房住不炒之下的房企增长秘籍，龙湖低融资成本显优势

用一句话形容龙湖集团(00960)2018年的业绩：高盈利水平之下仍有规模，更难能可贵的其融资成本持续站稳行业低位。

智通财经APP了解到，龙湖2018年合同销售额同比增长28.5%至2006.4亿元人民币(单位下同)，规模稳住前十;营业额1158.0亿元，同比增长60.7%;核心净利润128.5亿元，同比增长31.5%。毛利同比增长61.8%至395.3亿元，毛利率为34.1%;核心税后利润率为14.7%，核心权益后利润率为11.1%。

正如其执行董事兼首席执行官邵明晓在2018年业绩会上所言，多年来龙湖坚持达成稳健的增长态势，未来两三年，公司也将保持核心盈利20%以上的增幅。

追本溯源，长期以来龙湖骄人业绩的取得除了来自于稳健精准的拿地策略，更重要的一点则是超低的融资成本。

未来资金成本是核心

数据显示，在整个行业增速放缓、融资成本高企的2018年，龙湖融资成本仍保持了4.55%的超低水平，较2017年的4.5%仅仅微增0.05个百分点，平均贷款年限为5.88年，净负债率52.9%，在手现金更是高达452.6亿元，一系列指标均维持高水准。

其实，将时间轴拉长，即使在融资宽松的2015、2016年，其融资成本分别为5.7%、4.9%，也较目前高出不少。

可见对于龙湖而言，融资成本优势也是其核心竞争力。

毕竟，目前业内人士一致认为，未来房地产行业不再会出现爆发性增长，且从目前披露的行业数据来看，主要大中型房企的销售目标都稍现谨慎，增长目标普遍定在10%-20%。

因此，当房企要持续保持高质量发展，其资金成本就是最重要的考虑指标。

值得一提的是，龙湖目前已形成了以住宅开发、商业运营、长租公寓及智慧服务四大主航道发展，除了住宅，其商业运营已成为业绩增长的重要一极。如2018年龙湖投资性物业租金收入增57.7%至40.9亿，商场、冠寓、其他收入的占比分别为87.8%、10.4%和1.8%。

据悉，若扣除冠寓，其商业物业部分的毛利率高达75%，因此龙湖目前高达40.9亿的租金收入，对比其期内财务成本约49亿元(不包括资本化利息48.23亿)，其持有性物业收入覆盖利息比率高83.5%。

基于管理层对投资性物业前景发展的信心，其租金收入将持续带来业绩的释放，偿债能力将持续增强。

融资成本可媲美同规模国企

众所周知，对于房企而言，低融资成本的，首要要有较高的评级，而优质的评级来源于业绩的稳健增长、优质的土储、高效的经营管理以及负债管理水平。

据悉，目前国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB-”、“Baa3”、“BBB”;此外，大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。

值得一提的是，除了实力获得资本市场的认可，龙湖在负债管理方面的内功也不容小觑。如龙湖财务纪律严明，主要以境内外发债为主，不碰非标以及影子银行，不碰地王，全年净负债更是严格要求守住60%的红线。

2018年，龙湖在境外成功发行8亿美元优先票据，票息介于3.9%-4.5%之间，期限为5.25-10年;同时，公司也在境内成功发行50亿元住房租赁专项公司债券及50亿元公司债券，票面利率介于4.8%-5.6%之间，期限均为5年。

而据克而瑞数据显示，从85家典型房企债券类融资监测的情况来看，2018年房企新增融资成本为6.4%。

对标同规模国企，华润置地(01109)于2018年4月份完成的40亿元境内中期票据，其中5亿元3年期票面利率为每年4.98%，35亿元5年期票面利率为每年5.23%。

据智通财经APP统计，目前龙湖的融资成本完全跟国企地产商中的华润及中海处于同一水平，此外其ROE更是明显胜出。虽然其毛利率及净利率水平稍显落后，随着龙湖投资性物业对业绩的持续释放，未来毛利率及净利率仍有上涨空间。

2019年持续卡准融资窗口期

2019年以来，鉴于融资环境较去年有所宽松，房企发债总量与个数增速远超去年同期，可谓是境内外融资的小阳春，龙湖也积极把握行业调整期的战略主动，实现了境内外债券的最优发行。

如2019年2月龙湖在境内成功发行22亿元公司债券，票面利率介于3.99%-4.7%之间，期限为5-7年。

业绩公布后，近日大行、机构频发研报唱好龙湖。如大摩及瑞信均上调龙湖目标价分别至32.39港元、32.1港元，主要基于其高达45%的派息率、财务稳健以及核心盈利符合预期。

2019年为龙湖在港上市第10年，截至3月26日收盘，龙湖市值已高达1550亿港元，下一个十年，龙湖能否持续以扎实的业绩与分红回馈投资者呢，就等时间来检验吧。