格为121亿元。

该收购完成之后，绿地控股持有50%股权，为第一大股东，安信信托持有45%、国资背景的上海外滩投资开发持有5%的股权。

这也意味着，绿地控股通过收购股权接盘了该公司所拥有的上海董家渡项目，这个项目一直被视为当年的地王项目，其一举一动都备受房地产市场关注。可这次绿地控股接盘董家渡项目，还需要承担该项目公司353亿元的债务，如此一来，绿地控股是该喜还是该愁呢？

上海“地王”的背后

上海董家渡项目地块位于外滩金融集聚带核心位置，东至中山南路，南至东江阴街，西至外仓桥街、南仓街，北至王家码头路。

该项目用地性质为商住办，占地面积12.67万平方米，容积率5.54，总建筑面积119.9万平方米，其中地上建筑面积为76.2万平方米，地下建筑面积为43.75万平方米。

由于地段位置稀缺，2014年11月中民投联合由上海外滩投资和中民嘉业控制的上海佳渡置业，不惜以248.5亿元重金拿下，一举创造了当年上海的总价地王。

彼时，中民投创始人董文标豪言称“三年回本”。而如今三年期限已到，中民投的负债也如高楼般不断抬高。数据显示，2015年-2018年上半年，中民投负债总额分别达到988.46亿元、2004.46亿元、2292.47亿元和2320.94亿元;资产负债率分别高达67.23%、73.57%、74.89%、74.95%，积累了较高的财务风险。

由此看出，董家渡地王项目由于体量很大，需要长期投入的资金也很大，从而加大其开发难度。也正如此，在高债务等重压之下，中民投便想着出售优质资产董家渡地王项目以解燃眉之急。

绿地控股的内忧外患

获得上海黄金地段的地王项目，绿地控股看似“风光”的背后，有个引人注意的数据——截至2018年12月31日（未经审计），标的公司的总资产453亿元，总负债则高达353亿元。

那绿地控股能否消化得了这么高的负债？绿地自身的负债情况又如何？

根据2018年三季度报，截至9月底，绿地控股的负债总计8497亿元，较2017年底增加947亿元。此外，其2018年第三季报显示期末净资产负债率为197.8%，低于2017年末的206%，也低于2017年同期的248%，但是相较于2018年年中数据上升了10%。

无疑，拿下董家渡地王项目后，又为绿地控股的负债“添了一块砖”。接下来绿地控股又该如何消化如此高的负债？对于《投资者网》提出的相关问题，公司层面未作任何回应。

根据中民投向有关部门报批的文件，董家渡的总建筑面积113.9万平方米，总投资概算达到604亿元。业内人士分析认为，以604亿元总额测算，该地块平均地上单位成本约是8.6万元/平方米，算上车库等地下面积将达到5.3万元/平方米。

据了解，董家渡地块仅有2幢“半成品”的办公楼初步建成。这意味着，绿地控股想要成功完成该项目的开发，还需要继续源源不断地投入大量资金，同时还要面对董家渡十分高昂的投资成本。为样算下来，绿地控股到底能够从该项目中获取多大的盈利空间？这一问题，引起业内人士的争议。

此外值得注意的是，在今年年初融创也从泛海国际手中接过董家渡12号、14号两宗地块后，目前董家渡区域已聚集除了绿地控股、融创、绿城、华润及泛海在内的5家开发商。

如此一来，这么多的竞争对手聚集在董家渡，未来绿地控股将如何应对竞争？董家渡地王项目又有什么样的优势和劣势？对此，《投资者网》将继续关注。（思维财经出品）■