郁亮再开万科“活下去”药方：销售增速放缓 南方区域垫底

（原标题：郁亮再开万科“活下去”药方：销售增速放缓 南方区域垫底）

3月18日早间，万科A(行情000002,诊股)和港股万科企业股价纷纷下跌，分析称其2019年营收和净利润均不及市场预期。

3月17日晚间，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）在线上召开了2019年度业绩推介会。

和此前阵容相比，除了董事会主席郁亮、总裁及首席执行官祝九胜、董事王文金、董事张旭、董秘朱旭外，此次还新增了执行副总裁兼财务负责人韩慧华。

“活下去成为特别真实的存在”

成立于1984年的万科在刚刚过去的2019年度过了35周岁。

穿行过多个行业周期的万科，用郁亮的话说，经历了1993年开始的宏观调控、1998年亚洲金融危机、2003年非典，以及2008年由次贷危机引发的全球金融危机，这中间有经验也有教训。

这家由危机感驱动的公司永远在思考如何“活下去”以及“活得更好”。去年11月，郁亮说要做“活到最后的企业”，在展望2020年的目标与行动沟通会上，4000多字的报告里万科提了14次“未来”。

疫情当下，郁亮重提一年半前给万科招致诸多争议的“活下去”。他称当时只是出于居安思危的考虑，“让我们时刻保持清醒和警惕，但没想到，今天‘活下去’成了特别真实的存在。每家企业都在赛场上，没有退路”。

祝九胜坦承“疫情对万科的影响相当大”，他从销售、交付、现金流、开复工等方面举例，“万科2-3月份销售同比降低510亿元，万科在湖北进入的3个城市（武汉、宜昌和鄂州）1月23日之后基本没有新增销售”。疫情也给交付带来了新的压力，“以一季度为例，疫情让我们对1万户客户有交付延缓的可能性，全年的影响大概涉及3.9万户”。复工方面，今年万科开工比以往年度整整晚了40天，为了具化这一时长，祝九胜不忘强调“40天可是一年的九分之一”。销售承压导致回款减少，疫情期间相应增加了防疫成本，这些影响最终都体现在现金流上。

即便如此，万科依然拒绝降价促销，祝九胜称，集团不会对一线价格管理提原则性指引，每个项目的具体情况都是一线公司根据客户需求和访谈进行价格管理。

他坚持稳定的融资策略，LPR的改革在祝九胜看来主要是利好实体经济，对地产行业的影响不直接不明显。为了确保现金流安全，万科在拿地端将遵循既往的投资逻辑和原则，逆周期操作的可能性不大，“保持手中有余粮才能抓住以后更多的机会”。

郁亮在给企业开处方时抓了三味药——勇气、免疫力和提前准备。在郁亮看来，客户和现金流是企业安全渡过危机的免疫力，而万科提前部署的仓储物流业务也将在疫情后迎来更多发展机会。他重申了万科内部常提的一句话“当好农民种好地”，拒绝花时间去预测政策走向。

销售增速放缓

为了“活到最后”，也为了更好的“未来”，整个2019年，万科都在强调“收敛聚焦、巩固提升基本盘”，基本盘贯穿了万科的2019。

从数据来看，2019年，万科房地产开发业务实现销售面积4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元，同比分别增长1.8%和3.9%。同期营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长23.8%和15.1%，全年营收中，房地产及相关业务的营业收入为3526.5亿元，占比 95.9%。

销售额增速的放缓似乎也体现在拿地端的“佛系”。2019年，万科获取新项目147个，权益地价总额约1549.6亿元。相较过往两年收缩明显，2017年和2018年，万科新增项目分别为221个、241个，新增的建筑面积分别达到4613万平方米、5071万平方米，拿地权益总价则分别为1957.93亿元、1659.82亿元。

截至报告期末，万科持有货币资金1661.9亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和938.9亿元；净负债率为33.9%，持续保持行业低位。

负债方面，2019年底，万科有息负债2578.5亿元，较2018年底减少33.8亿元，这也是其过去六年多时间里首次降低负债。与此同时，万科2019年经营活动产生的现金流量净额为456.87亿元，投资活动产生的现金流量净额-286.27亿元，虽然比2018年末有所改善，但依然没有回正。

南方区域垫底

从业绩构成来看，四大区域的业绩占比变动较大。一年前，万科内部南方区域领头羊位置失守，随后首席执行官孙嘉接替张纪文挂帅南方，此次年报也是孙嘉上任后交出的第一份成绩单，从数据来看，效果或未达预期。

南方区域在销售面积和销售金额两项指标上均处于集团垫底，其不仅被上海区域全面领先还被后起的中西部区域、北方区域反超。具体来看，销售面积上，中西部区域以1236万平方米领跑；销售金额方面，上海区域以2045亿元贡献集团业绩32.42%，中西部区域和北方区域占比分别为23.88%和22.54%，南方区域1277亿元的业绩对应比例刚过20%。

祝九胜为南方区域的表现解释道，“其所处的城市以南方沿海为主，政府出让土地时综合体越来越多，这些城市的客户需求也愈发多样化，这两个因素决定了南方区域城市公司拿到的项目，纯住宅、纯开发即售的比例越来越低，对全周期经营能力的要求也很高。”他呼吁大家再给南方区域一些时间。

物业没有上市计划

物业上市是市场对于万科的另一个关注焦点。

事实上，一直以来，外界对于万科物业上市的猜测与讨论从未间断。在万科内部众多非地产业务中，物业也最为亮眼。2019年，万科物业实现营业收入127亿元，同比增长29.7%，累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%；新拓展项目的年饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）54.06亿元，同比增长33.13%。

2019年9月的万科南方媒体交流会上，被问及物业公司的上市时间时，郁亮表示，“万科物业称得上是一家城市物业运营商，能体现不一样的价值时，才考虑上市。”

话音刚落，万科物业似乎按下了加速按钮。去年12月，万科物业和戴德梁行签约成立合资公司，新公司将聚焦在商业物业与设施管理领域，主要业务包括商业物业及资产管理、综合设施管理等。公开资料显示，万物戴德梁行在大中华区的商业物管和设施管理的项目覆盖80多个城市，管理物业项目超1000个。

不满足于业务投资与合作，万科物业还开始招兵买马。疫情期间，万科物业启动一场2万人的招聘计划。在物管成为房地产行业新的“蓝海”，优异物业服务作用日益凸显的当下，万科此举被外界视为推进物业千亿市值。

不过，郁亮再度给外部的热切泼了盆冷水，他表态，“万科（物业）暂时没有上市计划，或者说在相当长一段时间内没有上市计划”，坚持“更好的成长后再上市”。