万科危与机：收敛聚焦 寻找千亿级新业务

（原标题：万科危与机：收敛聚焦 寻找千亿级新业务）

[摘要] “巩固提升基本盘”成为万科2019年的关键词。同时，郁亮否认放弃新业务转型：“我们收敛聚焦，是阶段性的总结和调整，不是砍树，是修枝剪叶。”

时代周报记者 蔡颖 发自深圳、广州

作为行业 “精神领袖”，万科的转型引人注目。

3月26日，万科发布了2018年度业绩报告。财报显示，2018年万科实现销售额6069.5亿元，同比增幅14.5%，跑赢了行业12.2%的增速。实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%。实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%。

不过，在万科涉及的所有业务中，房地产开发仍然是营收的绝对主力。2018年，在万科2976.8亿元的总收入中，其中来自房地产业务的结算收入为2846.2亿元，占比95.6%，排第二位的物业服务收入为97.9亿元，占比3.2%，其余业务仅为1.2%。

早在2012年，万科就率先作出“行业已进入白银时代”的判断，随后2014年，万科正式开启了多元化转型之路，并做好了 “转型乱三年”的心理准备。然而，“找不到和房地产赚钱前景相当的行业”。郁亮坦言：“到今天为止，坦率而言，似乎没有什么特别成功的转型案例。”

“巩固提升基本盘”成为万科2019年的关键词。同时，郁亮否认放弃新业务转型：“我们收敛聚焦，是阶段性的总结和调整，不是砍树，是修枝剪叶。”

“万科对白银时代的判断从来没改变过，我们对转型坚定的认识和决心也从来没改变过。” 郁亮表示。

多元化转型

在2018年年报的《致股东》信中，万科对目前行业发展前景作出了相应判断。信中指出，地产市场单边快速上涨的时代已经结束了，除此之外，行业竞争更加激烈，白银时代“危”与“机”并存，转型势在必行。

事实上，“基本盘”拥有更宽泛的内涵，不是独指“房地产开发业务”，所有事业集团（BG）、所有事业单元（BU），都要明确自己的基本盘。郁亮举例称：“物业的基本盘定位就为住区的物业服务。”

在郁亮看来，开发业务与新业务并不是相互割裂，而是相互依存，类似树根和树枝，“先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶。”

经过三年的大浪淘沙，万科2018年年初在新业务的赛道上保留了租赁住宅、商业、物流、冰雪度假、养老、教育等业务。

上述新业务被认为极具成长空间和发展潜力，当具体到执行层面时，部分新业务因无法形成可持续发展模式而被“收敛”。在2018年的业绩报告中，曾开展得如火如荼的养老、教育业务、万村改造鲜少被提及。

郁亮在去年底的媒体交流上曾经表示：“养老业务困难重重，而未来以怎样的速度、模式去发展还在思考。”万科南方区域首席执行官张纪文认为，在教育业务上的收敛是为了更好的保障发展质量。外界颇为关注的万村计划也被按万科下了暂停键。“万村涉及的利益相关方挺多，问题比一开始想象的要复杂，我们会谨慎地考虑这个问题，稳妥地推进已获取的项目，尽快让它们成为可出租的状态。”祝九胜表示。

调整变化之下，新业务板块正逐渐清晰。租赁业务、物流、物业管理、商业地产被视作万科新的护城河。

2018年，万科将租赁业务确定为核心业务。截至目前，长租公寓覆盖了35个城市，累计开业超6万间，在行业内处于前列位置。

物流仓储服务方面，经过四年探索，万科旗下万纬物流已成为行业领先的物流服务商。财报显示，2018年新获取物流仓储项目64个，合计可租赁物业的建筑面积约494万平方米。

“我们以前只管自己开发的楼盘，我们从管楼盘到管社区再到管城区，珠海横琴现在就是万科物业在管。”谈起物业管理，祝九胜颇为自豪：“2018年物业收入达到了98亿，4年前的时候才19亿多，用4年的时间增加了5倍。”

商业地产方面，截至2018年，万科管理的商业项目有210余个，累计达到1300万平方米。尽管在运营能力上有所差距，但就规模而言，万科的商业地产迈入了行业第一阵营。

在2019年目标与行动沟通会上，郁亮曾表示，过去 3年，万科放弃了规模第一，换回今天的战略布局主动。如今看来，这四个业务或将成为万科在白银时代抢占战略主动权，转型胜出的有力筹码。

寻找千亿级新业务

“我们至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万科。”万科在《致股东》信中表示。

如何寻找房地产之外的千亿级新业务，成为万科目前最大的焦虑。

在万科的新业务中，长租公寓、物流、物业、商业地产在行业内均保持了领先地位，但距离千亿仍有不少差距。

2018年，在万科2976.8亿元的总收入中，其中来自房地产业务的结算收入为2846.2亿元，占比95.6%，物业服务收入为97.9亿元，占比3.2%，其余业务仅为1.2%。

即使是万科收入来源排名第二的万科物业，目前只是一个接近百亿级别的业务。

商业地产业务虽然实现了管理规模的扩张，但收入也不足百亿。据时代周报记者了解，万科印力在2018年的租金收入约为80亿元。

而长租公寓的发展速度也不及预期，在2017年8月，万科就曾提出，2018年“万科泊寓“大概可以实现开业15万间的水平。而根据财报数据，去年，万科泊寓仅开业了6万间，预计2019总开业数可以达到10万间。

“经过4年时间发展，长租公寓一年的租金收入接近8亿元。万科总经理祝九胜坦承，长租公寓的钱的确是很难赚。

祝九胜透露，目前万科手上的租赁房源轻重资产加起来接近40万间。公司内部将设置专门的泊寓事业部，获取更多的房间并开业运营。

创收能力薄弱的同时，部分新业务仍处于规模扩张阶段，成本支出持续增加。2018年，万科长期待摊费用为50.44亿元，而2017年仅为20.66亿元，同比增长144.16% 。万科表示，是由于租赁住宅业务租金及改造支出增加所致。

什么新业务将最有潜力最终实现千亿营收？目前看来，万科也没有答案。