百亿布局广州旧改 星河湾十年得失的脉络

《投资者网》戴昊彤

今年5月底，广州黄埔区萝峰旧村改造项目举行动工仪式，该项目由豪宅房企星河湾集团负责，投资金额达62亿元。

重金布局旧改 星河湾难在哪？

据了解，黄埔区萝峰旧改项目临近广州科学城。根据《黄埔区人民政府关于萝峰旧村改造实施方案的批复》，规划融资区总用地面积32.80公顷（含规划政府产业用房净用地面积0.75公顷），计算容积率总建筑面积93.33万平方米（含规划政府产业用房建筑面积3.97万平方米）。

规划复建安置区总用地面积46.64公顷，计算容积率总建筑面积143.20万平方米，其中住宅95.73万平，公配设施10.53万平，集体物业36.37万平，平均净容积率约3.55，改造成本为62.77亿元。

此外，该项目总用地面积79.44公顷，建筑面积236.53万平方米，被视为黄埔区重点旧改项目之一。早在今年3月份，外界就关注到星河湾将参与到该项目旧改。当时消息称，拆旧范围内户籍登记数为2913户（包含原有户籍2698户，以及已达到分户年龄条件而未能进行分户的215人），居民总人数9193人。萝峰旧村改造采取自主改造的模式和全面改造的方式；改造分期实施，优先建设复建安置房和公配设施。

这是星河湾近年来在旧改上宣布的一笔最大金额的投入。从某种意义上，旧改成为星河湾要发展房地产业务的重中之重。

今年1月5日， 广州番禺区石楼镇联围村启动了村民代表对前期服务协议内容、及村党支部对城市更新改造意愿的表决工作。最终决定由星河湾负责该村旧改的前期服务。

根据有关报告显示，2018年，整个番禺住宅可售面积仅约120 .14万平方米。据了解，联围村旧改面积约为533万平方米，可比作是去年番禺供应的住宅4倍有余。

除了联围村以外，星河湾在广州番禺区参与的旧改项目还包括化龙镇莘汀村，这早在去年6月达成合作意愿。莘汀村是华南古村落之一，位于番禺区化龙镇北面，北临珠江，西与新造思贤村接壤。据《投资者网》查阅相关资料，莘汀村暂未被列入广州城市更新计划中。

业内普遍认为，随着一线城市土地越来越稀缺，周期长投入久的旧改成为开发商竞相抢滩的新选择，不仅广州如此，深圳也是一样。

对于星河湾钟情旧改。星河湾副董事长兼执行总裁吴惠珍在接受媒体采访时，强调城市更新是星河湾高度重视也是目前的重点工作之一，已有不少地方政府和旧改村主动寻求与公司合作。

不过，众所周知，城市旧改对于房企来说，依然存在诸多挑战。首先，城市旧改需要投入大量资金成本，开发及回报周期都很长，利益关系也错综复杂。

一位广州房地产行业中介人士告诉《投资者网》，以星河湾广州前述三大项目，总投入预估的话，至少需要100亿元。哪怕短期仅投入一部分，也考验企业的现金流。

《投资者网》就公司投入旧改项目造成资金压力等问题，以邮件形式致函公司董事长黄文仔，星河湾办公室人士称收到邮件，但没有收到公司回应。

知名房地产专家、广东省房地产研究会执行会长韩世同向《投资者网》强调，虽然从星河湾日后拿地的角度考虑，参与旧改是非常必要的战略。但参与旧改项目与其以往的发展路线不同，而且旧改需投入大量资金、物力以及需要处理复杂的利益关系，对星河湾的考验实在不少。就连具备旧改经验的珠光集团、保利集团，它们也曾在广州某些旧改项目上遇到不少阻碍，可见旧改之路充满了很多未知数。星河湾缺乏旧改经验，加上近一年内就已确定三个项目恐怕会有点力不从心。

“而且，这三个项目的地段都离市中心较为偏远，因此政府给予的补贴费用也较少。如果星河湾以试水的心态先参与一个旧改项目，则带来的压力倒不至于太大，也有利于公司的平稳发展。” 韩世同指出。

10年漫长上市的得与失

由于没有上市，无法得知星河湾2018年至今年以来销售额和现金流情况。据第三方房地产媒体的排行榜显示，星河湾2018年全年销售额为220亿元，销售面积达105万平方米，排在第121位。

以高端豪宅闻名的星河湾，曾与中国奥园、雅居乐、合生创展、碧桂园等热销项目统称为“华南板块八大金刚”。无论是口碑，还是市场影响力，不管在广州，又或是上海，星河湾都曾较为辉煌。2009年，上海浦东星河湾6小时销售40亿元，曾创下当时记录。

同样在2008、2009年，星河湾一度被传要在香港上市，但直到今天，星河湾官方网站还收录十年前的上市新闻。错过了当年像恒大们这样上市的热潮，同样也错过了2018年美的置业、正荣地产为代表的内房企上市浪潮。星河湾董事长黄文仔每次公开亮相，几乎毫无意外会被问到何时上市。

在过去十年地产黄金期，之于星河湾而言，一言难尽。第三方平台统计显示，截至2018年末，星河湾在一、二线城市可售面积占比分别为7.58%和48.75%，剩余43.67%的面积全部是汕尾星河湾项目。就单个项目的可售货值来看，最高的也是汕尾星河湾项目，尚余可售货值为112.86亿元；其次为沈阳星河湾项目，尚余可售货值合计为55.10亿元。

与中国奥园、碧桂园、雅居乐等千亿销量房企相比，星河湾与合生创展都停留在一两百亿，八大金刚之名不复存在。

韩世同认为，星河湾过去只推出高端住宅精品这一路线非常合理，但发展战略和投资逻辑存在一定失误。比如，星河湾当时没有完全坚守住一线城市，公司在广州、北京及上海均取得辉煌销售成绩，但地价较低迷时星河湾没有在广州多拿地，导致后续土储告急，难以扩大规模和继续走好精品豪宅路线。其次，星河湾在三四线城市的投入也欠缺合理性。由于三四线城市消费力不足，精品豪宅难以成为用户生活刚需。

“因此，在三四线城市如汕尾、太原及鄂尔多斯等打造豪宅，开发投入耗时长成本高，迫于经济实力不足，星河湾的销售规模难以突破，回报也就难以达到预期。”韩世同还指出，对于有高收入群体支撑的二线城市如青岛等，星河湾并没有给予足够重视及投入，导致其丧失了在二线城市的发展机遇。

至于为何迟迟不上市，韩世同分析认为，星河湾本身针对高端需求打造精品豪宅这一路线，就已经决定了它难以扩大规模，再加上近几年土储告急，这些都导致了星河湾难以达到资本扩张的需求，因此星河湾对于上市有着谨慎的考虑。

也许，高端精品策略本身并没有错，有所失误的是在如何做好精品的同时，又能把握住市场方向，同时更好借鉴资本市场融资平台。从这个角度来说，星河湾从十年前上市到城市定位，再到如今的旧改，能否纠正不足，值得关注。 （思维财经出品）■