青客上市后，长租公寓运营商们还有哪些焦虑？

（原标题：青客上市后，长租公寓运营商们还有哪些焦虑？）

图片来源：青客官微

过去一年多的时间，长租公寓运营商们的心情可谓跌宕起伏，接二连三的“爆雷”事件令他们的心悬了起来，直到10天前青客敲响美国纳斯达克钟声的那一刻，他们才找回些许当初创业时的激情和冲劲。

“青客的上市让我们整个行业打了鸡血。”新派公寓CEO王戈宏在房东东2019中国第三届品牌公寓CEO年会正式演讲前，首先向青客进行了致敬。但他同时“责备”青客CEO金光杰，纽约时间早上10点是国内夜晚10点，青客在这个时间敲钟，让他和坐在台下的几十位心情复杂的长租公寓CEO们彻夜难眠。

但他也认为，一切的等待和忐忑都是值得的，就像金融行业传唱度很高的一句话，信心比黄金还重要。“青客上市的那一天，整个纽约时代广场除了中央公园以外，都被它的绿色覆盖了，很厉害。这证明长租公寓这个行业是有价值的，青客行，其他人也行。”

毫无疑问，青客的上市给长租公寓行业带来了一定的信心。不过，现实中，成本、运营、融资、出租率等一系列问题还在困扰着长租公寓CEO们，他们都知道，要成为下一个青客并不简单。

“敲一下锣，市值就出来了”

作为长租公寓领域第一个登陆资本市场的运营商，青客上市途中充满质疑声。

成立于2012年的青客已经是长租公寓领域第二梯队中的一员，截至2018年底，其房源量达到近10万间，业务覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市，在克而瑞的统计榜单中，青客所管理的房源规模仅次于自如、相寓和蛋壳，位列第四。

然而，当青客披露招股书时，外界发现，这家具备一定规模的长租公寓企业还处于亏损的状态之中。根据青客公寓11月2日提交的最新版招股书显示，2017年和2018年其净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元；经调整后的净亏损分别为6420万元和2.21亿元。

而且到今年，青客的经营状况不仅没有好转，甚至还有继续恶化的迹象。截至2019年6月30日止的9个月，青客的净亏损为3.73亿元，略高于2018年同期的3.24亿元。

一时间，青客的经营模式、盈利能力不断受到质疑，相关的负面消息此起彼伏。借着品牌公寓CEO年会的露面机会，青客CEO金光杰一吐心中不快，他表达了对媒体拿青客亏损一事大做文章的不满，他为外界未能看到青客内在的商业逻辑而感到不忿。

“有人指着青客的报表说，今年亏了好几个亿，去年也亏了好几个亿，这么多年加起来亏了大几个亿，但换一句话说，是不是这几年我们用自己的钱补贴了租客大几个亿呢？为什么我们都补贴大几个亿还要挨骂呢？这对我们太不公平了吧。”

金光杰尝试为青客“平反”，他说，报表上的确亏损了几亿，但在北美时间11月5号早晨敲下锣的那一刻，市值就出来了，股东投入的数字瞬间翻了7倍。“青客花了股东几个亿的人民币赚回来几个亿的美金，这个买卖做得不合算吗？”

金光杰还认为，企业分为两种，一种是赚钱的企业，还有一种叫值钱的企业。赚钱的企业每年都有固定分红，年年一样，相对稳定，但没有投资价值。青客属于增长型企业，看上去不赚钱，但是它赚钱的能力和市场的占有率在不断增加，这类企业是有投资价值的，是资本市场真正想要投资的。

“很多人手里都有期权，没有上市的时候打开那张纸只能看看数字，有时候很无奈地扔在抽屉里面。但是一旦公司上市了，期权就会被换成一种叫ABS的东西，就有价值了。”

不过，青客上市的募资情况似乎不如金光杰所说的那样理想。据悉，10月7日，青客首次递交的招股书时拟募资规模为不超过1亿美元，而后两次调整募资规模，先是调增至1.1362亿美元，再下调至5899.5万美元。

