长租公寓的春天要来了》广州“商改住”新政落地

（原标题：长租公寓的春天要来了》广州“商改住”新政落地）

7月16日，广州市规划和自然资源局的一则消息，让相关长租公寓人士感到欣喜。

广州市规划和自然资源局联手广州市住房和城乡建设局发布《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》（以下简称“意见”），鼓励已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。

国家鼓励“商改住”

商改住政策源于2016年6月国务院出台的一份文件。在这份《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中明确规定：允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

2017年5月，广东省发布了《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，就允许商业用房改建为租赁住房。土地年限、容积率不变，土地用途调整为居住用地，并且水电气费用按照居民标准执行。并给予一定政策优惠。

2018年1月，上海也进行了试水，三栋商住楼正式调整为租赁型住宅，从土地属性上就进行根本性的调整。

安徽也在2018年7月发布过类似政策。

2019年把该项政策落地的，就是这次广州出台的政策了。

有利于长租公寓拓展

广州此次意见指出，已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，可以以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。

意见还指出，改建租赁住房，项目办理初始登记时应当整体确权登记（只办理一个权属证）、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，原土地使用年限、用地性质和建设量不变。

同时，意见要求，改建后的租赁住房应当具备良好的卫生、通风和采光等居住条件，符合环保、卫生部门的专业要求。

对于目前处于“低谷”之中的长租公寓行业来说，此项政策颇受欢迎。

某全国性房企旗下的长租事业部负责人对中国证券报（ID：xhszzb）记者表示，对于长租公寓来说，尽可能多的房源意味着铺店成本可以下降。“以往在很多一线或者强二线城市，热门地段找到集中式长租公寓理想的门店，房源少之又少。如果写字楼、公寓能改为租赁住房，可以使得房源规模扩大，议价方面也有降价空间，开店成本或许能降低。”

北京某长租公寓店长也对记者表示，这项政策实施，至少在开店后，能够对长租公寓实施标准化改造，避免在消防、卫生以及其他安全等环节无规可依。

同样，业内分析人士对此项政策也是看多为主。

中原地产首席分析师张大伟表示，一二线城市有大量的商业闲置，将这部分房源改造成出租房源，有利于缓解租赁房源短期，同时也减少资源浪费。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，政策体现了两方面的导向：第一，发展租赁市场是当前各地政府的重要工作，积极增加租赁住房的房源供给也是比较关键的所在。第二，商业办公等方面存在库存积压以及部分违规改造的可能，通过因势利导，有助于化解相关库存和增加新的用途。

房企自持物业可进退自如

从租售并举的行业高度来看，广州此项政策的出台，是今年租赁住房政策领域为数不多的专门性政策。

业内人士评论，此项政策从需求端横跨房地产的“销售”和“租赁”环节，盘活“售”端和“租”端的存量资产，也有利于房企解决自持物业或者闲置物业找不到市场的难题。

一直以来， 房企自持物业究竟用作何种用途，房企自身也有颇多难处。

北京某房企人士对记者表示，由于个别城市在出让土地时要求一定自持比例，因此一些房企手中存有一定量的自持物业，而由于一些地块稍显偏远，配套不甚完善，用来做写字楼或者商业地产都不合适。“如果商改住能全面放开，将有利于房企消化自持物业。”

张大伟也表示，此次广州出台的商改住政策是有条件的，必须结构安全、消防安全、权属清晰。另外值得关注的是，商改住之后将不可入市，这对于大部分产权机构来说，是选择短期优惠或降价销售，还是选择长期出租收益，将是一个选择。对于资金相对宽松的开发商有可能选择改造出租，但对于大部分开发商来说，可能不一定这么选择。

不过严跃进认为，从具体操作中可以看出，当前对于此类项目的改造，应该强调“整体确权，性质不变”的导向。实际上这也是为了防范分拆分割等做法，比如说部分物业可能是存在既销售又出租等情况，这样容易形成分散的出租房源，对于租赁的管理会增加难度，所以整体确权的概念也是很关键的。