房贷利率彻底变了 对居民购房成本影响几何？

（原标题：房贷利率彻底变了 对居民购房成本影响几何？）

贷款利率并轨启动后，个人住房贷款利率的动向备受关注，如今终于明确。

8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

这一变化主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

具体内容如下：

总体方式：自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

设置利率重定价周期：借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

下限要求：央行要求，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

新老划断：公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

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有序转换，平稳过渡

8月17日，央行宣布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。贷款市场报价利率报价行于每月20日按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式，向全国银行间同业拆借中心报价。各商业银行在新发放贷款时将主要参考LPR定价。

而此前中期借贷便利期限以1年期为主，此次贷款市场报价利率由原有1年期一个期限品种扩大至1年期和5年期以上两个期限品种，彼时央行有关负责人表示：“为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考，也便于未来存量长期浮动利率贷款合同定价基准向LPR转换的平稳过渡。”

8月20日，据中国货币网数据，1年期LPR报4.25%，较此前的4.31%水平小幅下行6个基点；5年期以上LPR报4.85%。

今日，央行有关负责人表示，个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。

“同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。”该负责人称。

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明确“下限”，协商周期

改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。

至于如何选择相应期限，央行有关负责人表示，目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

定价基准转换后，下限变为，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。

此外，公告中明确借款人可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，最短为1年，最长为合同期限。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

据央行有关负责人介绍，所谓利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

这也就意味着，按照新的规定，新发放的住房贷款利率每年会有一次调整的机会。

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因城施策，新老划断

公告中还提到，央行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

银行业金融机构方面，应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

此外，央行强调，银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

关于新老划断，公告指出，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

“2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。”上述负责人称。

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利率换“锚”，影响不大

“此次调整最重要的变化，是个人住房贷款定价基准的变化。”新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼在接受《国际金融报》记者采访时表示，在这次调整之前，个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率，即按基准利率上浮或者下浮多少，来确定个人住房贷款利率。调整之后，个人住房贷款的定价基准是LPR，即在LPR的基础上加点，根据LPR来确定个人住房贷款的利率。这是这次调整的根本。

根据这个调整规则，暂时以8月20日发布的首期新LPR计算，10月8日后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。

在央行有关负责人看来，这与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，央行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”该负责人称。

融360大数据研究院分析师李万赋在接受《国际金融报》记者采访时表示，此前按照显性或者隐形规定，一般首套房贷利率不低于基准利率的9折，二套房一般不低于基准利率的1.1倍，由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。若10月8日之后的LPR大致维持目前的水准，理论上来讲，最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。

但是，根据融360大数据研究院发布的35城市最新房贷利率数据来看，在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少，7月份只有上海的首套利率为4.84%，低于4.85%，35城市的平均首套利率则为5.44%，显著高于4.85%。二套房方面，7月份也仅有上海、天津两个城市低于5.45%，35城市的平均首套利率则为5.76%，同样显著高于5.45%。“同时，最近几个月来，无论是首套房还是二套房，35城的平均利率都呈微弱上行趋势。”李万赋进一步指出。

因此，李万赋认为，从短期的实际利率水平来看，央行此次房贷利率调整仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响，对绝大部分购房人来说影响不大。后期如果LPR利率下调，根据央行的这一规定，首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调。但是需要注意的是，这仅指最低利率，实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响，预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。

中原地产首席分析师张大伟向《国际金融报》记者指出，按照目前的房贷数据，大部分银行执行的是首套房贷基准上浮10%至20%，二套房贷上浮20%至30%，这符合新政策要求。对目前市场来说，政策不会导致利率上行。

张大伟认为，政策的目的是平稳房地产预期，避免房地产利率跟随LPR明显下调。