租赁住房市场试点两年考

（原标题：租赁住房市场试点两年考）

[摘要] 8月5日，全国性的住房租赁市场试点工作会议或将于近期召开，目前正在选择会议召开城市，广州是备选城市之一。

时代周报记者 谢中秀 发自北京

发展住房租赁市场的12个试点城市即将迎来“两年考”。

在“房住不炒”“租购并举”的背景下，发展住房租赁市场成为近年我国住房建设的重点工作之一。

两年前，住房租赁市场试点工作正式启动。2017年7月18日，住建部等八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（以下简称《试点通知》），选取广州、深圳、南京、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

在培育机构化、规模化住房租赁企业方面，各地最新发布内容显示，截至5月16日，广州已成立市属3家、区属3家国有住房租赁企业；截至2018年12月底，深圳已成立国有住房租赁企业6家，另有多家国企成立专门事业部开展租赁业务；截至2018年年底，杭州已确定21家国有企业为住房租赁试点企业；截至5月15日，厦门已培育住房租赁企业37家。

在增加租赁住房供应方面，杭州市住房保障和房产管理局工作人员告诉时代周报记者，自试点以来，各城市积极创新租赁住房形式，目前市场上存在公租房、市场化租赁住房、长租公寓、人才公寓等多种类型租赁住房，“今年杭州还采取了货币补贴的方式，统计口径复杂、统计量较大”。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对时代周报记者表示，“租购并举”作为房地产长效机制的一部分，目前正处于有条不紊积累试点经验的阶段。

8月5日，广州市住房和城乡建设局工作人员告诉时代周报记者，全国性的住房租赁市场试点工作会议或将于近期召开，目前正在选择会议召开城市，广州是备选城市之一。

沪深试点力度大

除《试点通知》之外，2017年8月21日，原国土资源部、住建部还联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称《试点方案》），选取北京、上海、沈阳、南京等16个城市为开展集体建设用地建设租赁住房的试点单位。

在《试点通知》和《试点方案》的双重要求下，时代周报记者注意到，上海和深圳是推进力度最大的城市。

上海租赁用地的推地力度大。数据显示，2017年，上海共成交租赁用地21宗，2018年这一数据上升为35宗。今年上半年，根据克而瑞统计数据，上海已成交13宗租赁用地，同期北京和武汉仅为8宗，杭州为7宗，广州为4宗。在含自持比例住宅用地成交中，上海也遥遥领先。据克而瑞统计数据，今年上半年，上海共成交24宗含自持比例住宅用地，占整体住宅用地成交的44%。

上海中原地产分析师卢文曦告诉时代周报记者，上海本身面临的房地产市场压力较大，响应“租购并举”号召的动力较强。“土地是房地产市场的压舱石，上海积极增加租赁住宅用地，有利于增加租赁住房供应，稳定租赁市场价格。”

深圳则不断加码规范住房租赁市场。今年7月4日，深圳市住房和建设局发布关于公开征求《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》的通告，此为全国首个“稳租金”方案，提出了以税收优惠引导市场内各类主体使用政府服务平台、打好租赁市场管理基础的举措。

对比北京近期出台的新版住房租赁合同示范文本以及广州、杭州、佛山等地的租赁住房规范条例，深圳的方案更加严格明确，直指“稳租金”。

社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任王业强在接受时代周报记者采访时分析认为：“深圳、上海等城市住房市场压力较大，因而租赁住房市场的探索、改革力度也相对较大，这是一个市场倒逼改革的过程。同时国家发展租赁市场的政策，触发了地方住房租赁市场改革的推进，形成了正向激励。”

肖文晓则认为：“目前各个城市的租赁住房项目基本都处在还未亮相或刚刚亮相的阶段，尚未达到试点最关键的‘成果验收’期。未来还需要看这些城市的租赁住房真正出来以后，市场的反应如何。两年前印发的《试点通知》并未明确试点为期几年，预计住房租赁市场的探索还要维持一段时间。”

16城获134亿财政补贴

在12个首批试点发展住房租赁市场的城市中，广东占四席—分别是广州、深圳、佛山、肇庆。

肖文晓表示，这或与广东省人口流入量大有关，也有选取不同类型城市试点的考虑：“广州是一线城市，佛山是准二线城市，肇庆是三四线城市。从数据来看，肇庆虽然近年来每年的常住人口呈现正增长，但实际上还是属于人口净流出的城市，并不属于住建部所说的人口净流入的城市类别。选择肇庆作为试点城市，可能是想在不同类型城市中进行试点。”

7月18日，财政部和住建部两部门公示《2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市》名单。

名单显示，北京、长春、上海、南京、杭州等16个城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围，具体包含北京、上海、广州、深圳4个一线城市、11个省会城市及东南沿海重要城市厦门。

“这些城市往往也是群众反映‘高房价问题’较为集中的地方，不仅对推行租购并举更为迫切，也更有经济基础去推进这项工作。”肖文晓解释道。

根据补贴原则，入围的16个城市将按照城市规模获得为期三年的中央财政奖补资金，其中“直辖市每年10亿元，省会城市和计划单列市每年8亿元，地级城市每年6亿元”——16城将一共获得中央财政补贴134亿元。各试点城市可以自主确定财政奖补资金使用方案。

时代周报记者注意到，这是我国试点发展租赁住房以来，首次使用财政补贴这一政策工具。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代周报记者解释，在培育租赁住房市场的过程中，政府在利用集体用地筹建租赁住房、引导培育规模化租赁企业、建设管理和服务平台等方面的工作，都需要较多的财政资金投入，“在此基础上，中央的财政奖补对于地方来说会起到一定作用，但仍需认识到，财政奖补只是一种支持和引导的工具，而非根本性的影响因素”。

对比两年前的《试点通知》和此次的财政补贴名单可发现，首批发展住房租赁市场的沈阳、肇庆、佛山不在此次财政补贴的名单里，而此前并未进入试点城市的长春、福州、济南、长沙、重庆五个城市，则进入了名单。

李宇嘉分析，根据《通知》，地方需首先提交包括本地新增租赁房源数量、解决新市民租赁需求人数、住房租赁信息服务与监管平台建设等情况在内的方案，再由财政部、住建部进行审核确定：“地方投入力度最大、租赁市场培育情况较好的城市，获得补贴的可能性更高一点。”