金地求平衡：稳中有升 追求规模和利润均衡增长

（原标题：金地求平衡：稳中有升 追求规模和利润均衡增长）

[摘要] 事实上，这一轮房企规模竞赛中，金地将希望寄托在土地储备的追赶上，持续加大一二线城市投资，此外，金地在金融和商业上继续发力。

“稳中有升”是金地集团(行情600383,诊股)（600383.SH）2018年业绩表现的最佳形容词。

4月29日金地集团发布业绩公告，2018年，金地实现销售面积877.8万平方米，同比增长14.5%；实现销售金额1623.3亿元，同比增长15.3%。

金地集团向时代周报记者表示，这一增速符合公司既定的经营计划，未来公司将追求总规模和利润总额的持续均衡增长。

事实上，这一轮房企规模竞赛中，金地将希望寄托在土地储备的追赶上，持续加大一二线城市投资，此外，金地在金融和商业上继续发力。

不过，疑惑依旧存在。在严厉的房地产调控之下，一二线城市限价政策对于重仓一二线城市的金地也带来了挑战，这也成为金地未来需要面对的主要问题。

业绩追赶

对于规模，金地有着更高的期待。2018年6月，金地集团董事长凌克表示，公司前几年发展得很快，住宅开发的规模上还可以做得更大。

2018年半年报显示，金地实现销售金额630.7亿元，同比下降10.3%；实现销售面积375.5万平方米，同比上升0.13%。金地成为少数合同销售金额呈现负增长的千亿房企。

金地方面解释称：“销售金额同比下降的原因主要在于主要城市受限证、限签政策的影响，上半年新取证及新推货资源较少。”

金地也在2018年半年报中指出，面对这种状况以及不断加码的调控政策，公司上半年积极调度，一方面通过加快节奏、加速开工等方式争取提前取证供货；另一方面结合各城市的不同情况，制定合理的销售策略，积极面对不利因素的影响。

金地在下半年加速追赶的脚步，在2018年4季度销售增速得到改善。

2018年9―12月，公司供货力度明显加大，单月销售额同比增速连续 4个月超过 45%。四季度销售逆势放量带动金地全年增速同比至15.28%。

延续2018年底的良好增速，金地在2019年一季度继续保持稳定增长。财报显示，1―3月公司累计实现签约面积 161.6 万平方米，同比上升 6.04%；累计签约金额 338.1亿元，同比上升 29.52%。

“公司不会设置具体的销售金额目标，今年经营计划会根据市场情况进行调整。”上述相关人士向时代周报记者表示，今年公司计划新开工面积为819万平方米，竣工面积为854万平方米。随着2019年新获取项目的增加，公司还将在年中就经营计划进行调整。

发力土储

金地在土地市场呈现激进态势。报告期内，金地获取了91宗土地，总投资额约1000亿元，权益投资额约 404亿元，新增总土地储备约1072万平方米，其中权益储备约481万平方米。

截至2018年12月31日，金地进入了全国 50个城市，总土地储备约4400万平方米，权益土地储备约2300万平方米。从投资强度来看，2017年金地拿地金额占销售额比例的71.3%， 2018年拿地延续扩张态势更加兼顾稳健，比例回落至64.3%，但仍处较高水平。

拿地结构方面，2018 年公司获取的土地中，一线城市的总投资额占比 25%，二线城市的总投资额占比 43%，三四线城市的总投资额占比 32%。延续了公司历年来深耕一线城市及强二线城市的特点。

金地拿地成本也有所上升。根据东北证券(行情000686,诊股)分析报告，2018年内金地新增土储平均楼面价9467元/平方米，较2017年的7693元/平方米增长23%。

金地方面向时代周报记者指出，主要是由于 2018 年公司进一步增加了一二线城市的投资力度，新进入的9个城市中7个都是省会及副省级城市，在一二线城市的总投资占比达68%。

东北证券分析师高建表示，2018 年金地在一线城市获取项目的平均溢价率为12.22%。

土储的增加催生了融资需求。从年初到年末，金地集团先后完成了90亿元公司债、70亿元超短期融资券、55亿元中期票据及1.5亿美元债券的发行。

在融资环境趋紧的背景下，金地的负债有所提升。2018年，金地资产负债率为76.12%，同比上升近4个百分点，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司实际资产负债率为68.13%，同比增长6.77%，净负债率从2017年的48.22%上升至57.36%。

“两翼”成效初显

除了房地产规模上的追求，凌克在致股东书中重点介绍了各项新业务的探索成就，并称赞取得了丰硕的成果。这份自信与底气跟金地在金融和商业的发力有着莫大的关系。

2011年金地提出的“一体两翼”战略，即以住宅地产为核心，以商业地产和地产金融为两翼，将业务触角伸向产业地产、长租公寓等方面。

地产金融的羽翼已经丰满。金地年报显示，旗下的私募基金管理公司稳盛投资与战略合作伙伴达成合作协议筹备设立城市更新基金。

作为“两翼”战略中的另一张翅膀，商业地产上市平台金地商置（港股00535）也进入收获期。根据金地商置2018年业绩报，该集团实现累计合约销售总额达490.3亿元，同比增长8%，实现营业收入70.79亿元，同比增50%。

报告期内，公司在北京、成都、杭州、昆山、南京、青岛、上海、苏州、武汉及徐州收购了24幅新开发用地，总楼面面积合共约273万平方米，其中位于北京及上海的项目总楼面面积约53.9万平方米，占比约20%。

金地商置定位是商业地产投资、开发和运营平台，承担了金地在住宅业务之外新的利润增长点，不过就收入比来看，金地商置离真正的商业地产平台尚有距离，住宅销售和商业地产的投资收入占比仍不平均。

根据财报，物业发展分部收入为61.84亿元，占总收入的87%，比2017年上升2%。而商业地产的运营收入占比微不足道，租金以及管理费总收入约人民币 5.07亿元，仅占总收入7%。

产业地产发展突飞猛进，上海嘉定、闵行、松江、安洋等四个项目已经开园运营，下一步将在北京北斗产业园落子轻资产项目，在南京雨花区科技谷落子高端研发办公项目。

在长租公寓业务方面，火花长租公寓证券化项目已获交易所审核通过，与此同时，成熟项目出租率保持在 90%以上。