最终，青客的发行股数发行规模几乎减半，由最初计划的520万股减少至270万股，以招股书中预期价格区间的最低位17美元每股的价格发行，共筹集4600万美元资金。

运营商们的焦虑

无论外界有多少种声音，青客成功上市了，而且它的身后还有正在冲刺的蛋壳公寓。这对长租公寓行业来说，是一剂有效的强心针，让身处其中的人恢复信心和活力。但精神层面的激励之外，长租公寓CEO们的焦虑却丝毫没有减少。

希望明年此时还“活着”，这几乎是包括金光杰和王戈宏在内所有长租公寓运营商的目标。过去一年多，上海头部长租公寓品牌商寓见倒下了，北京、杭州、合肥等地亦频频传出长租公寓“爆雷”的消息。

这与长租公寓运营商普遍采取包租模式不无关系。长租公寓运营商类似于从前的“二房东”，多是采取与房东签订长期合同锁定稳定的房源，再经过翻新装修，拉高租金出租给租客，赚取租金之间的差价。

早期，包租模式确实让很多创业者迅速入行。乐乎公寓CEO罗意认为，包租的风险在于其承担了整个链条上的效率衰减，也承担了市场的起伏，但两三年前，很多运营商，尤其是北京出来的运营商，从来不认为租价会有起伏，认为租价会一直涨。

随着越来越多创业者的涌入，拿房成本开始增长，行业进一步发展，市场对运营商的要求在提高，人才、运营、研发等各方面的成本都在增长。成本的攀升催生了“高收低租”的现象，这也是很多长租公寓“爆雷”的导火索，寓见公寓、乐伽公寓的倒下都与此相关。

“每一套房子拿进来，收掉的租金减掉我们付出去的租金一定要有价差，这个价差如果太小了会亏本，‘死掉’是早晚的事情。”尽管认为青客亏损并非坏事，但金光杰不得不承认，盈利的问题必须要解决。

当然，想要实现盈利，可能非常困难。“一个月前，我在上海谈了个静安区的项目，结果今天坐在第一排的人全在接触这个项目。那个房东整个被惯坏了，他跟我说，你认识的朋友全都在竞标，除非你提高价格，要不然一点戏没有。”王戈宏认为，除了有国资和开发商背景的长租公寓品牌之外，在获取房源时，运营商就承担着高成本的风险。

青客招股书中披露的一组数据体现了长租公寓利润被压缩的现实，截至2019年6月30日，不享受预付折扣的情况下，青客的租金差在租金收入中占比25.1%，较去年同期下降5.6%；享受预付折扣的情况下，青客公寓的租金差占比在2019年6月30日为20%，较去年同期下降5.1%。

更令运营商们感到头疼的是，近两年来，长租公寓的出租率在持续走低，退租率在持续增长。自如CEO熊林透露，2019年春节以后，他经历了从事这个行业以来退租率最高的一年。建方公寓总经理甘伟亦坦言，接下来退租率可能会更高，“这是这个行业真实的状态”。

“非标行业下的能力增长可能比酒店需要有更长的时间。所以现在长租公寓行业的困境并不是因为竞争加剧，而是因为有相当一部分的从业者，或基于幻想，或被动，一脚踩进来了，但其实多数不具备基础的运营能力。”罗意说，现实来看，很多从业者连及格的水平都没有。

他指出，规模和能力之间是两个轴，要靠量往上窜一窜，倒逼能力的提升，能力起来以后进一步推动规模的增长，这个闭环才能跑起来。“链家左晖说过一句话，我很受感触。他说经纪行业多数机构都是20分，链家的任务是把20分做到60分，我认为这是非常务实的态度。”

“提升基础运营能力”确实成为了运营商们的共识，特别是在青客上市之后，很多运营商有了新的目标和动力，打好基础创造溢价变得更加重要。毕竟，金光杰说，上市其实也很贵。

“用一个字来形容纳斯达克IPO，就是‘贵’。贵到什么程度？昨天有一个公寓的老板说，纳斯达克上市花了他们差不多五年的收入。一家公寓五年的收入，当中介费付掉了，这个是巨贵无比的一个成本。”